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La locazione immobiliare

La locazione è un contratto con il quale una parte (il locatore, che nel linguaggio corrente è definito “proprietario”) si obbliga a far godere un bene all’altra (il conduttore, comunemente chiamato “inquilino”), per un periodo di tempo determinato, in cambio di denaro.
La compilazione esatta dei dati contenuti nei contratti di locazione è diventata molto importante, se si vuole che il contratto sia valido in caso di controllo fiscale o di controversie legali.

Nel contratto di locazione gli elementi essenziali sono quattro:

1. La data di stipula.
È la data del giorno della firma del contratto medesimo. È importante perché a partire da tale momento la legge concede venti giorni per trascriverlo all’Ufficio del registro e quindi per fare decorrere il contratto.

2. L’identificazioni delle parti.
Sono i dati della persona che prende e di quella che concede in locazione, cioè nome e cognome (o ragione sociale se si tratta di società), data di nascita, via di residenza (o sede sociale), codice fiscale (o partita Iva).

3. L’identificazione dell’immobile che viene preso in locazione.
Nel contratto va scritta l’ubicazione esatta dell’’immobile, i dati catastali e la composizione. È importante specificare con esattezza l’uso per cui viene ceduto o preso in locazione: uso abitazione, o ufficio, o laboratorio, ecc.

4. Il prezzo del canone di locazione.
Stabilendo il canone di locazione bisogna specificare:
Il “corrispettivo annuo” cioè il prezzo complessivo annuo concordato per la locazione dell’immobile, senza le spese .
Le “spese annue” ovvero il totale delle somme dovute per pagare costi quali il portiere, l’ascensore, le assicurazioni, il riscaldamento, la spazzatura, l’acqua ecc. Le spese indicate nel contratto non possono normalmente superare il 10% del canone pattuito, a meno che non siano giustificabili, in genere con fattura.

La “rata pattuita”

È la quantità di denaro da pagare a ogni scadenza specificata nel contratto (mensile, trimestrale ecc.) che si ottiene sommando le due voci precedenti (cioè corrispettivo annuo e spese annue) e dividendo il risultato per il numero delle rate annue previste (12 se il pagamento è mensile, 4 se è trimestrale, ecc.).
La durata che varia a seconda del tipo di immobile che si affitta e dei contratti che si sottoscrivono: per “uso abitazione” è previsto il 4+4 anni (eccezione fatta per le esigenze di natura transitoria, contratti convenzionati, o ad uso turistico); per “uso diverso” è previsto il 6+6 anni (per “uso diverso” si intendono tutte le attività lavorative: studi professionali, uffici, magazzini, laboratori, industrie ecc); per uso “alberghiero” la durata è pari a 9 anni.
Nei prossimi articoli andremo ad analizzare il contratto più utilizzato, ossia 4+4, cercando di approfondire quali sono gli obblighi e i diritti che ne derivano, le spese e le tasse che gravano, dopo la firma, sia sul locatore che sul conduttore.

locazione

La destinazione d’uso

L’ art. 80 Legge n. 392/78 stabilisce che, se il conduttore adibisce l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza del mutamento della destinazione d’uso.

La Corte di Cassazione con sentenza n.l4765/07 ha sancito che in tema di mutamento d’uso della cosa locata, il decorso termine di decadenza di cui al sopra citato art. 80 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dell’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.
Passato per ciò tale termine senza che ne sia stata richiesta la risoluzione contrattuale, si applica al contratto il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.

Qualora la destinazione d’uso diversa da quella pattuita sia parziale, si applica il contratto corrispondente all’uso prevalente.
Nel caso in cui il mutamento di destinazione d’uso di un immobile da parte del conduttore, rispetto all’ipotesi contrattuale, sia dedotto in giudizio come causa di risoluzione contrattuale ai sensi dell’art. 1453 c.c., spetta al conduttore che eccepisca la decadenza dall’azione di risoluzione contrattuale per irrilevanza del mutamento, d’uso dopo la scadenza nel termine previsto dall’art. 80.
Con un contratto di locazione le parti possono stabilire che l’immobile locato sia destinato a più usi, in tal caso ai fini dell’individuazione del regime giuridico da applicare, il giudice dovrà accertare l’uso prevalente con riguardo alle volontà delle parti. (Cass. n. 9612/03).
Anche per le locazioni non rientranti nell’ambito della legge n. 392/78 il mutamento d’uso pattuito in uno di quelli da essa previsti determina, nell’inerzia del locatore, il passaggio di regime giuridico di cui all’ art. 80 comma 2 della citata legge.
La diversa destinazione dell’immobile è quella che si realizza in concreto con l’effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non essendo rilevante la semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore.

L’aggiunta di una diversa attività a quella originariamente pattuita, di per sé, non comporta l’applicabilità dell’art. 80 della l. 392/78.
Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non esercita l’azione entro tre mesi da quando né è venuto a conoscenza, il silenzio del locatore viene interpretato come implicito consenso al mutamento d’uso, con effetti novativi del precedente rapporto e l’applicazione ad esso del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, con decorrenza dalla scadenza del termine per proporre l’azione di risoluzione. (Cass. n. 9356/02).
La Corte di Cassazione ha precisato inoltre che la norma dell’art. 80 si applica al mutamento che trasforma l’uso d’immobile previsto per l’esigenze abitative transitorie del conduttore in quello diverso di abitazione utilizzata per destinazione abitativa stabile e viceversa. (Cass. n. 969/07).
Sempre la Corte di Cassazione nella sentenza anzidetta, ha precisato che in relazione a un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio, la simulazione relativa sussiste qualora sia dimostrata la consapevolezza condivisa da entrambi i contraenti in ordine all’effettiva destinazione dell’uso dell’immobile, diverso da quello indicato, di abitazione stabile e ordinaria, dovendosi riconoscere l’accordo simulatorio tacito.

L’art. 80 si applica non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se questo determini il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge.
Si è peraltro rilevato che può essere esperita azione di risoluzione ex art.l453 c.c. laddove il mutamento d’uso, ancorché non rilevante ai fini dell’art. 80, rivesta nondimeno una non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., avuto riguardo all’interesse contrattualmente dedotto dalle parti.
Si è affermato inoltre che, l’art. 80 non si applica nei casi in cui l’immobile conservi la destinazione commerciale e vengano mutate solo le modalità d’uso originario, come quando l’immobile adibito ad esercizio commerciale, che implica contatti con il pubblico, sia poi utilizzato per una diversa attività che non implica il contatto diretto.

Nel caso contrario invece la Corte di Cassazione ha stabilito che la pattuizione espressa secondo la quale l’immobile locato deve essere destinato a semplice attività di lavoro artigianale ed autonomo e senza che esso possa svolgersi anche un contatto diretto tra il conduttore e i suoi clienti e il conduttore reclami il riconoscimento della sua tutela privilegiata consistente nel diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e nel diritto di prelazione e di riscatto in caso di alienazione dell’immobile locato, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e il contenuto pattizio possa assumere rilevanza, occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dissimulata la volontà contraria, ovvero che chieda l’applicazione del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, provando la sussistenza dei presupposti previsti dall’art. 80. (Cass. n. 20331/06).

La sublocazione

I rapporti che si instaurano tra il conduttore di un immobile ed un eventuale subconduttore, sopratutto nei confronti del locatore principale, sono particolarmente complessi, in special modo per quanto concerne la parte economica.
Il contratto di locazione nel corso del suo svolgimento può subire delle variazioni che possano determinare una diversa posizione delle parti.
Sotto tale aspetto abbiamo la sublocazione che è disciplinata sia dal codice civile che dalla legislazione speciale della locazione.
Secondo il codice il conduttore può sublocare la cosa, ma la disciplina non è uniforme per ogni tipo di bene.

La legge n. 392/78 (meglio conosciuta come Legge sull’Equo canone) ha disciplinato ex novo la materia distinguendo in primo luogo fra immobili ad uso abitativo e immobili ad uso diverso.
Per i primi, qualora si tratti di sublocazione totale, questa non è ammessa senza il consenso del locatore, invece in caso di sublocazione parziale, essa è consentita, previa comunicazione al locatore tramite raccomandata che indichi la persona (fisica o giuridica) del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Questa disposizione è derogabile fra le parti, perché la legge ammette il patto contrario, cioè sia il generale divieto della sublocazione sia il preventivo consenso.

Certamente la sublocazione determina una modificazione sostanziale del rapporto in atto con il contratto di locazione originario, nel senso che, accanto e in una posizione subordinata al contratto primario, sorge un altro contratto che assorbe in tutto o in parte il contenuto dello stesso. Per altro, la facoltà di sublocazione presuppone un contratto in corso di normale svolgimento per il periodo convenuto tra le parti, poiché si inserisce all’interno di questo, e la sublocazione, presupponendo un nuovo contratto ne costituisce uno ulteriore dallo stesso derivato.
La Corte di Cassazione ha affermato che la sublocazione costituisce un caso di collegamento contrattuale legislativamente fissato, e quindi, tipico. (Cass. n. 4645/95 – n. 8844/01).
Quindi nella sublocazione il collegamento investe due contratti, di cui uno base e l’altro derivato.
Con la sentenza n.260 dell’ l1.01.06 la Suprema Corte di Cassazione ha rilevato che il contratto di locazione e sublocazione, seppur collegati, conservano tuttavia la propria causa per cui fra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e quest’ultimo verso il locatore concernenti il canone, opera la compensazione legale.
E’ stato così ribadito che la compensazione può operare anche tra debiti scaturenti da un rapporto unico, salvo che si tratti di obbligazioni legate da un vincolo di corrispettività.
La Corte, comunque, non ha riconosciuto al subconduttore il diritto di pagare direttamente il canone di sublocazione al locatore principale, e il sublocatore può disconoscere la validità del pagamento del canone effettuato al locatore.
Il locatore principale ha azione diretta nei confronti del subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui il medesimo sia ancora debitore, al momento della domanda giudiziale, conservando peraltro lo stesso locatore, i suoi diritti nei confronti del conduttore, tale possibilità però è ammessa solo quando il conduttore si è reso inadempiente.
Comunque, a legittimare il pagamento da parte del subconduttore direttamente al locatore principale, non è sufficiente la richiesta verbale diretta dal primo al secondo e nemmeno la diffida scritta, essendo necessaria la proposizione della domanda giudiziale, così che il locatore è titolare di un duplice titolo di credito, la sua posizione contrattuale gli attribuisce un diritto sia verso il conduttore sia verso il subconduttore del bene locato.
L’azione diretta concessa dall’art. 1595 c.c. al locatore contro il subconduttore, per esigere il prezzo della sublocazione, non può considerarsi come una forma di azione surrogatoria – art. 2900 c.c. anzi da questa è ben distinta, con essa il locatore esercita, in nome e per conto proprio, il diritto del sublocatore di esigere dal subconduttore i canoni di sublocazione, presupposto necessario all’azione è la coesistenza di due situazioni giuridiche che, pur avendo in comune uno dei soggetti, restano, dal punto di vista giuridico, del tutto distinte ed autonome tra loro.
Pertanto, il sublocatario potrà contestare l’esistenza di uno dei rapporti di credito-debito, ma non potrà mai eccepire in compensazione il proprio debito verso il subconduttore, in un eventuale credito di quest’ultimo verso il locatore.

Le pronunce del Tribunale

Cassazione civile, sez. III, 27 aprile 1995, n. 4645.
Il collegamento contrattuale può risultare tipizzato legislativamente, come nel caso della sublocazione, o può essere espressione dell’autonomia negoziale; in tale ultimo caso si configura come un meccanismo per il cui tramite le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso non per mezzo di un singolo contratto bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti, ciascuno dei quali, pur conservando una causa autonoma, è finalizzato ad un regolamento unitario di interessi, il criterio distintivo tra contratto unico e contratto collegato non è qui dato da elementi formali quali l’unità o pluralità dei documenti contrattuali e la mera contestualità delle stipulazioni, ma dall’elemento sostanziale dell’unicità o pluralità degli interessi perseguiti dai contraenti.

Cassazione civile, sez. II, 28 giugno 2001, n. 8844.
In tema di diffida ad adempiere, l’unico onere che, ai sensi dell’arto 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parrte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione “ope legis” del contratto, poiché la “ratio” della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione del negozio, mercé un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento.

Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 2006, n. 260.
La sublocazione – pur costituendo un caso di collegamento finalizzato ad un unico regolamento di reciproci interessi tra due contratti, legislativamente fissato e perciò tipico, comportante dipendenza unilaterale del contratto derivato da quello base – conserva la propria causa, ragion per cui tra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e di quest’ultimo verso il locatore concernenti il canone opera la compensazione legale e non si fa luogo a semplice accertamento delle rispettive posizioni attive e passive.

Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 2006, n. 260.
La compensazione legale, a differenza di quella giudiziale, opera di diritto per effetto della sola coesistenza dei debiti, sicché la sentenza che l’accerti è meramente dichiarativa di un effetto estintivo già verificatosi, né l’automatismo è escluso dal fatto che la compensazione non possa essere rilevata d’ufficio e debba essere eccepita dalla parte, poiché tale fatto dimostra unicamente che il suddetto effetto è nella disponibilità del debitore che se ne avvale.

Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 2005, n. 18775.
La compensazione giudiziale può essere disposta dal giudice solo se il credito illiquido opposto in compensazione sia di pronta e facile liquidazione; la verifica della sussistenza di tale requisito, risolvendosi in una valutazione di fatto, è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Il contratto di locazione per studenti universitari

La Legge n° 431 del 9 dicembre 1998, articolo 5, comma 2, prevede uno speciale contratto di locazione che si rivolge alle esigenze transitorie degli studenti universitari fuori sede.

Questo contratto può essere applicato solo in presenza di un potenziale inquilino che è iscritto ad un qualsiasi corso di laurea tenuto da un comune diverso da quello di residenza.

La Legge ha predisposto un “contratto tipo” che, se compilato in maniera corretta, consente di accedere agli incentivi fiscali.

Vediamo quali sono i dati fondamentali previsti dal contratto tipo:

  • Dati dell’immobile: vanno indicati tutti i dati catastali, l’ubicazione, i millesimi condominiali, lo stato degli impianti e, se in possesso, va citata la Certificazione Energetica.
  • Durata: i contratti per studenti hanno la durata minima di 6 mesi e massima di 18 mesi. Alla prima scadenza il contratto si rinnoverà tacitamente salvo disdetta nei termini da parte dell’inquilino.
  • Recesso del conduttore: il contratto può essere rescisso in qualsiasi momento da parte del conduttore per gravi motivi. E’ necessario in ogni caso darne preavviso tre mesi prima.
  • Canone: la Legge prevede per questi contratti un canone calmierato. Questo significa che il costo della locazione è concordato alle parti nel rispetto dei valori massimi e minimi per la zona in cui si trova l’immobile. Questi valori sono definiti dagli accordi territoriali raggiunti tra le Associazioni degli inquilini e le Associazioni della proprietà. Naturalmente è vietata la sublocazione.
  • Deposito cauzionale: si possono richiedere fino ad un massimo di tre mensilità. Il deposito cauzionale versato dal conduttore alla stipula del contratto sarà restituito dal proprietaro a fine locazione, dopo aver verificato lo stato dell’immobile consegnato e salvo conguagli.
  • Arredamento: nel contratto è necessario elencare l’arredamento presente nell’abitazione, sarà sicuramente utile indicare le condizioni di conservazione dell’arredo.
  • Oneri accessori: sono a carico dell’inquilino il pagamento di tutte le utenze: gas luce, riscaldamento, acqua, nettezza urbana e telefono. In ogni caso il proprietario deve sostenere tutte le spese di manutenzione straordinaria, mentre restano a carico del conduttore le spese ordinarie, come previsto dal Codice Civile.
  • Transitorietà: nel contratto è necessario riportare la natura transitoria.

Il contratto di locazione transitoria

La Legge n° 431 del 9 dicembre 1998, articolo 5, comma 1 prevede un particolare contratto di locazione per venire incontro alle esigenze transitorie sia degli inquilini che dei proprietari.

La Legge prende in considerazione un numero limitato di casi, ma sicuramente tale contratto può essere stipulato anche per altre esigenze, purchè documentate e limitate nel tempo.

Vediamo in quali casi può essere applicato questo particolare contratto.

Le esigenze del proprietario:

  • se ha la necessità di adibire l’immobile ad abitazione o attività propria o dei familiari;
  • se deve vendere a breve l’abitazione;
  • se deve effettuare lavori di edilizia in tempi brevi;
  • in tutti i casi di divorzio o separazione.

Le esigenze dell’inquilino:

  • se ha un contratto di lavoro temporaneo in altra città;
  • se sta effettuando lavori di ristrutturazione della propria abitazione, che risulta quindi temporanemente inutilizzabile;
  • ha acquistato un appartamento e ne attende la consegna;
  • se sta prestando cure e assistenza a propri familiari che si trovano in un comune diverso da quello della propia residenza. Questa clausola è valida anche se è l’inquilino stesso ad aver bisogno di cure in altra città.

Mentre l’inquilino dovrà comprovare le proprie esigenze allegando la documentazione al contratto, la Legge richiede al proprietario di confermarle mediante lettera raccomandata AR da spedirsi entro la scadenza del contratto. Nel caso in cui venga accertata la mancanza dei requisiti, la durata sarà adeguata e verrà trasformata nel semplice 4 anni + 4 anni.

Questa particolare locazione può essere scelta solamente nelle aree urbane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania e nei comuni limitrofi e comunque in tutti i capoluoghi di Provincia.

La sua durata è compresa tra 1 e 18 mesi, mentre il canone applicabile i quello concordato tra le Associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari a livello locale.

Tra i tanti contratti di locazione possiamo trovarne uno che prende in considerazione le specifiche esigenze degli studenti universitari,che spesso dai paesi vicini le grandi città si trasferiscono per poter intraprendere il loro ciclo di studi. Questa particolare locazione può essere stipulata con durata minima di sei mesi fino ad un massimo di trentasei mesi e l’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza.

Le parti devono dichiarare che detta locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente il tempo necessario al fine di frequentare un determinato corso di studi. Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno tre mesi prima.

La facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Inoltre il conduttore non può sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, costituisce in mora il conduttore, che in ogni caso è tenuto a versare una somma pari generalmente a due mensilità del canone, produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore che corrisponderà la quota di sua spettanza: pari alla metà. Sono, inoltre, interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%.

Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore dovrà consentire le visite dei potenziali acquirenti una volta alla settimana per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni festivi.

La locazione per le case vacanza

Lo sappiamo tutti, ma sembra ugualmente impossibile che fino ai primi del 1900 non esisteva il concetto di vacanza, se non per una minoranza ricca o titolata.
Oggi con l’arrivo della bella stagione sempre più famiglie conquistano le meritate vacanze, ma sono ancora in pochi a possedere una casa di proprietà dove poter trascorrere le proprie ferie, a tutti gli altri resta la scelta di prendere in affitto un appartamento al mare, in montagna, in campagna, sempre che non si voglia preferire il campeggio, l’agriturismo o l’albergo, andando comunque dove ti porta il cuore.

La locazione delle case per le vacanze costituisce uno dei casi di rapporto contrattuale di immobili a uso abitativo per esigenze di natura transitoria e non primaria ed è caratterizzata da due aspetti fondamentali: la precarietà e la voluttuarietà. Le norme che regolano la locazione, la legge 431 del 1998 e il codice civile, lasciano le parti libere di determinare gli aspetti fondamentali quali: la durata, l’entità del canone, l’eventuale caparra e le spese accessorie. E’ opportuno, comunque, evidenziare che questo tipo di locazione viene stipulata per scopi esclusivamente turistici e che incorre nel reato di truffa la persona che prima induce in errore il proprietario di un immobile al fine di ottenerlo in locazione a titolo transitorio (rappresentandogli una situazione difforme dal vero), poi inoltra il ricorso per la determinazione dell’equo canone relativo ad un immobile occupato stabilmente.

La forma contrattuale da utilizzare è abbastanza semplice tanto che in commercio si trovano modelli già predisposti, ma nell’effettuare il contratto è sempre utile stilare un elenco di tutto ciò che si trova nell’immobile al momento della locazione ed una nota sul suo stato, onde poter effettuare i dovuti controlli alla riconsegna delle chiavi, nonché procedere alle letture dei contatori, qualora i consumi non siano già forfettizzati nel canone .

Inoltre è opportuno rammentare che la legge 191 del 1978 stabilisce che qualora la locazione sia superiore ad un mese, il locatore ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione e le generalità del conduttore attraverso gli estremi del documento di identità che avrà avuto cura di fotocopiare all’atto della stipula del contratto.

La casa per le vacanze dove vivere tutto l’anno
Il mercato offre molte proposte di acquisto di immobili anche a costi interessanti, in rapporto a quelli oggi praticati sulla piazza di Roma, al punto che molte famiglie si stanno orientando verso abitazioni, anche unifamiliari, situate nella provincia, in zone ben collegate dalla rete ferroviaria e stradale, consapevoli che il tempo necessario per raggiungere ogni giorno il posto di lavoro è sostanzialmente lo stesso, se non in qualche caso inferiore, a quello necessario per attraversare la nostra caotica città.

Una valutazione che sempre incide positivamente in queste scelte, è la possibilità di andare a vivere in luoghi meno inquinati, più a misura umana, e spesso a contatto con la natura.

Le sentenze di Cassazione sulla locazione immobiliare

Cassazione civile, sez. III, 17 gennaio 2007, n. 969
La norma dell’art. 80 l. 392/1978, essendo diretta a evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e si applica anche al mutamento che trasforma l’uso di immobile previsto per le esigenze abitative transitorie del conduttore, disciplinate dall’art. 26, comma l, lett. a), in quello diverso di abitazione utilizzata per destinazione abitativa stabile e viceversa. Così in relazione a un contratto di locazione a uso abitativo meramente transitorio, la simulazione relativa sussiste qualora sia dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine all’effettiva destinazione dell’immobile all’uso, diverso da quello indicato in contratto, di abitazione stabile e ordinaria, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la valenza dell’accordo simulatorio tacito.

Cassazione civile, sez.III, 26 giugno 2007, n. 14765
In tema di mutamento di destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 80 legge n. 392 del 1978 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto l’eccezione di decadenza implicitamente eccepita dal conduttore, per il fatto che questi aveva svolto domanda riconvenzionale per la ripetizione dei canoni corrisposti oltre la misura legale).

Cassazione civile, sez.III, 16 giugno 2003, n. 9612
Con un contratto di locazione le parti possono stabilire che l’immobile locato sia destinato a più usi; in tal caso, ai fini dell’individuazione del regime giuridico applicabile, il giudice dovrà accertare l’uso prevalente con riguardo alla volontà delle parti, a meno che, avendo il conduttore (per sua arbitraria iniziativa) adibito l’immobile ad un uso diverso, non debba assumere rilievo l’uso effettivo ex art. 80 l. n. 392 del 1978.

Cassazione civile, sez.III, 27 giugno 2002, n. 9356
Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non esercita l’azione di risoluzione entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza (come previsto dall’art. 801. 27 luglio 1978 n. 392 comma l), il silenzio del locatore viene interpretato come implicito consenso al mutamento d’uso, con effetti novativi del precedente rapporto ed applicazione ad esso del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, con decorrenza dalla scadenza del termine per propone l’azione di risoluzione.

Cassazione civile, sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3683
La diversa destinazione dell’immobile – cui fa riferimento l’art. 80 della legge n. 392 del 1978, dalla quale discende il fenomeno della potenziale mobilità del rapporto nell’inerzia del locatore e dalla cui conoscenza decorre per il locatore il termine di tre mesi per far valere la risoluzione del contratto – è quella che si realizza in concreto con l’effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il suddetto termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non potendo venire in rilievo, a tal fine, una situazione di semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore. Tale interpretazione è conforme all’impianto complessivo della suddetta norma che, come è argomentabile anche sulla scorta della sentenza n. 228 del 1990 Corte Cost., in difetto di strumenti di conoscenza legale dello stato di fatto integrante il mutamento, di questo esige l’effettiva conoscenza da parte del locatore, conoscenza che si configura necessariamente in rapporto ad una situazione concreta ed attuale di uso diverso, e non ad un progetto di mutamento di destinazione, che il conduttore potrebbe anche non attuare.

Cassazione civile, sez. III, 15 febbraio 2005, n. 2976
Poiché l’art. 80 l. n. 392 del 1978, comma l, dispone che se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza ed in base al successivo comma 2, trascorsi tre mesi; senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile, ne deriva, quale conseguenza del tutto coerente e logica che il mutamento di destinazione non può mai legittimare il locatore alla proposizione dell’azione contrattuale per danni da mutato uso, poiché la sua inerzia, avendo consentito il consolidamento del diverso uso, ha eliminato con effetto retroattivo l’antidoverosità della diversa destinazione, che il conduttore ha continuato a dare all’immobile locato.

Cassazione civile, sez. III, 26 luglio 2002, n.11055
Per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali.

Cassazione civile, sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085.
L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore non è tenuto, invece, a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità specifica dell’immobile all’esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per la quale è stato locato, in relazione a successive normative imposte dall’autorità.

Cassazione civile, sez. III, 09 febbraio 2004, n. 2422.
Il proprietario dell’immobile conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere – dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo).

Cassazione civile, sez. III, 06 marzo 1995, n. 2605.
Qualora sia stato riconosciuto un concorso di colpa del conduttore, relativamente ai danni verificatisi in conseguenza di un vizio della cosa locata, per avere egli omesso, a causa della sua prolungata assenza dall’immobile, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni in occasione di una specifica manifestazione del vizio, non può ravvisarsi un’ulteriore ragione di sua concorrente responsabilità nella violazione dell’obbligo di impiego della ordinaria diligenza al fine di evitare di contenere le conseguenze lesive del fatto.
(Nella specie, a causa della fuoriuscita di liquami da una condotta di scarico in un appartamento, si era danneggiato materiale filatelico lasciato anche sul pavimento. La S.C. ha rigettato il motivo di ricorso della locatrice, volto a lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito di una ulteriore causa di responsabilità del conduttore conseguente alla carente custodia del materiale, sulla base del principio suesposto e del rilievo che una specifica causa di responsabilità non poteva essere ricollegata al disordine con cui era stato lasciato detto materiale, in difetto di una prevedibilità in concreto di quell’evento in relazione al quale aveva inciso la collocazione del materiale).

Cassazione civile, sez. III, 18 aprile 2001, n. 5682.
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento – quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Ciò posto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali (nella specie, rottura di un tubo del vaso di espansione dell’impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, che aveva determinato un’infiltrazione).
In tale ipotesi, è operante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.

Cassazione civile, sez. III, 07 marzo 2001, n. 3341.
Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c.

Cassazione civile, sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991.
In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.



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