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La professione di Amministratore di condominio

La modernità dei tempi, la continua evoluzione delle leggi in materia condominiale e il recepimento delle normative europee stano delineando, in modo chiaro e deciso, la professione di Amministratore di condominio.

La parola professione, deriva dal latino professionem, professio, che a sua volta discende da profiteri, che indica una dichiarazione o una manifestazione di idee, di fede, di sentimenti, fatta pubblicamente, con forme esteriori riconoscibili da tutti. Più specificatamente, indica l’esercizio continuato di una attività umana, e quindi anche una attività di lavoro ovvero l’esercizio di una arte nobile.
L’Amministratore oggi può essere considerato un imprenditore che organizza in maniera professionale i beni condominiali al fine di produrre una serie di servizi.
Si consideri infatti come l’art. 2555 C.c. definisca l’azienda il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa e a sua volta come l’art. 2082 C.c. definisca l’imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Pur essendo oggi ancora una attività non riconosciuta da albi professionali di categoria, l’Amministratore di condominio si trova, giornalmente, a dover risolvere problemi tecnici, legali, fiscali.
L’insieme dei beni organizzati dall’imprenditore “Amministratore” consiste nella produzione di un preciso servizio: la fruizione razionale della proprietà comune estesa alla proprietà privata.
Certamente questa definizione può risultare audace, ma pensando in larga scala ai valori che compongono la semplicità di un bilancio Condominiale, si comprende come i “beni organizzati” siano lo strumento per la produzione del “servizio” condominio. Luce, acqua, gas, assicurazione, ditte di pulizie, ditte di giardinaggio, portierato, manutenzioni ascensori, manutenzioni elettriche, manutenzioni murarie e fabbrili, e molte altre, non sono altro che il complesso patrimoniale che l’Amministratore deve organizzare e gestire.

E’ l’Assemblea, il luogo in cui l’Amministratore deve adoperarsi, almeno una volta l’anno, per fare foggia di tutto il suo sapere e del lavoro svolto con “..la diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1710 C.c.) unendo doti oratorie a quelle tecnico/professionali. Ciò e strettamente collegato alle potenzialità che l’Amministratore ha nella esternazione della sua attività imprenditoriale.
La reputazione è ad ogni modo elemento fondamentale della professionalità e della qualità del lavoro. Il Condòmino, infatti, sceglie l’Amministratore sulla base principalmente de “il passe mot”, ovvero del passaparola, rispetto alla reputazione acquisita e alle attività svolte presso altri condomini. Sulla base di questa reputazione, le aspettative del singolo Condòmino si concretizzano nel mandato conferito dall’Assemblea all’Amministratore di condominio, il quale è chiamato al “problem solving”, ovvero alla eliminazione delle cause di un problema di tipo legale, tecnico o fiscale.

L’Amministratore professionista risponde alle aspettative dei proprietari offrendo trasparenza nella stesura dei bilanci, una corretta gestione patrimoniale ed una attenta e scrupolosa trattazione degli interessi altrui, anche collaborando con figure professionali competenti.
Assistiamo, come conseguenza, ad una proliferazione di studi associati e polifunzionali il cui perno è la “produzione del servizio”, fruizione del bene comune, per cui gli Amministratori professionisti si identificano sempre più nel concetto di Knowledge Management, ovvero l’insieme di processi che favoriscono l’accrescimento della conoscenza in un’organizzazione e che guidano l’applicazione di tale conoscenza nel perseguimento di un obiettivo comune.

L’avvocato, l’architetto, l’ingegnere, il geometra, il commercialista interagiscono alla formazione di una struttura altamente specializzata atta, come precedentemente detto, al “problem solving”. In questa prospettiva, l’Amministratore professionista deve organizzare le attività dello studio, convogliando le singole capacità verso l’obiettivo comune. A tale scopo, l’informatizzazione delle procedure gestionali conferma la necessità di una conoscenza approfondita di tutti i sistemi operativi, oltre che per un corretto utilizzo, anche per l’agevolazione allo sfruttamento di tutte le potenzialità necessarie alla erogazione della “produzione del servizio”.

Se da una parte l’Amministratore deve rispondere alle aspettative dei Condomini, dall’altra egli deve dialogare attivamente con le istituzioni ed essere dunque veicolo di comunicazione tra le istituzioni ed il cittadino. Si pensi a tal proposito alla questione del fascicolo del fabbricato, al reintegro dell’IVA e alle detrazioni fiscali previste dalla nuova finanziaria, alla nuova normativa ascensori e all’installazione delle antenne centralizzate paraboliche o terrestri, alla realizzazione di nuove opere di potenziamento della rete di trasporto pubblico.
Ad ogni emanazione di una norma/legge, segue la sua applicazione, alla quale l’Amministratore è chiamato ad ottemperare per conto dei suoi amministrati. Il rispetto della legalità diventa pertanto una necessità portante nell’ambito della professione dell’Amministratore: in tal senso è visibile un interesse crescente delle Università italiane che offrono, ai propri laureandi, Master sempre più qualificanti allo sbocco della libera professione di Amministratore di Condominio, come recentemente è avvenuto nelle Università di Roma Tor Vergata e di Genova.

Si attende, pertanto, l’attribuzione della legittima importanza alla figura professionale di Amministratore di condominio da parte delle autorità statali, comunali e regionali, anche in virtù della sempre più grande attenzione rivolta dai giovani all’esordio verso il mondo del lavoro.

Gli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile
L’art.1130 del c.c. stabilisce le attribuzioni dell’amministratore e precisamente:
a) deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
b) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
c) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
d) compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni.

Ad esso è collegato l’art.1131c.c che stabilisce il potere di rappresentanza del condominio all’amministratore e specificatamente così recita:
“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dell’assemblea, l’amministratore ha il potere di rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edifici; a lui notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amm.re, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amm.re che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.

La rappresentanza processuale
Da ciò si evince che la rappresentanza processuale dell’amministratore nel lato attivo coincide con le attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento e dall’assemblea dei condomini, mentre nel lato passivo non incontra limiti (Cass. n.7677/86).
All’amministratore spetta la legittimazione passiva anche se ad agire contro il condominio è un condomino.
Comunque è necessario porre l’evidenza sul fatto che ciascun condomino può agire in giudizio a prescindere dall’amministratore, a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, poiché il diritto dell’amministratore si aggiunge a quello dei diritti degli interessati ad agire a tutela dei beni dei quali sono comproprietari (Cass. n.9629/91).

La personalità giuridica del condominio e legittimazione passiva
Il condominio si configura come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, cosicché l’esistenza di un organo di rappresentanza unitario, qual’è quello dell’amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi o comuni, inerenti all’edificio condominiale. I singoli condomini pertanto possono sia intervenire nei giudizi in cui tale difesa sia stata assunta legittimamente dall’amministratore, sia proporre mezzi d’impugnazione ammissibili ad evitare gli effetti a loro sfavorevoli.
L’amministratore è legittimato passivamente a stare in giudizio senza necessità di alcuna autorizzazione dell’assemblea, (ad esempio) nella causa promossa dal condomino dissenziente in ordine al riparto delle spese per i servizi comuni, in quanto ha per oggetto un interesse comune e coinvolge l’interesse degli altri partecipanti alla comunione. (Cass. n.8198/90 e Cass. n.5203/86).

La legittimazione dell’Amministratore nelle impugnazioni
Nelle controversie relative alle impugnazioni di delibere assembleari, come quelle relative alla gestione di un servizio comune, che tendono a soddisfare le esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, la legittimazione ad agire e quindi anche ad impugnare spetta in via esclusiva all’amministratore del condominio. (Cass. n.2393/94 e Cass. n.6480/98). Nelle impugnazioni di delibere assembleari quindi, è legittimato passivamente in via esclusiva solo l’amministratore.

La legittimazione attiva
Al fine di richiedere un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare (Cass. n.4900/98 e Cass. n.2452/94), poiché il compito specifico dell’amministratore è la cura e l’osservanza del regolamento di condominio e può da ciò rilevarsi l’attribuzione allo stesso del potere–dovere di essere legittimato attivamente a qualsiasi azione diretta a far osservare da parte dei singoli condomini o da parte dei terzi di tutte le norme contenute nel regolamento condominiale che siano dettate nell’interesse comune.
Comunque l’amministratore pur avendo la rappresentanza passiva nelle liti contro il condominio ex art.1131 c.c. deve inderogabilmente ai sensi dell’art.1138 c.c. chiedere l’autorizzazione a stare in giudizio e ciò deve essere deliberato dall’assemblea a maggioranza qualificata. Invece non è necessaria una deliberazione assembleare di autorizzazione dell’amministratore ad agire contro il precedente amministratore per ottenere dallo stesso la consegna della documentazione condominiale, poiché ciò raffigura la priorità di fatto indispensabile per la cura e l’osservanza del regolamento condominiale, l’amministrazione delle cose e dei servizi comuni, la conservazione e la manutenzione degli stessi, la disciplina del loro uso e soprattutto la riscossione dei contributi.
Da ciò ne discende che è invalida la disposizione di un regolamento contrattuale cui si stabilisce che l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere sempre e comunque deliberata dall’assemblea.

Cassazione civile , sez. II, 18 dicembre 1986, n. 7677
A norma degli art. 1130 e 1131 c.c., l’amministratore del condominio ha il potere di agire in giudizio, sia contro i terzi, sia contro gli stessi condomini, per tutelare l’integrità dei beni di proprietà comune e quindi, anche per salvaguardare il decoro architettonico della facciata dell’edificio.

Cassazione civile , sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629
La facoltà riconosciuta all’amministratore del condominio dall’art. 1130 n. 4 c.c. di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente. Il diritto dell’amministratore si aggiunge infatti a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi.

Cassazione civile , sez. II, 11 agosto 1990, n. 8198
L’amministrazione del condominio è legittimato passivamente a stare in causa nei giudizi relativi alla ripartizione delle spese per le cose ed i servizi comuni promossi dal condominio dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare, in quanto la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi.

Cassazione civile , sez. II, 26 agosto 1986, n. 5203
La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del comma 2 dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione della assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo a norma dell’art. 365 c.p.c.

Cassazione civile , sez. II, 12 marzo 1994, n. 2393
Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d’intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni dell’assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l’ascensore), tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire – e, quindi, anche ad impugnare – spetta in via esclusiva all’amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d’impugnazione proposta dal singolo condomino.

Cassazione civile , sez. II, 03 luglio 1998, n. 6480
La legittimazione all’impugnazione – ad eccezione dell’opposizione di terzo – spetta esclusivamente a chi abbia assunto qualità di parte nel giudizio conclusosi con la sentenza impugnata nei cui confronti la sentenza risulti emessa, onde è inammissibile l’appello proposto da un soggetto diverso dalla parte soccombente. Detta inammissibilità ove non sia stata rilevata dal giudice d’appello, deve essere rilevata in sede di legittimità con conseguente cassazione senza rinvio, ai sensi dell’art. 382 comma ultimo c.p.c., della sentenza di secondo grado che abbia proceduto al non consentito esame del merito.

Cassazione civile , sez. II, 15 maggio 1998, n. 4900
In base al disposto degli art. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni.

Cassazione civile , sez. II, 15 marzo 1994, n. 2452
L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire, ex art. 1130 e 1131 c.c. contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, nonostante la mancanza del piano di riparto delle spese approvato dall’assemblea e dell’autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall’assemblea condominiale.



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