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Cosa sono le agevolazioni Prima Casa

Acquistare la prima casa è da sempre un impegno per tutti, soprattutto per le giovani coppie spesso costrette a fare numerosi sacrifici. Fortunatamente lo Stato ha previsto con opportuna legge 1982 alcune agevolazioni fiscali, destinate ad una vasta gamma di cittadini.

Le agevolazioni prima casa sono di due tipi:

– se la cessione è soggetta ad IVA (quando si acquista da una Impresa), l’aliquota è del 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (129,11 € cadauna);

– se la cessione non è soggetta ad IVA (acquisto fra privati), l’imposta di registro è del 3%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (129,11 € cadauna);

– inoltre l’agevolazione spetta sull’abitazione e sulle eventuali pertinenze (cantina, box o posto auto) anche se si acquistano con atto separato.

Per usufruire di dette agevolazioni l’immobile deve rispondere ai requisiti oggettivi, quali essere di civile abitazione e non di lusso, mentre i requisiti soggettivi sono i seguenti:

A. l’acquirente deve risiedere nello stesso Comune in cui si trova l’immobile o deve impegnarsi a prendere la residenza in quel Comune entro diciotto mesi dalla data di acquisto;

B. l’abitazione può essere ubicata nel Comune nel quale il soggetto svolge la sua attività lavorativa;

C. se l’acquirente lavora all’estero, l’immobile deve essere situato nel Comune in cui ha sede l’Azienda presso la quale lavora;

D. se poi chi compra è cittadino italiano residente all’estero, può acquistare in qualsiasi comune italiano.

Al momento dell’acquisto, è necessario rilasciare due dichiarazioni:

1. di non essere già titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altro immobile nel Comune in cui è situato quello da acquisire;

2. di non essere titolare neppure per quote, su tutto il territorio italiano, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata con analoghe agevolazioni.

Se si acquista con le agevolazioni della prima casa, si può vendere e ricomprare entro un anno vedendosi riconosciuto un “credito d’imposta”, per le imposte pagate sul primo acquisto fino a concorrenza di quelle dovute sul secondo. Il credito non viene riconosciuto sull’agevolazione IVA ma può essere utilizzato in qualunque momento e per qualunque imposta.

Il proprietario può vendere l’immobile acquistato con le agevolazioni, prima che siano trascorsi i cinque anni previsti dalla Legge, senza subire alcuna sanzione, a condizione che riacquista entro un anno un’altra casa non di lusso, da adibire a propria abitazione principale.

In caso contrario si è soggetti, secondo la legge del 1° aprile 1998, a una sanzione pari alla differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, aumentata del 30% oltre gli interessi di mora, (IVA accertata 10% – IVA versata 4% = IVA dovuta 6% + 30% dell’IVA dovuta + interessi moratori) lasciando in ogni caso al contribuente la possibilità di definire la controversia, pagando entro i 60 giorni dalla notifica, un quarto della penalità/sanzione amministrativa.

Es: 10.000 – 4.000 = 6.000 + 1.800 = 7.800
Entro 60gg = 1.950

Facciamo notare che a tutte le rivendite di abitazioni “prima casa”, per le quali sia scaduto l’anno di tempo per il riacquisto dopo l’entrata in vigore della legge 326/2003, verranno applicate le nuove sanzioni, le quali prevedono la richiesta delle stesse somme previste dalla precedente legge, con la differenza che la sanzione non è tutto l’importo richiesto, ma è costituita dal 30% dell’IVA dovuta, in questo modo il contribuente, se vorrà definire la controversia, dovrà saldare tutte le imposte non versate e un quarto della sola penalità/sanzione amministrativa, oltre gli interessi di mora (IVA accertata 10% – IVA versata 4% = IVA dovuta 6% + ¼ del 30% dell’IVA dovuta + interessi moratori) .

Es: 10.000 – 4.000 = 6.000 + 450 (¼ di1.800) = 6.450
Entro 60gg = 1.612,5

Il problema sorge nel momento in cui il proprietario entro un anno dalla vendita della sua “prima casa” stipula un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile in costruzione: in questo caso, è comunque soddisfatta la condizione del riacquisto di un altro immobile entro un anno dalla vendita del primo?

L’Agenzia delle Entrate ha dato risposta negativa a questa ipotesi, in quanto il “contratto preliminare” non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto l’obbligo di stipula del contratto definitivo, con il quale si produrrà l’effetto traslativo del bene. E’ fondamentale, quindi, fare molta attenzione al momento del riacquisto, in quanto l’effettiva proprietà e possesso di un bene acquistato “sulla carta”, anche con un contratto di vendita di cosa futura, si ha solo nel momento in cui il bene viene ad esistere, ovvero, materialmente costruito.



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