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Cenni di contabilità condominiale

Concetti ed inquadramento
Come tutti ben sappiamo, l’amministrazione di un condominio comporta la necessità di rendicontarne l’andamento a fine gestione, e quindi la “messa in opera” di tutta una serie di specifici accorgimenti tesi a rilevare le movimentazioni finanziarie (vedremo poi perché solo finanziarie) avvenute durante la gestione, in parole povere l’istituzione della contabilità condominiale.

Il nostro Codice Civile e’ purtroppo alquanto avaro di disposizioni in materia contabile condominiale, il legislatore non ha previsto praticamente nulla, lasciando all’amministratore l’incombenza di organizzare e curare la gestione del condominio, limitandosi a stabilire, solo in materia di rendiconto annuale della gestione, fra le attribuzioni dell’amministratore, che: “Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ” (art. 1130 , comma V , Codice Civile) .

Una disposizione in tal senso, indubbiamente obsoleta, e’ oltretutto quanto mai frammentaria e si presta, ai tempi d’oggi, alle più ampie dissertazioni e contestazioni: nulla e’, infatti, previsto riguardo alla tenuta della contabilità condominiale, nulla riguardo ai principi di contabilizzazione delle uscite e delle entrate, nulla riguardo alla contabilizzazione dei fondi condominiali, spesso di importante consistenza, e, soprattutto, nulla è stabilito in tema di forma e sostanza del rendiconto annuale di gestione.

In tale oscura situazione, un esiguo lume ci viene offerto da un’importante sentenza della Corte di Cassazione, la quale stabilisce che il rendiconto condominiale, per quanto non legato a schemi particolari, deve almeno contenere sufficienti informazioni “… per rendere intellegibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.” (Cass. Civ. , 25 novembre 1975 , n. 3936) .

Stanti così le cose, molti sarebbero tentati di adottare il sistema contabile classico in uso nelle imprese, ma ciò, ancorché possibile, non sarebbe corretto sia dal punto di vista concettuale che dal punto di vista dell’utilità pratica in quanto il condominio non è un’impresa, bensì un semplice ente privo di personalità giuridica (la legge lo classifica come mero ente di gestione) e privo di tutte quelle caratteristiche economico-finanziarie tipiche di un’impresa.
Non si può poi dire che il condominio possa essere assimilato ad una cooperativa, in quanto quest’ultima è pur sempre un’impresa, anche se priva del fine di lucro (reddito) e neanche ad un’associazione o ad un circolo sociale (quantunque forse quest’ultima potrebbe essere la similitudine che più si avvicina).

Il condominio è, invece, né più né meno che una condivisione di un certo bene immobile, la quale ha necessità durante l’anno di fare alcune spese di funzionamento e di mantenimento, nient’altro.
La cosa quindi che deve essere ben chiara è che il condominio non produce, non vende, e non fa credito, ed è proprio sulla base di ciò che va impostata la contabilità condominiale.

Il ciclo di funzionamento di un condominio, nella genericità dei casi, può essere schematizzato come segue:
1) previsione delle spese da sostenere
2) richiesta del denaro necessario
3) incasso dello stesso
4) utilizzo dello stesso per sostenere le spese
5) rendiconto finale
6) eventuale reintegro.

Pertanto all’interno del condominio l’ottica gestionale non è più proiettata sul reddito, bensì sull’andamento e quindi unicamente sull’aspetto finanziario (inteso come movimento di denaro) della gestione. Ciò detto, nella tenuta del sistema contabile condominiale dovranno prevalere due ulteriori concetti principali: semplicità ed  intellegibilità e ciò in quanto il rendiconto condominiale ha un fine esclusivamente privato e non di informativa dei terzi come invece accade nelle imprese.
Sotto tale aspetto quindi potremo inquadrare la contabilità condominiale come un sistema di rilevazioni: finanziario – semplificato – chiaro.

Sotto tale aspetto il compito contabile dell’amministratore dovrà quindi essere quello di chiarire con estrema immediatezza e comprensibilità come è stato speso il denaro versato dai condomini e se e come, eventualmente, lo stesso fosse avanzato o si fosse rivelato non sufficiente.
Dal punto di vista delle rilevazioni, quindi, potremo stabilire un primo principio fondamentale, ossia che la gestione del condominio dovrà essere effettuata per cassa.

Ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese in condominio è già di per sé fonte di discussione. Quando poi tra l’assemblea deliberante le spese inerenti la conservazione dei beni comuni e il pagamento di queste avviene la vendita di una unità immobiliare, si pone il problema di chi è tenuto a pagare dette spese: il venditore, che ha partecipato a deliberare la spesa, o l’acquirente che la trova già in essere?

Per non avere nessun problema, basterebbe che tra il venditore e l’acquirente, in fase di rogito notarile, si definisse la competenza, ma ciò accade di rado, o per dimenticanza o per volontà.
Alla luce del codice civile, visto l’art. 63 delle disposizioni di attuazione, si potrebbe affermare che vi è solidarietà fra il venditore e l’acquirente per le spese di condominio relative all’anno in corso e all’anno precedente. Ma tale principio riguarda solo il diritto del condominio a poter richiedere indifferentemente le spese deliberate relative agli ultimi due anni, senza indicare i criteri da applicare.
La Cassazione si è più volte pronunciata in merito a ciò, ma è con la Sentenza della Suprema Corte n. 6323 del 18.4.2003 che si ricostruiscono compiutamente i termini della questione.

Con detta sentenza i giudici hanno esaminato il problema della titolarità passiva dell’obbligazione per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni ed hanno affermato che dette spese necessarie costituiscono l’oggetto dell’obbligazione propter rem e cioè che l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni, sorge al momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, dato che ha funzione autorizzativa, rende soltanto liquido il debito del quale in sede di ripartizione, con la applicazione delle tabelle millesimali, viene determinata la quota di appartenenza di ciascun condomino, e quindi, in caso di compravendita, l’acquirente è tenuto alla spesa.

Nella motivazione i giudici della Suprema Corte, oltre quanto sopra dedotto, hanno evidenziato quindi, basandosi su precedenti decisioni, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione e non della preventiva approvazione della spesa e della sua ripartizione che, in definitiva, è un atto di gestione. Si rammenta a tal proposito, che la delibera è un atto comunque facoltativo, mentre il pagamento dei contributi deliberati è un obbligo. Detta sentenza non fa altro che confermare un principio già in precedenza enunciato, che sostanzialmente afferma quanto sin qui esposto.
Pertanto, allo stato, si può concretamente affermare che, in caso di vendita di una unità immobiliare, le spese di conservazione dei beni comuni approvati antecedentemente alla vendita spettano all’acquirente, a meno che, al momento del rogito, il venditore non esibisca liberatoria (di norma redatta dall’Amministratore di condominio) in cui si dichiari che tutti i debiti, sino a quel momento, sono saldati e che non vi sono lavori in corso.

Infine è necessario ricordare che in caso di alienazione dell’unità immobiliare, dal momento che il condominio viene a conoscenza del trasferimento, l’acquirente acquista lo status di condomino e , quindi, solo lui è legittimato a partecipare alle assemblee e far valere le proprie ragioni connesse al pagamento dei contributi.



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