La nuda proprietà e l’usufrutto
Il codice civile permette di “dividere” la proprietà in usufrutto e nuda proprietà.
Poichè l’usufrutto è un diritto che consiste nel godere di un bene di proprietà altrui, la nuda proprietà risulta spogliata del potere di trarre utilità dalla cosa.
I motivi che spingono a vendere la proprietà dell’immobile sono molteplici. Oltre che per ragioni fiscali o ereditarie, nella maggior parte dei casi sono le persone anziane che in assenza di eredi vendono la nuda proprietà, per assicurarsi una discreta somma di denaro mantenendo il possesso dell’immobile vita natural durante.
Nel caso in cui l’usufruttuario sia una persona giuridica il limite massimo di durata non può superare i trent’anni.
Se invece parliamo di una persona fisica, e non viene pattuito un termine, la durata del diritto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Se il diritto spetta a più persone, e una di queste muore, l’usufrutto si concentra in capo ai superstiti.
Ma chi può essere interessato all’acquisto della nuda proprietà?
Naturalmente i genitori:
se sono proprietari di un alloggio, possono decidere di donare al figlio la nuda proprietà mantenendo per loro il diritto di usufrutto, in modo tale che alla loro morte il bene passerà al figlio senza che siano dovute tasse di successione (si pagano solo le trascrizioni e le volture).
se decidono di acquistare un immobile quando il proprio figlio è piccolo, pagandolo il venticinque – trenta per cento in meno del valore di mercato, sperando che quando il proprio ragazzo raggiungerà l’età adulta l’immobile sarà libero. Inoltre, va ricordato che le imposte sull’acquisto sono calcolate su un valore immobiliare ridotto, andando a risparmiare, potenzialmente da un 95% a un 10% sui tributi di trasferimento.
Ma quanto vale l’usufrutto?
Il calcolo è molto semplice. Facciamo un piccolo esempio.
Il valore di mercato di un immobile è pari a € 400.000,00 e l’usufruttuario ha 62 anni.
Basta moltiplicare il valore dell’immobile per il tasso d’interesse legale:
€ 400.000,00 X 3% = € 12.000,00
La rendita annua calcolata va poi moltiplicata per il coefficiente relativo all’età del venditore:
€ 12.000,00 X 22 = € 264.000,00
Questo è il valore dell’usufrutto. Per sapere quindi quanto l’acquirente deve spendere per la nuda proprietà basterà sottrarre al valore di mercato dell’immobile quello dell’usufrutto:
€ 400.000,00 – 264.000,00 = € 136.000,00
Se è vero che l’acquirente per disporre del bene deve attendere la morte dell’usufruttuario, è anche vero che ha comprato un alloggio a € 136.000,00 invece che a € 400.000,00.
Va in ogni caso fatta una precisazione. La precedente tabella ha valore solo ai fini fiscali, infatti il prezzo in una libera compravendita può essere indipendentemente deciso dalle due parti.
Naturalmente più l’usufruttuario è anziano e quindi le sue prospettive di vita sono inferiori, più sarà alto il valore della nuda proprietà, in quanto l’acquirente dovrebbe entrare in possesso del bene più rapidamente. Oltre all’età dell’usufruttuario incide anche il suo stato di salute e il genere, le donne infatti statisticamente vivono più a lungo!
Vediamo adesso quali sono i diritti e i doveri dell’usufruttuario.
I diritti consistono nel cedere l’usufrutto, locare o ipotecare il bene, possederlo e quindi conseguirne i frutti civili e naturali.
I doveri riguardano la restituzione del bene alla scadenza (per termine del diritto o per morte), e il sostenere le spese di ordinaria manutenzione, e solo per queste, l’usufruttuario ha diritto di voto nell’assemblea condominiale. In caso di spese di straordinaria manutenzione sarà il soggetto che ha la nuda proprietà a deciderle in assemblea e poi a sostenerle. In ogni caso entrambi rispondono in solido verso il condominio, difatti l’amministratore può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per il pagamento delle spese condominiali. Sono generalmente a carico dell’usufruttuario tutte le spese di compravendita, le rate condominiali, l’Irpef, l’Ici, l’imposta comunale sugli immobili, e la tassa sull’immondizia.