Apertura di finestre nei muri comuni
I problemi che sorgono quando si deve aprire una nuova finestra (o modificarne una già esistente) sulle parti comuni di uno stabile in condominio, in pratica, sono molto meno di quelli che spesso pongono i condomini quando cercano, in tutti i modi, di ostacolarne l’apertura appellandosi magari a divieti regolamentari inesistenti o ad autorizzazioni assembleari inutili.
LEGITTIMITA’ DELL’APERTURA
Salvo il caso in cui il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti espressamente di intraprendere alcuna opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato, si reputano, in linea di principio, legittimi gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, ecc.
Tali opere, infatti, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell’art. 1117 c. c., e sono l’espressione del legittimo uso delle parti comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c che non richiede alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea di condominio.
E’ ovvio che nell’esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma citata, consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all’art. 1120 c.c. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino).
Legittima è anche l’apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti (come ad es. su cortili) che costituisce opera inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta sia per il principio nemini res sua servit che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono beni fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, con il solo limite posto dall’art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri proprietari (Cass. sent. n. 20200/2005).
Diverso è invece il caso di aperture su aree di proprietà privata: in tali casi si incontrerebbero le limitazioni prescritte, in tema di luce e vendute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.
COLLEGAMENTO DEGLI ARTICOLI 1102, 1120 E 1122 DEL CODICE CIVILE
Le norme del codice che richiamano gli interventi sulle parti comuni sono l’art. 1102, l’art. 1120 e l’art. 1122.
Esse si possono definire “linee guida” che il condominio e i singoli condomini devono osservare ogni qual volta, rispettivamente, si decida o si voglia di intervenire sulle parti comuni dell’edifico.
Servono soprattutto a sfatare quel mito per cui per ogni uso è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea.
Innanzi tutto è bene precisare che tutto ciò che è di tutti è anche di ciascuno: e proprio per questo è legittimo l’uso individuale che giustamente però il legislatore ha voluto disciplinare per non ledere il pari uso degli altri condomini.
Così per l’art. 1102, che in quanto richiamato dall’art. 1139 c.c., si applica anche al condominio, ciascun condomino può servirsi della cosa comune anche nel senso di trarne una utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreto dagli altri condomini comproprietari, senza che tale uso più intenso sconfini nell’esercizio di una vera e propria servitù.
Ognuno può apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa, senza però alterare la destinazione del bene e senza impedire, agli altri partecipanti, di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tale norma però non deroga in modo assoluto alle norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute (art. 907 c.c.) che vanno pertanto rispettate e la cui violazione non può essere giustificata sostenendo di avere agito in aderenza alle facoltà condominiali ex art. 1102 c.c.
Per quanto riguarda le distanze tra le vedute, si rinvia ai nn. 4 e 5 di questa rivista, tuttavia è bene sottolineare che, in caso di controversia, il giudice di merito, dovendo in concreto tenere conto della struttura dell’edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, deve verificare, nel singolo caso, se esse siano o meno compatibili con i diritti dei condomini.
Così il condomino che voglia aprire una porta-finestra sul muro comune diretta verso un cortile condominiale, oppure l’apertura di varchi su un muro eseguito da un condomino per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, e rimane irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. sent. n. 4155/1994).
Stessa possibilità per l’ingrandimento di finestre già esistenti o per la costruzione di balconi che non importa una innovazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1120 bensì si annovera in quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito e i cui limiti sono disciplinati dagli articoli 1102 e 1122 c.c.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno è compito del giudice e non rimessi ad un giudizio meramente soggettivo dell’assemblea di condominio e/o dei singoli condomini.
Altri limiti da osservare sono quelli contenuti nell’art. 1120 in tema di innovazioni, norma che seppure si indirizza a interventi collettivi decisi in assemblea non esclude il rispetto dei limiti imposti anche a quelle “innovazioni” effettuate dal singolo condomino che però sono disciplinate dall’art. 1102.
Innovazione, infatti, non è una qualsiasi modificazione della cosa comune ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere.
Qualora invece la modificazione del bene comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c. (l’apertura di una porta da parte di un condomino nel muro comune dell’andito di ingresso dell’edificio condominiale non rientra nel concetto di innovazione ma bensì integra una consentita modifica della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.).
I limiti tuttavia da rispettare previsti per le innovazioni ma annoverabili nell’elenco dell’art. 1102 sono, come abbiamo già precisato, il rispetto del pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, del decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edifico inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. sent. n. 13261/2004).
Non bisogna poi dimenticare che ciascun condomino nella proprietà privata non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio (art. 1122 c.c.) e che tali opere debbono ritenersi illecite oltre che nei casi di trasgressione dei limiti sopra esposti, quando il regolamento di condominio vieti espressamente di intraprendere alcuna opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato.
NORME DI RIFERIMENTO
Art. 1102, 1° co. c.c. – Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Art. 1120, 2° co. c.c. – Innovazioni
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1122 c.c. – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
ALCUNE MASSIME DELLA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
“L’apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa tra le parti costituisce opera inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce gli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite posto dall’art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parti degli altri proprietari” (Cass. sent. n. 20200/2005).
“La costruzione da parte del condomino di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d’aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto di utilizzazione della cosa ai sensi dell’art. 1102 c.c., sempre che detta costruzione non pregiudichi però la normale funzione della cosa comune o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini” (Cass. sent. n. 6850/1993)
“L’apertura delle luci in un appartamento di proprietà esclusiva di un condominio edilizio, come l’esecuzione di manufatti (pensilina), rientra nel regime delle distanze legali… e, pertanto, il condomino convenuto dal proprietario del piano soprastante per avere costruito una pensilina sulla propria terrazza in violazione delle norme sulle distanze dalla finestra dell’attore, non può validamente sostenere di avere agito in aderenza alle facoltà condominiali ex art. 1102 .c.c, ancorché le vedute si aprano su un pozzo di luce condominiale” (Cass. sent. n. 129/1983)