La centrale termica
Con la stagione invernale torniamo ad esaminare il problema dell’impianto di riscaldamento centralizzato, che è una delle parti comuni del condominio, e della sua soppressione per la sostituzione con impianti unifamiliari, che è valida se avviene a maggioranza dei condomini, deliberata ai sensi dell’art. 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991.
Detta legge stabilisce, tra le altre cose, all’art. 28 – comma 1, che si deve presentare una progetto assieme ad una relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni, che deve essere depositato al Comune di competenza in duplice copia.
In merito a ciò la giurisprudenza di merito è stata a lungo divisa circa la necessità che il progetto richiesto dalla legge venisse predisposto prima o dopo la deliberazione dell’assemblea.
La Suprema Corte con una prima decisione del 1.7.97 n. 5843, sancì che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26 Legge n. 10/91, in relazione all’art. 8, 1° comma, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere, corredato dalla relazione tecnica di conformità, poiché tale progetto attiene alla fase successiva di esecuzione della deliberazione.
Con una successiva sentenza precisò che è illegittima la deliberazione dell’assemblea di condominio adottata a maggioranza delle quote millesimali (invece del consenso unanime di tutti condomini ai sensi dell’art. 1120 c.c.) con la quale si prevede la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l’impianto che ritiene opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni stabilite dalla Legge n. 10/91.
La Corte, pur ritenendo che gli adempimenti tecnici si riferiscono ad un momento successivo a quello deliberativo, ritiene che la trasformazione per essere validamente deliberata con la maggioranza speciale prevista dalla legge n. 10/91 deve, comunque, essere finalizzata al contenimento del consumo energetico, come a dire che non importa se la relazione tecnica sia redatta prima o dopo la delibera, l’importante che attesti la rispondenza della trasformazione ai dettami della Legge. (Cass. n. 5117/99).
Con la sentenza n. 10871 dell’11.5.06, la Suprema Corte è tornata a riesaminare tale problematica, ribadendo i principi generali e stabilendo la necessità di un progetto tecnico che preveda l’installazione di canne fumarie singole o collettive (che poi sono espressamente previste dai Decreti di attuazione alla stessa Legge), ritenendo legittima l’assemblea che ha stabilito la soppressione dell’impianto di riscaldamento centralizzato deliberato con la maggioranza prevista dalla Legge n. 10/91, che pur non approvando uno specifico progetto (esecutivo) d’accompagno della relazione tecnica art. 28, abbia successivamente proceduto alla relativa fase materiale della trasformazione, deliberando il cambiamento dell’impianto centralizzato in impianti autonomi unifamiliari, secondo un progetto tecnico che ha previsto l’istallazione di canne fumarie singole e collettive con un risparmio energetico rispetto al consumo necessario al funzionamento dell’impianto centralizzato.
Giova quindi ricordare che, per quanto riguarda i diritti dei condomini dissenzienti, la minoranza deve adeguarsi alla decisione della maggioranza, di conseguenza, in caso di delibera assunta a norma di Legge per la soppressione dell’impianto centralizzato di riscaldamento a favore di singoli impianti autonomi, i dissenzienti non potranno più tenere in esercizio il vecchio impianto centralizzato, che dovrà essere dimesso e disattivato, non essendo prevista la coesistenza dei due sistemi.
Un’altra sentenza della Corte di Cassazione riguarda il caso in cui viene richiesto l’esonero dal pagamento delle spese relative al riscaldamento del condomino proprietario di una porzione immobiliare, per la quale la centrale termica comune non riesce ad erogare un servizio adeguato.
A tal proposito la Corte ha così stabilito che il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune eccependo che il servizio è stato erogato in misura inadeguata, il condomino può invece avanzare nei confronti del condominio una richiesta di risarcimento dei danni nel caso di colpevole omissione del condomino stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto difettoso (Cass. n. 12956/06). Ricordando, inoltre, che il singolo condomino non è titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura sinallagmatica, dal momento che l’obbligo del pagamento degli oneri condominiali trova origine nella disciplina condominiale e non in un rapporto contrattuale che obblighi la controparte ad una controprestazione (Cassazione a Sezioni Unite n. 10492/96) e quindi non può sottrarsi al pagamento perché vi è stata un’insufficiente erogazione del servizio.
La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26, comma 2, l. 9 gennaio 1991 n. 10, in relazione all’art. 8, comma 1, lett. g) della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma 1, della legge stessa, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera.
Cassazione civile , sez. II, 01 luglio 1997, n. 5843
È illegittima la deliberazione dell’assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anziché con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall’art. 1120, comma 2, c.c.) con la quale si prevede la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l’impianto che ritiene più opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni della l. n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici.
Cassazione civile , sez. II, 26 maggio 1999, n. 5117
La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell’art. 26, comma 2, l. 9 gennaio 1991 n. 10, in relazione all’art. 8, comma 1, lettera g della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma 1, della legge stessa, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera assembleare.
Cassazione civile , sez. II, 26 maggio 1999, n. 5117
In tema di condominio, è legittima la soppressione dell’impianto centralizzato di riscaldamento deliberata con la maggioranza prevista dall’art. 26 della legge n. 10 del 1991, qualora l’assemblea dopo avere espresso la volontà di modificare il relativo impianto senza approvare il progetto accompagnato dalla relazione tecnica prevista dall’art. 28 della citata legge, abbia successivamente proceduto alla relativa fase esecutiva, deliberando la trasformazione del bene comune in impianti autonomi unifamiliari secondo un progetto tecnico che aveva previsto l’installazione di canne fumarie singole e collettive con un risparmio energetico rispetto al consumo necessario per il funzionamento dell’impianto centralizzato.
Cassazione civile , sez. II, 11 maggio 2006, n. 10871
In tema di godimento dei servizi condominiali, il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica, atteso che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale; pertanto, egli non può sottrarsi al pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune eccependo che il servizio è stato erogato in misura inadeguata, potendo, al più, avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto.
Cassazione civile , sez. II, 31 maggio 2006, n. 12956
L’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio (art. 1123, comma 1, c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza che l’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell’impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.
Cassazione civile , sez. un., 26 novembre 1996, n. 10492