Il deposito cauzionale nel contratto d’affitto
Ogni qualvolta si istaura un contratto di locazione, si stabilisce un importo da trattenere a cura del locatore (proprietario dell’immobile), a garanzia di eventuali futuri danni cagionati dal locatario (affittuario).
E’ pur vero che tale somma rimane nelle tasche del locatore e pertanto alla scadenza contrattuale è giusto che si restituisca non solo il deposito cauzionale, ma anche gli interessi maturati. Ma vediamo come.
Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia per eventuali danni che il conduttore potrebbe arrecare all’immobile locato.
Esso viene restituito alla fine della locazione dopo aver verificato che l’immobile oggetto della locazione non abbia, come detto in precedenza, subito danni ma il normale deterioramento della cosa dovuto all’uso. Questo importo però non può essere conteggiato come pagamento di acconto canoni, ovvero la cauzione versata dal locatario al locatore in fase contrattuale, è da intendersi solo a titolo di garanzia e mai a titolo di affitto.
Il deposito cauzionale in materia locatizia è regolato all’art. 11 della Legge n. 392/78, la quale prevede che lo stesso non può essere superiore a tre mensilità del canone pattuito per l’affitto del bene. Esso è produttivo degli interessi legali, che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Tuttavia l’ultima sentenza della Corte di Cassazione, la n. 25136/06, ha stabilito che, a norma dell’art. 11 della Legge 392/78, devono essere restituiti gli interessi legali e non gli interessi anatocistici (produzione degli interessi sugli interessi) riguardanti il deposito cauzionale, e ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione della cauzione alla scadenza definitiva del contratto di locazione.
Sempre la Suprema Corte con sentenza n. 12117/03 ha stabilito che l’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale previsto dall’art. 11 Legge 392/78 ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione (venendo a maggiorare la cifra pattuita) e, conseguentemente sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.
Inoltre la sentenza n. 14655/02 ha stabilito che in vigenza dell’art. 11 Legge 392/78, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti automaticamente dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra una richiesta del conduttore, perché sono irrinunciabili, e, se non si è provveduto annualmente, vanno restituiti unitamente alla somma depositata al momento del rilascio dell’immobile locato, dovendosi presumere fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia (che ha il deposito cauzionale) dell’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore.
In conclusione si può affermare che con l’ultima sentenza della Corte di Cassazione i Giudici non hanno voluto altro che confermare la sentenza del giudice di merito che aveva correttamente respinto la domanda di riconoscimento degli interessi sugli interessi (anatocismo) che non erano affatto maturati alla fine di ogni anno, perché per essi l’art. 1283 c.c. stabilisce il dies a quo solo dalla domanda giudiziale, sempre che siano interessi dovuti almeno da sei mesi. In tal senso va ritenuto che il credito non è liquido né esigibile.
Detto più semplicemente: il locatore può ogni anno restituire gli interessi legali che scaturiscono dalla cauzione che egli stesso tiene in custodia come deposito. Oppure può versarli a fine contratto (insieme alla cauzione), semplicemente calcolando gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per gli anni in cui l’affittuario ha goduto dell’immobile.
Viene pertanto sospesa la pretesa di poter godere degli interessi maturati sugli interessi.
Codice Civile (1942) art. 2033
Qualora all’inizio del rapporto locativo il conduttore abbia versato al locatore deposito cauzionale, del quale non sia sorta contestazione tra conduttore e locatore, quest’ultimo deve restituire il deposito cauzionale unitamente agli interessi legali, dalla data della dazione fino al saldo effettivo.
SENTENZE
A norma dell’art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi anatocistici sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest’ultimo alla scadenza definitiva del contratto di locazione. Ne consegue che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all’esito della pronunzia giudiziale che ne determina l’effettivo ammontare.
Cassazione civile , sez. III, 27 novembre 2006, n. 25136
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11, legge n. 392 del 1978, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.
Cassazione civile , sez. III, 19 agosto 2003, n. 12117
La prescrizione degli interessi dovuti dal locatore al conduttore sulla cauzione versata dal primo al momento della stipula del contratto, decorre solo dal momento di scadenza della locazione.
Tribunale Roma, 11 luglio 2003
Nella vigenza dell’art. 11 l. n. 392 del 1978 gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra una richiesta del conduttore, perché sono irrinunciabili, e se non si è così provveduto vanno restituiti unitamente alla somma depositata al momento del rilascio dell’immobile locato, dovendosi presumere, fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia – che ha il deposito cauzionale – dell’adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore.
Cassazione civile , sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655
L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 l. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 l. n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice, per l’espresso divieto posto dall’art. 1242 comma 1 c.c., ed inammissibile, ai sensi degli art. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.
Cassazione civile , sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059
Il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell’art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392, vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.
Cassazione civile , sez. III, 08 agosto 1997, n. 7360