Maggioranza semplice per il risparmio energetico
Per gli interventi finalizzati al risparmio energetico si richiedono “nuove maggioranze” e l’adozione di formalità come la certificazione preventiva che attesti il contenimento energetico.
Il decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 ha novellato la disciplina contenuta nella legge n. 10/1991 in tema di “Risparmio energetico”.
Più precisamente è stato modificato l’art. 26 della legge citata riguardante la “Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti”.
Tale articolo in precedenza stabiliva che “per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1, ivi compresi quelli di cui all’art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.
Dal combinato disposto degli artt. 8, lett. g) e 26, tale maggioranza millesimale era stata considerata sufficiente per la “trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari…..”.
Il nuovo testo, invece, recita: “per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali”.
La prima novità che emerge dalla lettura del testo è che per l’individuazione degli interventi volti al contenimento del consumo energetico non si richiamano quelli elencati nell’art. 8 (coibentazioni, installazioni di impianti fotovoltaici, trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, installazione di apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e calore, ecc.), ma solo l’elenco ampio, ma generico, di fonti rinnovabili di energia o assimilate, riportato nell’art. 1 (il sole, il vento, l’energia idraulica, ecc.).
Precedentemente a tale modifica, era di norma ritenuta nulla la delibera di trasformazione di un impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi, adottata a maggioranza, qualora non fosse stata accompagnata dall’approvazione di un progetto di fattibilità delle opere da realizzare e corredato dalla relativa relazione tecnica di conformità prescritti dalla L.10/91 in modo “da consentire ai condomini dissenzienti di verificare che il sacrificio del loro diritto di mantenimento del servizio comune risponda alle finalità ed alle prescrizioni della legge stessa (Trib. Roma 3/3/93 n. 392; Napoli 9/7/93 n. 7244; Chiavari 3/5/95 n. 151).
La relazione tecnica non poteva essere presentata in tempi successivi alla trasformazione, ma sicuramente dopo la delibera ma prima della esecuzione della stessa, in quanto per giurisprudenza consolidata, la relazione tecnica atteneva alla fase esecutiva e non a quella deliberativa (Cass. n. 3515/2005).
La nuova versione ha dato attuazione alla direttiva 2002/91/CE riguardante il rendimento energetico ed è entrata in vigore il 2 febbraio 2007, per cui il vecchio testo è divenuto non più produttivo di effetti dalla stessa data; pertanto non possono più essere adottate delibere condominiali ai sensi e per gli effetti della vecchia disciplina.
Poiché, inoltre, tali interventi volti al contenimento del consumo energetico devono essere certificati da un tecnico abilitato, l’attestato di certificazione energetica o la diagnosi energetica costituiscono il presupposto di validità per la realizzazione degli interventi.
Ma di quali interventi si tratta?
Risulta chiaro il completo ridimensionamento della legge 10/91 e il mancato richiamo dell’articolo 8 comporta l’esclusione, dal quorum agevolato, della trasformazione degli impianti centralizzati in impianti unifamiliari a gas, e conseguentemente, in mancanza di una disciplina specifica, per tale intervento sarà necessario, inevitabilmente, il consenso unanime dei partecipanti al condominio, in quanto non rientrando nelle innovazioni ai sensi dell’articolo 1120 c.c. – poiché la soppressione dell’impianto centrale e la conseguente inoperatività e inservibilità dell’impianto centralizzato – comporta un “esproprio” del bene-impianto, per il quale è necessario il consenso di tutti.
Sono compresi, invece, gli interventi anche su parti comuni che utilizzano fonti rinnovabili di energia di cui all’art. 1 citato e quelli finalizzati al risparmio energetico, al contenimento ed a una razionalizzazione dei consumi energetici e agli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti (sostituzione di caldaie, isolamento di coperture o delle pareti, installazione di pannelli solari, ecc.), per i quali sono previste, dalla legge finanziaria per il 2008 (L. n. 244/2007), le agevolazioni fiscali relative alla detrazione Irpef e Ires del 55%.
Altro intervento per la produzione energetica elettrica è l’installazione di pannelli fotovoltaici la cui spesa, pur non beneficiando della detrazione fiscale, può essere alleviata grazie ad altri tipi di incentivi.
Se si considera che a seguito di tali agevolazioni la legge potrebbe avere ricorrente applicazione, si pone il problema del significato da attribuire all’espressione “maggioranza semplice” delle quote millesimali.
Alcuni l’hanno individuata con la maggioranza di tutte le quote (e quindi sempre 500 più un quid) senza nulla cambiare alla precedente dizione (maggioranza delle quote); ciò però non spiegherebbe il perché della locuzione “semplice”; altri invece hanno ritenuto che con “semplice” si intende fare riferimento alle sole quote rappresentate in assemblea, ossia alla maggioranza dei millesimi presenti.
E’ pacifico che, se pur con un’espressione impropria, il legislatore ha voluto agevolare tali interventi, giustificati dal prevalente interesse generale del contenimento energetico, ma ciò dovrebbe essere inteso nel rispetto dei principi generali che disciplinano il funzionamento delle delibere assembleari, e ciò indurrebbe a ritenere che, con tale espressione, si volesse richiamare il quorum minimo, ossia il 3° comma dell’art. 1136 c.c. (un terzo dei millesimi è ovviamente inferiore alla maggioranza dei millesimi), che è sicuramente un quorum legale ed esistente.
Considerata però l’incertezza, al fine anche di evitare che tali agevolazioni in realtà diano adito a contenziosi interpretativi in balia di giudizi che, seppure autorevoli, comunque non troverebbero alcun appiglio nella normativa che disciplina le delibere condominiali e suscettibili di continua evoluzione e cambiamenti, si auspica in un intervento legislativo che espliciti o interpreti il testo normativo dal quale si evinca in modo chiaro l’intento del legislatore affinché le disposizioni, che fiscalmente dovrebbero stimolare e invogliare tali interventi, non trovino poi sul piano dell’attuazione un ostacolo “legale” alla loro realizzazione concreta.