L’affittuario deve risarcire i danni
Il conduttore ai sensi dell’art.1588 c.c. risponde della perdita o del deterioramento della cosa locata, se non prova che i fatti si sono verificati per causa a lui non imputabili.
La responsabilità del risarcimento dei danni e connessa alla violazione dell’obbligo da parte del conduttore di non avere avuto la diligenza del buon padre di famiglia nell’ usare la cosa locata per l’uso contrattualmente stabilito.
Si ha inadempimento nel caso in cui la cosa locata sia stata distrutta o gravemente alterata nei suoi elementi essenziali ad azioni ascrivibili al conduttore o a persone della cui condotta debba lui rispondere.
Il 2° comma dell’art.1588 c.c. stabilisce che il conduttore è personalmente responsabile pure del fatto del terzo che si trovi in relazione d’uso della cosa , per esservi stato da lui ammesso, anche temporaneamente.
Al conduttore corre l’obbligo di dimostrare che non vi è nesso di causalità tra il deterioramento della cosa locata o l’azione o l’omissione a lui imputabile ( caso fortuito o forza maggiore) in mancanza di tale riscontro la responsabilità rimane in capo al conduttore stesso che non può nemmeno invocare il normale deterioramento del bene per conseguire una riduzione dell’ammontare del danno.
Con riguardo alla perdita o deterioramento della cosa derivanti da incendio, la presunzione di colpa di cui all’art.1588 c.c. posta a carico del conduttore può essere superata solo mediante dimostrazione che la causa dell’incendio non sia a lui imputabile, e non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, giacché la sua assoluzione non comporta di per sé l’individuazione della causa, e la causa della perdita o del deterioramento rimasta sconosciuta o anche dubbia rimane a carico del conduttore medesimo.
Per cui dal combinato degli art.1588 e 1589 c.c. si ricava che il conduttore al di fuori dell’ipotesi della non imputabilità a suo carico della causa dell’incendio o per analogia di ogni altro sinistro è tenuto a rispondere dei danni subiti dalla cosa locata.
L’art.1590 c.c. obbliga il conduttore a restituire la cosa al locatore nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso ordinario della cosa nel rispetto del contratto o dovuto a vetustà..
Ciò si tratta di un obbligo di natura contrattuale che diviene attuale alla scadenza del contratto di locazione.
Il locatore può rifiutarsi di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l’abbia rimessa in pristino, rendendosi inadempiente all’obbligazione di cui all’art.1590 c.c. Più precisamente il locatore non dovrebbe rifiutare la riconsegna nel caso in cui il deterioramento dipenda da inosservanza dell’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione. In tale condizione il locatore ha piuttosto diritto al risarcimento del danno provocato all’immobile, consistente nelle spese necessarie alla riparazione omesse dal conduttore. Ben può fare il locatore nel rifiutare la riconsegna della cosa locata ove il conduttore non abbia adempiuto all’obbligo impostogli dal contratto di provvedere alle riparazioni eccedenti l’ordinaria manutenzione, oppure abbia di propria iniziativa apportato trasformazioni o innovazioni, poiché in tali ipotesi il recupero della res richiederebbe l’esplicazione di una attività straordinaria e gravosa e cioè un facere al quale il locatore non è tenuto neppure a norma dell’art.1227 c.c..
Il conduttore è esonerato da qualsiasi responsabilità per danni all’immobile se prova di aver restituito effettivamente e incondizionatamente l’immobile comprese le chiavi.
Occorre, comunque, rilevare che, se il conduttore ha restituito al locatore la cosa locata in uno stato diverso da quello consegnato, non resta che agire per il risarcimento dei danni in forza all’art.1590 c.c. non potendo pretendere il pagamento dei canoni sino al ripristino dello stato iniziale.
Infine è importante sottolineare che il conduttore non è obbligato al risarcimento dei danni qualora dal deterioramento della cosa locata superiore a quello corrispondente all’uso della cosa locata in conformità del contratto e per particolari circostanze non sia derivato alcun danno patrimoniale al locatore.
PRONUNCE DEL TRIBUNALE
L’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale.
Cassazione civile , sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841
In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.
Cassazione civile , sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841
In un giudizio di risarcimento danni da ritardata restituzione dell’immobile, ex art. 1591 c.c., l’onere della prova relativo all’avvenuto pagamento del canone ed alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione, e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno.
Cassazione civile , sez. III, 09 giugno 2003, n. 9199
In materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, la disposizione del comma 2 dell’art. 1590 c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, si applica a tutte le locazioni, qualunque ne sia la durata, imponendo al conduttore, per vincere la presunzione suddetta, l’onere di provare rigorosamente che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso.
Cassazione civile , sez. III, 07 luglio 2005, n. 14305
In tema di locazione di immobili urbani, l’obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore; pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell’immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore.
Cassazione civile , sez. III, 07 luglio 2005, n. 14305
L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 c.c., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (nella specie perché la restituzione era avvenuta per consentire la ristrutturazione dell’immobile sul cui costo il deterioramento non aveva comportato alcuna incidenza economica).
Cassazione civile , sez. III, 11 maggio 2005, n. 9872
Il principio secondo cui l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno, si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 c.c., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, non è derivato, per particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore. (Nella specie, la S.C., confermando la sentenza di merito impugnata, ha rilevato la congruità e la logicità della relativa motivazione con la quale, al di là della mancata prova da parte del locatore circa l’assunta diminuzione patrimoniale subita, era rimasto incontestato che l’immobile, dopo il suo rilascio da parte del conduttore convenuto, era stato locato ad un istituto bancario, che, per adattare i locali alle proprie esigenze, aveva proceduto ad un’integrale ristrutturazione degli stessi, anche con parziali demolizioni, senza che, peraltro, fosse rimasto provato che il locatore avesse locato l’immobile al nuovo conduttore ad un prezzo inferiore a quello altrimenti esigibile, per effetto dell’assunta situazione di degrado in cui versava l’immobile stesso).
Cassazione civile , sez. III, 16 novembre 2005, n. 23086
In tema di responsabilità del conduttore per perdita o deterioramento della cosa locata verificatisi per fatto del terzo, nel tempo in cui questi è stato ammesso dal conduttore nel godimento della cosa, l’art. 1588, comma 2, c.c. pone a carico del conduttore la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d’uso della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull’immobile. Ne discende, fra l’altro, che il danneggiato, al fine di invocare il concorso, con la responsabilità del conduttore, della responsabilità ex art. 2051 c.c. del terzo ammesso nella disponibilità o nel godimento della cosa, deve dimostrare che quest’ultimo si trovi in una situazione di autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato.
Cassazione civile , sez. III, 15 dicembre 2003, n. 19185
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivanti da incendio, qualora non provi che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreta, non era a lui imputabile, sicché, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta della perdita o del deterioramento della cosa locata resta a suo carico, con conseguente obbligo di risarcimento danni, giusta disposto dell’art. 1588 c.c..
Cassazione civile , sez. III, 31 luglio 2006, n. 17429
La responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell’immobile – disciplinata dall’art. 1591 c.c., norma applicabile anche se il ritardo dipenda dal protrarsi della controversia – ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell’obbligo del “conduttore” di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all’art. 2948, n. 3, c.c., bensì nell’ordinario termine decennale. Le due obbligazioni previste dall’art. 1591 c.c., inoltre, sono autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda; di valore invece quella avente ad oggetto il maggior danno.
Cassazione civile , sez. III, 14 febbraio 2006, n. 3183
L’obbligo di risarcire il maggior danno, posto dall’art. 1591 c.c., a carico del conduttore in mora nella riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe al locatore, tenuto a dimostrare l’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione. Il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire, poiché, versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l’immobile dopo la cessazione del contratto non adempie all’obbligazione di “dare il corrispettivo nei termini convenuti” (ai sensi dell’art. 1587, n. 2, c.c.), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo ad un’obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale. Ne consegue che, vertendosi in tema di risarcimento del danno, ed essendo il risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l’importo dovuto dall’occupante, non più a titolo di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione.
Cassazione civile , sez. III, 07 febbraio 2006, n. 2525
Ai sensi del combinato disposto degli art. 1578 comma 2 e 1580 c.c., il locatore risponde nei confronti del conduttore dei danni alla persona di quest’ultimo causati da vizi della cosa, anche se tali vizi erano noti al conduttore medesimo. Nella specie il tribunale ha condannato al risarcimento del danno un club sportivo che aveva affittato un campo di calcetto dove uno dei giocatori, a causa di una buca, si era fatto male.
Tribunale Roma, sez. XII, 08 dicembre 2004