RCT per le ristrutturazioni immobiliari
La ristrutturazione dei fabbricati in condominio coinvolge l’operato di diversi soggetti con responsabilità altrettanto diverse, queste devono essere individuate e gestite correttamente, affinché l’attività di manutenzione sia fluida ed esente da contestazioni.
E’ necessario precisare che in questa sede ci occuperemo solo di Responsabilità Civile per danni a Terzi, escludendo i danni all’opera sia in fase di esecuzione dei lavori che postumi, ovvero prodotti dopo la fine dei lavori e derivanti da cattiva esecuzione, poiché questo argomento sarà oggetto di una futura specifica trattazione.
Il primo soggetto coinvolto è il condominio, che in quanto espressione della volontà dell’assemblea, riveste la qualifica di committente dei lavori, come tale ad esso spettano tutte le incombenze previste dalla legge, ma quello che ci interessa ai fini del nostro lavoro è stabilire l’area di responsabilità e la soluzione più idonea per cautelarsi da eventuali danni cagionati a terzi durante l’ esecuzione delle opere.
La responsabilità del committente è regolamentata dall’art. 2049 del Codice Civile, un articolo peraltro molto breve che nella sostanza descrive la responsabilità concernente la culpa in eligendo, ovvero quella cosiddetta colpa di elezione ricadente in capo a colui che ha operato la scelta dei soggetti che hanno posto in essere l’attività a seguito della quale si è prodotto il danno, ovvero, la responsabilità del condominio in quanto committente dei lavori. Questa, può essere oggetto di copertura mediante una estensione della polizza globale fabbricati stipulata a protezione dell’immobile amministrato.
Detta estensione, invero, non è così facilmente concedibile da parte di tutte le Imprese di assicurazione, soprattutto nel caso della straordinaria manutenzione, è consigliabile però ottenerla, poiché oggi il nostro paese si sta avviando sempre più verso il modello risarcitorio americano, con evidente aumento di costi e di soggetti che vengono perseguiti.
Il secondo soggetto coinvolto e sicuramente il più significativo ai fini del nostro lavoro è l’appaltatore, ovvero l’impresa che esegue i lavori di manutenzione, la quale è esposta direttamente nei confronti dei terzi e dei propri operai per danni cagionati durante l’esecuzione delle attività per le quali è stata incaricata.
Come si può tutelare il condominio e per esso l’amministratore
Un contratto di appalto ben congegnato è sicuramente il primo strumento di tutela al quale fare ricorso. In esso, per quanto riguarda gli aspetti trattati in questa sede, devono necessariamente essere inserite alcune previsioni circa la responsabilità per danni a terzi e la garanzia di buona esecuzione del lavoro. E’ bene quindi verificare che l’impresa edile sia a sua volta assicurata per il rischio derivante dalla propria attività con polizza di responsabilità civile verso terzi ed operai (RCT+RCO) secondo uno schema tipo (che avremo individuato a seconda delle nostre esigenze) e con adeguati massimali; gli estremi di detta polizza devono essere acquisiti come parte integrante del contratto di appalto, oltre a questo sarà bene assicurarsi che l’impresa effettui costantemente i pagamenti relativi ai premi, per la validità della copertura.
In tutte queste attività può essere di ausilio il consulente assicurativo del committente, che aiuterà ad individuare le compagnie di assicurazione più affidabili, a controllare che i testi di polizza ed i relativi massimali rispondano alle esigenze richieste, ecc.
Se abbiamo seguito con attenzione i consigli suesposti ci siamo tutelati per tutto quello che può accadere durante l’esecuzione dei lavori e quindi per tutti quei danni di natura materiale cagionati a terzi in genere (persone, animali e cose) ivi incluso il condominio ed i singoli condomini, nonché gli operai e i subappaltatori che prendono parte ai lavori.
In conclusione ed oltre a tutto quanto sopra detto riteniamo che la prima cautela da adottare nello svolgere lavori di ristrutturazione sugli immobili è quella di indirizzare le proprie scelte verso imprese solide e qualificate e oggi aggiungiamo anche, certificate (ISO 9000 – SOA), che dispongano già in partenza di tutti quegli elevati standards qualitativi idonei ad assicurare una corretta gestione delle proprie attività, indice questo di serietà, professionalità e garanzia per tutti i soggetti coinvolti.