Variazione della titolarità dell’immobile
Gli oneri derivanti dalla vendita dell’unità immobiliare non si esauriscono con il rogito, ossia con l’effettivo passaggio di proprietà , ma sia il venditore che l’acquirente devono comunicare all’amministratore la variazione della titolarità della proprietà dell’appartamento venduto. Non è difficile immaginare il perché di questa disposizione più volte ribadita dalle sentenze della Corte di Cassazione.
La comunicazione del cambiamento di titolarità è indispensabile per vari motivi, ad esempio:
Per convocare l’assemblea di condominio l’amministratore ha bisogno dei nominativi di tutti i proprietari;
– Per imputare e poi richiedere le quote di spese comuni, anche se l’art. 63 disp. att. cod. civ. rende l’acquirente responsabile in solido con il venditore per le spese dell’anno in cui è stata conclusa la vendita e per le spese dell’anno precedente, rendendo la riscossione dei crediti da parte dell’amministratore più facile;
– Per inviare i solleciti e dare inizio alle eventuali azioni giudiziarie in caso di morosità ;
Inoltre, anche gli altri condomini hanno il diritto di conoscere i soggetti che con loro sono comproprietari delle parti comuni, diritto definitivamente ribadito anche dal Garante della Privacy.
Per questi motivi fino a che non avviene la comunicazione, è legittimato a partecipare all’assemblea di condominio il venditore, anche se ormai ex proprietario, e l’acquirente non potrà lamentarsi di non essere stato convocato e non potrà impugnare la deliberazione condominiale. Resta comunque evidente che è nell’interesse del venditore dare detta comunicazione, che deve essere completa dei dati personali dell’acquirente e di quelli inerenti il trasferimento. Fino a che ciò non avviene l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere indirizzato al proprietario conosciuto.
Ricordiamo inoltre che in caso di mancata comunicazione, l’amministratore non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari, ma deve comunque svolgere il proprio incarico con l’ordinaria diligenza, questo vuol dire che è tenuto a fare almeno dei tentativi per rintracciare il nuovo proprietario. In ogni caso la Suprema Corte a Sezioni Unite con la sentenza n° 5035/2002 ha ritenuto che nei rapporti di condominio non si può applicare il principio dell’apparenza, quindi l’amministratore deve richiedere i pagamenti delle quote solamente all’effettivo proprietario e non a chi lascia sembrare di esserlo, come potrebbe essere un semplice occupante dell’immobile.
Nel momento in cui l’avvenuto trasferimento di proprietà viene comunicato all’amministratore, solo l’acquirente avrà diritto a partecipare all’assemblea, mentre il venditore potrà far valere le proprie ragioni relative ai pagamenti dei contributi dell’anno in corso e dell’anno precedente soltanto attraverso il nuovo proprietario.
Alcuni regolamenti condominiali prevedono quest’obbligo di informazione del cambio di titolarità , proprio per facilitare il lavoro dell’amministratore, adesso la Cassazione ha dichiarato (n° 12298/03) che una simile clausola è legittima anche se contenuta in un regolamento di tipo assembleare e anche se la clausola introdotta nel regolamento fosse stata votata a maggioranza e non all’unanimità .