La sopraelevazione in edilizia
Il codice civile prevede l’ipotesi di sopraelevare con un nuovo corpo di fabbrica sopra un terrazzo di copertura. Ciò è possibile solo quando vi è un residuo di cubatura non precedentemente utilizzata o nel caso di variazioni del Piano Regolatore Generale.
Il Codice Civile attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale ed al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto a sopraelevare, cioè ad elevare nuovi piani o nuove fabbriche al di sopra dell’ultimo piano, a meno che vi sia titolo che disponga diversamente. Infatti l’art.1127 del codice civile contiene l’intera disciplina delle costruzioni che vengono realizzate sopra all’ultimo piano dell’edificio.
La sopraelevazione non è mai ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono e ciò è confermato, anche, dalla Cassazione che ha ribadito che il mancato accertamento dell’idoneità statica dell’edificio a sostenere la sopraelevazione impedisce il diritto della sopraelevazione stessa (Cass. n° 2708/96) e comunque gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione, pur non compromettendo la staticità dell’edificio, se ne pregiudica l’aspetto architettonico, oppure ne diminuisce notevolmente l’aria o la luce nei piani sottostanti. Si prevede, inoltre, che chi realizza la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini una indennità. Inoltre chi esercita il diritto di sopraelevazione deve anche ricostruire il lastrico solare sottratto dalla sopraelevazione effettuata.
Cosa si intende per sopraelevazione
La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio e non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti di fabbricato (Cass. n° 7764/99). Si è inoltre precisato che costituisce sopraelevazione, ai sensi dell’art.1227 c.c., non solo la costruzione effettuata con cemento o laterizi, ma anche con altri materiali, purché sia stabile e compatta, come ad esempio potrebbe essere una struttura in alluminio (Cass. n° 278/99).
Terrazza a livello
Anche la terrazza a livello, pur se di proprietà esclusiva, è equiparata al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione, con la conseguenza che il regolamento di condominio può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’appartamento a cui afferisce, soltanto però se esso ha natura contrattuale (Cass n° 7678/99).
Nel caso di sopraelevazione non sempre è necessario la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att..c.c., esse possono essere rivedute e modificate solo quando sia stato notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass n° 9579/91).
Il sottotetto
Il sottotetto non può essere considerato una forma di sopraelevazione, dal momento che non vengono costruiti né nuovi piani, né le nuove fabbriche ai sensi dell’art.1127 c.c..
Come già abbiamo detto nei precedenti articoli (febbraio-marzo 2005), i sottotetti sono ambienti nati per isolare il corpo di fabbrica attraverso una copertura che costituisce una pertinenza.
Trasformazione del tetto in terrazza
Vi è, inoltre, giurisprudenza la quale vieta al proprietario dell’ultimo piano di trasformare il tetto spiovente in un lastrico solare, che pur non modificando la funzione originaria di copertura produrrebbe sul nuovo manufatto il diritto di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano o la sua destinazione d’uso esclusivo, costituendo così un’alterazione della cosa comune che non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano (Cass. n° 4466/97).
I limiti del diritto
Il diritto alla sopraelevazione ha dei limiti come ha stabilito l’art.1127 c.c. e precisamente:
– Il primo la “condizione statica” dell’immobile, alla quale si può ovviare se c’è il consenso unanime di tutti i condomini e i proprietario è autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l’edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione.
– Il secondo è il turbamento delle “linee architettoniche” dell’edificio a causa di una sopraelevazione, che se eseguita senza la preventiva autorizzazione, può esserne chiesta dai condomini la riduzione in pristino e il risarcimento degli eventuali danni subiti; tuttavia tale azione si prescrive nel termine di vent’anni.
– Il terzo se vi è la diminuzione di aria e di luce.
La legittimazione dell’Amministratore
L’amministratore è legittimato ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione qualora sia stata eseguita in violazione di detti limiti, senza bisogno della preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio. Tale diritto gli è attribuito ai sensi dell’art.1130 c.c. (Cass. n° 13611/00).
Indennità
L’art.1127 c.c. stabilisce, inoltre: <<chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani ivi compreso quello da edificare, detratto l’importo della quota a lui spettante…>> Ovviamente la determinazione dell’indennizzo deve essere operata al tempo della realizzazione e commisurata alla svalutazione monetaria (Cass. n° 4861/81).
Legittimato ad esercitare il diritto all’indennizzo ex art.1127 c.c. deve ritenersi colui che rivesta la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione o i suoi successori secondo le regole che disciplinano le successioni e non colui che sia divenuto successivamente proprietario della singola unità immobiliare (Cass.1263/99).
Comunque per poter realizzare la sopraelevazione è necessaria la concessione edilizia, con tutte le conseguenze tecniche del caso, ivi compreso il pagamento della così detta “Bucalossi”, quale imposta sulla maggiore cubatura realizzata. Ciò si può inoltre scontrare con le problematiche legate alle “distanze legali” per fondi finitimi. Anche le tabelle millesimali dello stabile debbono subire il rifacimento per effetto dell’aumento delle unità immobiliari.
Infine vi è una sentenza del Consiglio di Stato n.7539 del 21.11.03, la quale ha modificato il diritto del condominio, stabilendo che l’unico legittimato a sopraelevare è il proprietario esclusivo dell’ultimo piano o del lastrico solare, riconoscendo agli altri condomini solo l’indennità come stabilita dal codice. A questo è data anche la facoltà di cedere a terzi detto diritto. In altri termini detta sentenza ha limitato il diritto dei condomini tutti a favore del proprietario dell’ultimo piano, snaturando in parte quanto stabilito nell’art.1127 cc.
Sentenze della Cassazione
Agli effetti dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio. Pertanto essa non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato.
Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764
La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio.
Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764
Il mancato accertamento dell’idoneità statica dell’edificio a sostenere la sopraelevazione impedisce l’esercizio del diritto di sopraelevazione.
Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708
In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali “ex” art. 69 n. 2 delle disp. attuaz. e trans. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Cassazione civile, sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell’edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.
Cassazione civile, sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678
La determinazione dell’indennità dovuta, ai sensi del comma 4 dell’art. 1127 c.c., per la sopraelevazione dell’edificio condominiale va operata con riferimento al tempo della sopraelevazione tenendo conto, peraltro, della svalutazione monetaria verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione.
Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861
L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’art. 1130 n. 4 c.c. è attribuito all’amministratore.
Cassazione civile, sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611
La sostituzione ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.
Cassazione civile, sez. II, 20 maggio 1997, n. 4466
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l’indennità prevista dal comma 4 dell’art. 1127 c.c., la quale va determinata con riferimento al valore dell’area comune, su cui sorge l’edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi nè il rapporto fra l’altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di quello attuale, nè l’eventuale appartenenza al proprietario che esegue la nuova costruzione della parte dell’edificio (soffitta, lastrico, solare, ecc.) in cui tale costruzione è eseguita, nè infine, la mancanza di autonomia e le limitate dimensioni della medesima. Infatti, tale obbligo nasce dalla maggiore utilizzazione, da parte del condominio proprietario dell’ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l’edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune.
Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861
L’art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini contro – interessati. Pertanto, l’art. 1127 cit. ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 r.d.l. 15 gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell’edificio siano sfavorevoli e la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali.
Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708
In un edificio a più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione a cui esso è destinato in concreto.
Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764