Assicurazione non autorizzata nel Condominio
Parte della giurisprudenza sostiene che l’amministratore non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato senza l’autorizzazione dell’assemblea.
Ma una disposizione codicistica potrebbe fare intendere, implicitamente, la sua obbligatorietà.
1. LE ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE
L’art. 1130 c.c. in tema di “Attribuzioni dell’amministratore” al n. 4) dispone che egli “compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”.
Il compimento di tali atti implica l’obbligo di conservare l’integrità dei beni mediante opere di manutenzione ordinaria, attraverso riparazioni, ripristini, piccole sostituzioni e tutte quelle opere in genere necessarie per prevenire deterioramenti, che rientrano nell’ambito di una normale gestione; ma include anche l’obbligo di vigilare e agire nei confronti di terzi e degli stessi condomini contro turbative, spogli o pretese sulle parti comuni.
In tali casi l’amministratore, nell’ambito dei suoi poteri, senza bisogno di autorizzazioni, potrà agire per la tutela dei beni comuni (nei quali si annoverano anche il decoro dell’edificio e l’aspetto architettonico), potendo esperire azioni possessorie di reintegrazione o di manutenzione e cautelare (denuncia di nuova opera o di danno temuto), nonché esercitare giudizialmente i diritti del condominio tendenti a ripristini o al risarcimento dei danni causati, dai terzi o dai condomini, sulle parti comuni.
Nell’ambito delle attribuzioni egli può sottoscrivere contratti e atti, anche senza autorizzazione dell’assemblea, che sono necessari per provvedere tanto alla manutenzione ordinaria, quanto alla prestazione di servizi comuni, vincolanti per tutti i condomini.
Ci sono, però, alcuni contratti di cui è dubbia la possibilità di conclusione senza l’autorizzazione dei condomini salvo che il regolamento di condominio non lo preveda esplicitamente: in tal caso l’amministratore avrà l’obbligo di stipularli e di darne esecuzione.
Al di fuori di tali circostanze, la stipula di contratti come ad es. quello di mutuo, di conto corrente, esorbitano dai suoi poteri, non avendo egli la possibilità di contrarre in nome e nell’interesse del condomino.
A proposito dell’apertura di conto corrente intestato al condominio, essa ha come obiettivo, quello di evitare confusione con il patrimonio personale dell’amministratore. Con lo stesso fine, ma anche per evitare occultamenti di redditi derivanti dalla propria attività, è stato precisato che “se il contribuente (nel caso l’amministratore di condominio) utilizza il proprio conto corrente personale per il maneggio di denaro altrui (del condominio) deve fornire la prova specifica della riferibilità di ogni movimentazione bancaria alla sua attività di maneggio altrui.
Diversamente la rispettiva movimentazione, in assenza di altra idonea giustificazione, è configurabile quale corrispettivo non dichiarato”. (Cass. Sent. n. 13818/2007)
2. IL CONTRATTO DI ASSICURAZIONE
Parte della giurisprudenza e della dottrina, ritiene che il contratto di assicurazione non rientri tra quelli che possono essere stipulati dall’amministratore senza l’autorizzazione dell’assemblea, salvo che non sia espressamente previsto come ulteriore obbligo dal regolamento di condominio.
Le motivazione addotte sono state sintetizzate dai giudici di legittimità nella considerazione che, secondo il loro autorevole parere, l’art. 1130, n. 4 c.c. intende riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici solari, ecc.) e giudiziali necessari per salvaguardare l’integrità dell’immobile, escludendo, dal novero di tali atti, la stipula del contratto di assicurazione “perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma citata, ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio”. (Cass. sent. n. 8233/2007).
Conseguentemente “l’amministratore condominiale non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto le autorizzazioni da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione”. (Sent. n. 8233, cit.).
3. – LA FATTISPECIE
La fattispecie che ha dato origine a tale sentenza, riguardava una compagnia di assicurazioni che aveva convenuto in giudizio il condominio per sentirlo condannare al pagamento dei premi annuali, scaduti e non pagati, relativi alla polizza di assicurazione dell’immobile stipulata dall’amministratore senza alcuna autorizzazione condominiale.
Il Tribunale accoglieva la domanda con la condanna al pagamento di tali oneri ma il condominio impugnava la sentenza davanti alla Corte di Appello che ha accolto il gravame principale e, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda della società assicuratrice asserendo che essa era infondata perché l’art. 1130, n. 4 c.c. che conferisce all’amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edifico, non era applicabile alla conclusione del contratto di assicurazione dell’immobile.
L’enunciazione del principio è stato poi confermato in Cassazione (nessuna pronunzia è stata formulata nei confronti dell’amministratore per aver stipulato il contratto senza averne i poteri in quanto non risulta che la società di assicurazione avesse proposto alcuna domanda subordinata di danno ex art. 1398 c.c.).
Se è condivisibile, per le motivazioni esposte, negare l’illegittimità dell’amministratore a stipulare un contratto di assicurazione ai sensi dell’art. 1130, n. 4 non è detto che si possa ipotizzare la conclusione di tale contratto, sotto altri aspetti.
Se l’amministratore ha l’obbligo di agire per garantire l’integrità del bene comune e se è vero che l’assicurazione ha come fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio è anche vero che è suo obbligo operare con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, c.c.) e, conseguentemente, potrebbe essere connaturale che tra i suoi compiti ci sia anche quello di agire preventivamente per garantire l’integrità del bene comune anche da quegli eventi futuri ed incerti a cui il fabbricato potrebbe essere sottoposto, proprio attraverso la stipula di un contratto di assicurazione oculato sia nella scelta della compagnia di assicurazione, sia nella scelta degli eventi oggetto di copertura, sia nella determinazione del valore del fabbricato da assicurare.
Giurisprudenza di merito ha infatti definito la stipulazione dei contratti di assicurazione del fabbricato, quale atto volto a conservare la cosa comune che rientra tra i compiti propri dell’amministratore e non necessita di preventiva autorizzazione dell’assemblea, considerato utile per il condominio perché preordinato a tenere indenne il condominio (Trib. Roma, 11 agosto 1988, ma anche Trib. Savona 29 giugno 2005).
Tra l’altro, non bisogna dimenticare che il codice civile nell’art. 1128, 3° co. in tema di “Perimento totale o parziale dell’edificio” precisa che “L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste”, il che darebbe per scontato che l’assicurazione del fabbricato in condominio ci sia a prescindere dall’esistenza di una espressa previsione regolamentare o di una delibera assembleare che la preveda, tanto che nessun richiamo espresso, di queste ultime, sussiste in tutta la formulazione dell’articolo.
Art. 1130 c.c. – Attribuzione dell’amministratore
“L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compie atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.”
Corte di Cassazione, sent. n. 8233 del 3 aprile 2007
“L’amministratore condominiale non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.
La disposizione dell’art. 1130, comma 4 c. c., obbligando l’amministratore a eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali e giudiziali necessari per salvaguardare l’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio”.