Le categorie catastali
Le categorie catastali, troppo spesso sconosciute ai non addetti al settore, sono invece di fondamentale importanza.
Troppo spesso le agenzie immobiliari o i privati vendono come “appartamenti” immobili con destinazione d’uso a “magazzino” o “laboratorio”.
Naturalmente non è un problema di poco conto.
Infatti non è possibile acquistare un immobile simile con le agevolazioni prima casa, né tantomeno si può spostare la residenza in un bene che non è adibito ad abitazione.
Allo stesso modo una società non può acquistare un immobile accatastato come abitazione e adibirlo a ufficio, perché per quella finalità la Legge ha previsto la categoria A/10, appunto “Uffici e studi privati”.
Per questi motivi credo sia fondamentale che tutti coloro che si accingono ad acquistare o ad affittare un bene, sia per finalità residenziali che commerciali, abbiano la capacità di verificare anche da soli, senza l’aiuto di agenzie o tecnici, la fattibilità e la corretta destinazione d’uso.
Le categorie catastali sono nate nel 1939 con la creazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU). In base alla classificazione il Catasto attribuisce una rendita al bene immobile, e quindi un valore.
Gli immobili vengono suddivisi in base alla qualificazione, la destinazione e la consistenza.
La qualificazione individua le categorie di appartenenza per ciascuna zona censuaria, in base alla destinazione e alle caratteristiche di costruzione. Per classificare un’unità immobiliare bisogna suddividere ogni categoria in classi. In base all’appartenenza cambia il prestigio e la qualità e quindi la capacità di reddito dell’unità. La consistenza invece è la somma dei vani catastalmente utili. Per calcolarla si prendono in considerazione i vani principali (es: camera, cucina, salone, ecc.), i servizi (es: bagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, ecc.), le pertinenze (es: soffitte, cantine, ecc.), e infine le dipendenze (cortili, tettoie aperte, ecc.).
Vi propongo di seguito uno schema esplicativo delle categorie catastali.
I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
A/2 Abitazioni di tipo civile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
A/3 Abitazioni di tipo economico: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
A/4 Abitazioni di tipo popolare: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
A/6 Abitazioni di tipo rurale.
A/7 Abitazioni in villini: Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
A/8 Abitazioni in ville: Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario.
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
A/10 Uffici e studi privati: Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme.
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro).
B/3 Prigioni e riformatori.
B/4 Uffici pubblici.
B/5 Scuole e laboratori scientifici.
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9.
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto.
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate.
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito.
C/3 Laboratori per arti e mestieri.
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro).
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro).
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).
C/7 Tettoie chiuse od aperte.
II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
GRUPPO D
D/1 Opifici.
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro).
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro).
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro).
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro).
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro).
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.
IV – ENTITA’ URBANE
GRUPPO F
F/1 Aree urbane.
F/2 Unità collabenti: quelle unità che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di fornire reddito. Per esempio unità fatiscenti o inagibili.
F/3 Unità in corso di costruzione.
F/4 Unità in corso di definizione.
F/5 Lastrici solari.