Posso appendere un climatizzatore esterno?
L’apposizione dei climatizzatori sui muri perimetrali che ai sensi dell’art. 1117, n. 1, codice civile rientrano tra i beni comuni, in linea di principio, non richiede alcun tipo di autorizzazione assembleare rientrando la stessa nei tenori dell’art. 1102 c.c. (“ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso secondo il loro diritto”) pur dovendosi, però, coordinare oltre che con i limiti indicati nell’articolo citato, anche con i limiti del divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120, 2° c.c. (sent. n.12343/2003).
Dal combinato disposto dei due articoli “i proprietari delle unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, sempre che l’esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli articoli 1102 e 1120 c.c., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato” (Cass. n. 4314/2002).
La valutazione della violazione di tali limiti (statica, estetica e decoro dell’edificio) è però rimessa al giudizio del giudice e non al giudizio discrezionale del singolo condominio o dall’assemblea, nè tanto meno dell’amministratore.
Questi potranno, se ritengono sussistenti tali violazioni dei limiti, adire le vie legali per fare rimuovere il bene soprattutto se, come nel caso esposto, si tratta di climatizzatori di notevoli dimensioni (tali da non potersi collocare sul terrazzino privato del condomino), per i quali tuttavia, rimane sempre valido il principio di cui all’art. 1102 citato, (cioè la possibilità di essere istallato su una parete esterna dell’edificio) e sarà il giudice che, date le loro mastodontiche dimensioni e le immediate vicinanze di alcune finestre, potrà farlo rimuovere con il ripristino della situazione ex ante, qualora ritenesse, a suo giudizio, tale apposizione pregiudizievole per l’estetica dell’edificio o per superamento dei limiti della normale tollerabilità di cui all’ 844 c.c. in tema di immissioni rumorose.
In quali casi è concesso posizionare macchine o apparecchi sul prospetto dello stabile? Dove finisce il diritto del singolo ed inizia quello della comunità?
In data 22.8.2003 la Corte di Cassazione con sentenza n. 12343, che di seguito si trascrive, ha statuito su un argomento che in questi anni è divenuto di grande attualità e di grande risonanza per tutti, vista ormai l’enorme diffusione dell’installazione dei condizionatori d’aria negli edifici privati e pubblici.
Essi vengono abitualmente installati sulle parti comuni dell’edificio: muri, cortili e quant’altro, in concerto con quanto stabilito dall’art.1102 codice civile. Ma è necessario verificare, visto che il più delle volte vengono installati degli elementi piuttosto ingombranti, se ciò non alteri il decoro architettonico del fabbricato e, nel caso, dover porre dei limiti al diritto di usare le parti comuni per installare detti impianti.
La Cassazione con detta sentenza ha statuito che è necessario che le installazioni sulle parti comuni debbono rispettare il divieto di alterazione del decoro architettonico del fabbricato, previsto per le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. 2° comma il quale, infatti, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
IL CONCETTO DI DECORO ARCHITETTONICO
Il concetto di decoro architettonico è stato definito dalla Corte di Cassazione la quale ha stabilito che lo stesso è costituito dall’estetica e dall’insieme di linee e delle strutture ornamentali che formano la totalità dell’edificio, con una determinata fisionomia armonica ed inoltre, che ciò è un bene suscettibile di valutazione economica.
Sempre nel 2° comma dell’art. 1120 c.c. vi è il divieto delle innovazioni che rendono talune parti comuni inservibili all’uso e al godimento anche di uno solo condomino. Ovviamente la Corte di Cassazione ha stabilito, al fine di poter far eseguire i lavori, che l’innovazione deve essere consentita purché il pregiudizio non sia intollerabile.
Ritornando alla nostra sentenza che ha trattato l’istallazione, senza autorizzazione, di un condizionatore d’aria particolarmente ingombrante montato da un condomino sul muro esterno dell’edificio, la Suprema Corte, pur ravvisando tale fattispecie come modificazione consentita al singolo condomino ex art. 1120 1° comma c.c., analogicamente ritiene che si debba applicare per il caso in questione l’art. 1120 2° comma c.c. rifacendosi alla sentenza 3084 del 29.3.94 che aveva stabilito quanto segue:
al singolo condomino sono consentite le modificazioni ai sensi dell’art. 1120 1° comma c.c. purché non alterino la destinazione delle cose comuni, in difetto di ciò si applica il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto dall’art. 1120 2° comma c.c.
In conclusione detta sentenza ha statuito che per giudicare se vi sia stata alterazione del decoro architettonico da parte di un condomino nell’effettuare l’istallazione di un condizionatore d’aria sul muro esterno, si devono analizzare essenzialmente le caratteristiche specifiche dell’impianto e le modalità con cui esso viene posizionato sulle parti comuni, notando che il giudice, nell’esporre i motivi che portano alla decisione, più volte evidenzia che il condizionatore oggetto di causa è eccessivamente voluminoso e fonte di immissioni rumorose.
Infine è necessario evidenziare che è riservata come materia funzionale al giudice di pace, ai sensi dell’art. 7 comma 3 n° 2 c.p.c., le modalità di utilizzo del muro perimetrale dell’edificio condominiale relativamente all’installazione più conveniente, dal punto di vista estetico e dell’eventuale inquinamento acustico e ambientale di apparecchiature per il condizionamento d’aria.
LA SENTENZA N° 12343
Diritto
Con atto di citazione notificato il 13 giugno 1991 il condominio … sito in …, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Verona i condomini ….., deducendo che i medesimi senza chiedere alcuna autorizzazione al condominio e violando il regolamento condominiale avevano installato sul muro condominiale, un condizionatore che deturpava l’aspetto architettonico dell’edificio per i condomini occupanti gli appartamenti limitrofi.
Chiedeva, pertanto, che l’installazione fosse dichiarata illegittima e che i convenuti fossero condannati alla rimozione del condizionatore.
I convenuti, costituitisi, nel merito contestavano sia l’alterazione del decoro architettonico, sia le immissioni rumorose.
Espletata consulenza tecnica d’ufficio il Tribunale, con sentenza 1048/96 respingeva la domanda.
Su impugnazione del Condominio, la corte di appello di Venezia, con sentenza 13 marzo 2000, in totale riforma, condannava gli appellati alla rimozione del condizionatore ed al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Afferma la corte che sebbene l’installazione del condizionatore non integri una innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., ma una modifica, apportata dagli appellati all’uso della struttura perimetrale dell’edificio ed in quanto tale soggetta alle limitazioni di cui all’art. 1102 c.c., ulteriore limitazione all’uso del muro comune deriva dalla norma di cui al secondo comma dell’art. 1120 c.c. che vieta di alterare l’aspetto architettonico dell’edificio.
Nella specie, secondo la corte, il mastodontico condizionatore deturpa gravemente l’aspetto estetico dell’edificio, di recente ristrutturato, e rinnovato nelle facciate e le cui forme richiamano uno stile datato nel tempo, tipico dell’edilizia di quella zona, con uso di serramenti e scuri esterni in legno.
Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione gli appellati; resiste con controricorso il condominio.
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
Diritto
Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione:
1) – l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia per avere la corte d’appello nell’affermare che l’installazione del condizionatore sul muro perimetrale del fabbricato ha determinato la violazione del decoro architettonico dell’edificio con pregiudizio all’estetica di esso, erroneamente omesso di accertare se la presunta alterazione del decoro abbia provocato un danno economicamente valutabile, attraverso un deprezzamento dell’intero immobile; tenendo conto della circostanza che il condizionatore è apposto sulla facciata interna del fabbricato, circostanza non esaminata dalla corte;
2) – l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia per avere la corte d’appello erroneamente omesso di esaminare:
A) – l’istanza di ammissione della prova per testi articolata nella comparsa di costituzione e risposta ed in particolare il cap. 3, volto a provare che sulla parete esterna sulla quale è installato il condizionatore di cui è causa, erano installati altri tre impianti;
B) – la documentazione fotografica, allegata fin dal primo grado di giudizio, evidenzianti la presenta di contatori del gas con relative tubazioni che si diramano lungo le pareti esterne verso le singole unità immobiliari, elementi tutti che, se esaminati, avrebbero fornito una descrizione dello stato dei luoghi tale da determinare un giudizio diverso circa la presunta violazione del decoro architettonico.3) – la violazione o falsa applicazione dell’art. 1120 c.c.per avere la corte d’appello erroneamente affermato l’applicabilità al caso di specie dello art. 1120 2° comma c.c. mentre, non trattandosi di innovazione, ma di modifiche, l’unica norma da prendere in considerazione è l’art. 1102 c.c. pienamente rispettato, non essendo stata alterata l’entità sostanziale e la destinazione originaria del bene comune ed essendo garantita uguale disponibilità del bene agli altri condomini.
Il ricorso è infondato.Non sussiste, infatti, il vizio di motivazione dedotto con il primo motivo di ricorso, in quanto, se è vero che, come questa corte ha già affermato (v. Cass. 6640/87), il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che una alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell’intero fabbricato, è altresì vero che, quando la modifica al decoro è obiettivamente rilevante, come nella specie ha ritenuto la corte territoriale, date le mastodontiche dimensioni del condizionatore installato su una parte esterna dell’edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre, nel pregiudizio estetico deve ritenersi insito anche il pregiudizio economico (v. Cass. 9717/97), con la conseguenza che non sussiste un obbligo del giudice di motivare espressamente sul punto. Né il vizio di motivazione dedotto può ritenersi sussistente in relazione al mancato esame della circostanza relativa all’installazione del condizionatore sulla facciata non prospettante su strada pubblica, stante la non decisività della circostanza, trattandosi, comunque, di installazione su parete esterna del fabbricato.
Infondato è, anche, il secondo motivo di ricorso con riferimento ad entrambi i profili dedotti, in quanto la corte d’appello, dichiarando assorbita ogni altra doglianza, ha implicitamente ritenuto ininfluente sia la prova dedotta che la documentazione fotografica allegata, trattandosi di deduzioni probatorie vertenti su circostanze non decisive, quali quella relativa alla esistenza di altri condizionatori anteriormente installati sulla medesima parte esterna, ed alla presenza di contatori del gas con relative tubazioni diramantesi lungo le pareti esterne, circostanze tutte che se già arrecano un pregiudizio all’estetica del fabbricato, non legittimano l’ulteriore aggravio dello stesso al decoro dell’immobile complessivamente considerato e ciò in relazione alla misura (mastodontica) del condizionatore ed alla posizione (vicino alle finestre) in cui lo stesso è stato collocato
Va disatteso anche il terzo motivo di ricorso in quanto, come questa corte ha già affermato (v. Cass. 3084/94), alle modificazioni consentite al condomino ex art. 1102 1° comma c. civ., si applica anche il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 2° comma c. civ.. Tale divieto, infatti, si estende in via analogica anche alle suddette modificazioni essendo informato in entrambi i casi alla medesima ratio legis.
Il ricorso va, pertanto, respinto.Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio. […]