Cosa intendiamo per ‘Condominio’
Cosa consideriamo essere il Condominio?
Probabilmente, i più, non ne hanno un’idea precisa, viene considerato in maniera vaga, astratta, non ben identificato e definito, come un semplice insieme di persone con in comune la proprietà di qualche porzione di immobile, senza sapere se, e da chi, sia riconosciuto al di fuori dello spazio compreso fra noi e i nostri vicini. Il condominio è, invece, un soggetto tanto importante che il legislatore non ha potuto fare a meno di individuarne gli elementi caratteristici, definendone, nel tempo, i compiti, gli obblighi e i doveri: è un soggetto autonomo e, in quanto tale, nasce e agisce; quando si può dire che “nasce” un condominio? Il legislatore ha risolto la questione sancendo che si ha il condominio dal momento in cui le singole parti dell’edificio diventano di proprietà esclusiva di persone diverse.
Se si immagina il condominio come una piccola comunità ci si rende conto del perché necessita di proprie regole, idonee a garantire il funzionamento e la condivisione dei beni della “comunità”, tali norme sono organizzate e raccolte nel “regolamento condominiale” (obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci). Per quanto detto fino ad ora, è chiaro che il soggetto “condominio” è stato dotato di vita propria, ma ha bisogno di qualcuno che ne faccia le veci, che lo rappresenti, che lo amministri: “l’amministratore di condominio” ( obbligatorio per legge quando ci sono più di quattro condomini); spesso, specialmente per i condomini più grandi, si preferisce affidare l’amministrazione ad un professionista esterno, preparato a far fronte alle necessità e agli obblighi di legge. Dal 1 gennaio 1998 il ruolo del condominio è stato “ufficializzato e formalizzato” in quanto anche il fisco lo ha riconosciuto come soggetto indipendente e autonomo essendo stato nominato Sostituto d’Imposta.
La nomina è avvenuta per mezzo di Legge, la n. 449 del 1997 ma cosa significa essere sostituto d’imposta? Riprendendo la definizione dalla normativa tributaria, il sostituto d’imposta è “chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto” , probabilmente non è ancora chiaro a tutti e per far svanire ogni dubbio definiamo come sostituto d’imposta colui che paga le tasse (anzi, per la precisione, le imposte), al posto di qualcun altro; chi non ricordasse che oggi (ma probabilmente anche ieri) nessuno regala niente, potrebbe identificare nel sostituto un generoso benefattore, desideroso di saldare i conti altrui con il fisco ma, naturalmente, così non è! Il condominio, infatti, nelle vesti di sostituto, ha il compito di trattenere una quota dei compensi spettanti a chi intraprende rapporti di lavoro con esso effettuando la ritenuta d’acconto sui compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all’amministratore.
Le ritenute effettuate vengono versate direttamente nelle casse statali e con questo meccanismo si pagano le tasse al posto, o meglio, per conto, del soggetto percipiente (ovvero chi ha incassato il compenso dal condominio); quest’ultimo si troverà, al momento di fare la dichiarazione dei redditi ad aver già pagato (indirettamente tramite le ritenute d’acconto) una quota di quanto dovuto al fisco e dovrà, quindi, pagare solo la parte eccedente l’acconto versato dai vari sostituti d’imposta, con i quali ha avuto rapporti di lavoro nell’anno. Ora si può ben comprendere perché la quota trattenuta e versata dal condominio (e da ogni sostituto d’imposta) si chiama ritenuta d’acconto: è un vero e proprio acconto delle imposte che il soggetto dovrà pagare.
Il condominio, trattenendo la ritenuta, ha il dovere entro il giorno 16 del mese successivo di quello di pagamento del compenso di versarla tramite modello F24 presso banca o posta. Si precisa che Sostituto d’Imposta è il condominio e non l’amministratore, questo svolgerà i doveri fiscali relativi ai propri compiti professionali ma il rapporto con l’amministrazione finanziaria sarà sempre riferito al condominio: in concreto significa che in caso di irregolarità e/o omissioni ne risponderanno tutti i condomini salvo poi potersi rivalere sull’amministratore per il risarcimento del danno subito.
Ogni anno il condominio deve compilare il Modello 770 con le indicazioni relative alle ritenute d’acconto trattenute e versate nell’anno solare e le generalità dei soggetti che hanno percepito i compensi soggetti a ritenuta; altro onere collegato alla figura di sostituto d’imposta è l’obbligo di comunicare all’anagrafe tributaria l’elenco dei fornitori che hanno apportato al condominio beni e/o servizi per un ammontare superiore ai 258.23 Euro nell’anno solare, sono esclusi da questo elenco le forniture di acqua, energia elettrica e gas, oltre ai compensi per i quali si effettua le ritenuta d’acconto, già rientranti in apposita comunicazione; l’elenco fornitori del condominio si presenta in allegato al modello UNICO dell’amministratore.