Chi paga i danni in caso di furto durante la ristrutturazione
A Milano un amministratore di condominio è stato condannato insieme all’impresa appaltatrice a risarcire i danni da furto. Ma è proprio vero?
Prendiamo spunto da un articolo pubblicato sul Corriere della Sera nel quale si evidenziava un titolo ad effetto, che ha suscitato nell’opinione pubblica un errato convincimento e negli operatori del diritto un diffuso sconcerto.
Il titolo in questione era “LADRI DAI PONTEGGI? PAGA L’AMMINISTRATORE”.
E tutto inizia da una sentenza del tribunale Civile di Milano n° 2328 del 8.10.02 che il giornalista interpreta in modo errato, lasciando credere all’ignaro lettore che il Giudice si sia accanito contro il povero Amministratore reo di omessa vigilanza.
Ma veniamo ai fatti.
Nel 1996, in quel di Milano, una ditta come tante monta i ponteggi sulla facciata di uno stabile per eseguire i soliti lavori di manutenzione esterna. Il Titolare dell’Impresa si preoccupa di informare l’Amministratore del Condominio che sarebbe opportuno installare sul ponteggio un impianto d’allarme per la maggiore sicurezza dei condomini. L’Amministratore sollecitato, indice apposita assemblea per far deliberare detta spesa aggiuntiva, certo che il Condominio avrebbe risposto positivamente. Ma l’assemblea rigetta la proposta del montaggio di un impianto d’allarme, poichè non ritiene di dover spendere altro denaro oltre a quello già stanziato per i lavori. Sin qui nulla di nuovo sotto il sole! I ladri però prendono di mira proprio quel Condominio e quel ponteggio e arrampicandosi attraverso questo, si introducono e svaligiano un appartamento.
A questo punto il derubato avanza in tribunale richiesta di danni sia al Condominio, in persona del legale rappresentante (Amministratore), sia all’Impresa appaltatrice. Già da queste premesse si evidenzia il corretto comportamento dell’Amministratore, il quale si è attivato, per quanto in suo potere, al fine della massima cautela nei confronti dei suoi rappresentati (i condomini). Mentre il Condominio, per delibera assembleare, sembra il vero reo della poca attenzione nei confronti della proprietà privata.
La sentenza uscita nel 2002 mette le cose al posto. Il giudice infatti non ha condannato l’Amministratore del condominio, come erroneamente apparso nell’articolo del Corriere della Sera, bensì il Condominio in solido con l’impresa appaltatrice dei lavori di ristrutturazione, in riferimento al furto avvenuto all’interno di un appartamento da parte di ignoti che si sono avvalsi del ponteggio installato. E ciò poiché la ditta si era resa responsabile di inottemperanza inerente la sicurezza come: mancanza di illuminazione notturna; mentre il Condominio, con il diniego al montaggio dell’impianto d’allarme, non aveva sufficientemente cautelato le proprietà private.
A questo punto è opportuno dipanare tutte le ombre e i dubbi che circondano la figura dell’amministratore di condominio. In primo luogo bisogna rammentare che tra l’amministratore e il condominio vi è un rapporto contrattuale, denominato incarico e dal momento che vi è accettazione, l’amministratore, oltre ad avere la rappresentanza del condominio, ha precisi obblighi e doveri nei confronti del condominio stesso, dei condomini e dei terzi.
I poteri che ha l’amministratore dal momento del conferimento del proprio incarico sono stabiliti esattamente nell’art.1130 c.c. , che sancisce quanto segue:
– Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio ( art.1135,1136.1138 c.c.)
– Disciplinare l’uso delle cose comuni ( art.1117 c.c.) e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti condomini
– Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria ( art.1135 n. 4 c.c.) delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni ( disp.att.c.c. art.63)
– Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ( art.1129,1135, n.3 c.c.).
Oltre ad avere questi poteri, ha responsabilità che riguardano la sfera penale e sono: l’art. 674 c.p. il getto pericoloso di cose – l’art.675 collocamento pericoloso delle cose – l’art.676 c.p. rovina di edifici o di altre costruzioni – l’art. 677 c.p. omissione dei lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina – l’art.434 c.p. crollo di costruzioni o altri disastri dolosi – l’art.449 c.p. delitti colposi di danno. Vi sono anche responsabilità che investono la sfera amministrativa per la negligenza, imperizia o omissione riguardo le seguenti norme:
– in materia di controllo dell’attività urbanistica – edilizia L. 47/85 ,
– i nulla osta per attività soggette ai controlli di prevenzioni incendi,
– provvedimenti contro l’inquinamento atmosferico,
– infortuni sul lavoro,
– sicurezza degli impianti,
– rapporti di lavoro con i dipendenti.
Ovviamente ci sono delle discriminanti riguardo alla responsabilità dell’amministratore in funzione dell’incarico conferitogli, sia che ci sia o no il consenso dell’assemblea ( vedi Cass. N.6407/2000).
Tornando al caso di cui sopra la giurisprudenza in merito non è conforme, anzi, tutt’altro. Parte di questa ritiene il Condominio responsabile ex art.2051 c.c. avendo disatteso l’obbligo di vigilanza e custodia che grava sul soggetto (l’Impresa) che ha predisposto e mantenuto la struttura (ponteggio), altra parte della giurisprudenza, vedi sent. n.41221 del Tribunale di Roma in data 21.10.02 emessa dal Dott. Rossetti, ha ritenuto responsabile solo la ditta appaltatrice escludendo il condominio.
Alla luce di quanto sopra esposto si può concludere affermando che le responsabilità civili e penali che ricadono su un amministratore condominiale sono molteplici e un Professionista ha il diritto-dovere di conoscerle attentamente, di applicare le regole secondo diligenza e di ottemperare ad esse per la propria e l’altrui tutela.