La manutenzione è una cosa seria
Evitare inutili incidenti sarebbe possibile, basterebbe abbracciare un nuovo concetto di manutenzione ordinaria per scoprire, inoltre, che può essere meno costoso mantenere in perfetta efficienza il proprio stabile
Come sempre, quando la perdita di una vita umana assurge agli onori della cronaca per fatti tanto banali quanto evitabili, come la caduta di pezzi di intonaco da un cornicione, gli animi si sensibilizzano e lo sconcerto fa tornare a parlare di sicurezza, di lavori, di responsabilità.
E come sempre accade in questi frangenti, scatta la corsa alla “messa in sicurezza” e tutte le imprese dedite a questo lavoro sono subissate da richieste di interventi d’urgenza, spicconamenti, rimozioni del pericolo.
Come sempre (gabbato lu santo, camuffata la festa), il tempo lenisce le paure e tutto torna come se mai nulla fosse successo e mai più risuccederà.
Tutti in cuor nostro sappiamo che ciò è sbagliato;
– è sbagliato lasciare un fabbricato al suo degrado senza intervenire,
– è sbagliato aspettare che si inneschino situazioni di pericolo,
– è sbagliato non programmare piccole e continue opere di manutenzione in alternativa a grandi lavori a cadenza ventennale.
Ma se è vero che la sensibilità dei condomini (almeno nelle grandi città come Roma), in questo ultimo decennio è decisamente cambiata, è pur vero che “lavori” significa esborsi di denaro.
Questa è la nota dolente. A chi non piacerebbe un fabbricato sempre bello, pulito, restaurato? Quale condomino non comprende che una corretta manutenzione accresce il valore della sua proprietà? Ma se tutto questo significa pagare, allora è altra faccenda!
– Si paga se non se ne può proprio fare a meno.
– Si paga quando la necessità diventa primaria.
– Si paga solo e se ci viene imposto (dagli eventi o dalla situazione oggettiva).
L’errore, a nostro avviso, è tutto qui.
E’ infatti dimostrato che una attenta programmazione, abbinata ad una continua e corretta manutenzione, mantiene l’immobile nello stato di efficienza, oltre che visiva anche materiale. E’ dimostrato che effettuare “piccoli” interventi annuali alle parti che periodicamente vanno in naturale degrado è, nel tempo, di gran lunga più economico che non svolgere grandi lavori di manutenzione generale quando il degrado diventa incontenibile (15 – 20 – 25 anni).
Peraltro appare a tutti intuitivo che se ciò fosse attuato, e ammesso che la somma delle opere svolte annualmente per la piccola manutenzione fosse equivalente a quella della spesa per la manutenzione globale allo scadere dei fatidici venti anni, comunque la cifra da spendere si sarebbe spalmata in un ventennio anziché nei due/tre anni consentiti dalla più ampia dilazione di pagamento, concessa anche nel caso di opere di manutenzione di una certa entità.
Dicevamo che tutto ciò è evidente, logico e palese, ma ci si ostina a non attuarlo.
La spiegazione, forse, va ricercata nella poca sensibilizzazione dei condomini sul concetto di manutenzione che, è bene rammentarlo, deriva da “mantenere in buono stato, conservare” e da quello di ordinario/straordinario.
Cominciamo da quest’ultimo.
Nella legge 457/78 leggiamo testualmente:
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso.
Ciò lascerebbe intendere che le opere svolte in media ogni 20 anni circa da un condominio, sono da considerarsi ordinarie.
Ma non è così.
Poiché il concetto espresso dalla Legge, se pure riferito ad uno specifico elenco di opere, si indirizza al territorio nazionale e quindi è legato ad una dimensione e ad un tempo di intervento ove il periodo preso in esame (20 anni ipotetici), se paragonati alla vita della nazione, è una cadenza tanto piccola da ricadere nell’ordinarietà.
Altrettanto non si può affermare per il singolo stabile contenuto nel territorio e preso in esame.
Infatti se scendiamo dal macrocosmo concettuale della gestione metropolitana al microcosmo della singola proprietà, ecco che i concetti di ordinario/straordinario, assumono valori di altro livello. Ordinaria non può più essere considerata l’opera eseguita ogni venti anni che diviene logicamente straordinaria (extraordinarius) bensì quell’opera pressoché continua, cadenzata e programmata, necessaria al mantenimento in efficienza.
E se per “mantenere in efficienza” è (logicamente) necessario effettuare interventi pressoché continuativi (pensiamo alla revisione delle auto, alla manutenzione dei giardini, ecc.) se non alla condizione del decadimento della casa da manutentare, appare chiaro che una manutenzione ordinaria dei paramenti esterni delle parti murarie di uno stabile, non può che essere cadenzata con un tempo di intervento estremamente più limitato del ventennio usuale.
Se ciò si facesse, ovvero, se ogni anno un tecnico (che a lungo andare diverrebbe attento conoscitore dello stabile preso in esame) effettuasse una “fotografia” della situazione e suggerisse i piccoli interventi necessari da effettuare per mantenere quella efficienza (visiva e materiale) stabilita come parametro preventivo in un più ampio concetto di confort della utilizzazione del bene, allora, probabilmente, si eviterebbero i crolli e i morti accidentali; allora, probabilmente, nessun giudice potrebbe rimproverare ad un amministratore di condominio, di non aver ottemperato al quarto comma dell’Art. 1130 c.c.