Fascicolo di fabbricato: cause ed effetti
Cosa succede se il fascicolo non è stato redatto? Nessuno ne parla, pochi si pongono il problema. Se è vero che molti professionisti sono all’opera per redigere fascicoli di fabbricato, gli stabili dalla prima fascia (per intenderci quelli costruiti prima del 1939) già sottoposti alla redazione del fascicolo sono percentualmente molto pochi.
Sembrerebbe questa un’altra Legge come la 46/90 (adeguamento impianti elettrici) che ad oggi, dopo la 626/94 (sicurezza sul lavoro), è la più disattesa. Ma se è vero che probabilmente nessuno andrà a dare le “tò-tò” agli amministratori inottemperanti, è pur vero che vi sono altre conseguenze che potrebbero colpire gli stabili privi di fascicolo.
Facciamo alcuni esempi, dopo aver ricordato che oggi il fascicolo di fabbricato, nel Lazio, è obbligatorio giusta Legge regionale n° 31 del 12/9/02 e che essendo un documento ufficiale firmato da tecnico abilitato (dallo Stato) e depositato al Comune di competenza, è una sorta di “atto pubblico”, ovvero, chiunque interessato ha il diritto di prenderne visione. Rammentiamo ancora che il fascicolo, oltre ad essere una raccolta documentata (licenza edilizia- sanatoria, certificato abitabilità, imbocco in fogna, certificati di conformità, ecc.) è anche una certificazione sullo stato dell’immobile (manutenzione, eventuali problemi statici, ecc.).
– AUTORIZZAZIONI COMUNALI
Decorso il termine di Legge, vi è sentore che il Comune di Roma potrebbe rifiutare ogni futura autorizzazione (Occupazione Suolo Pubblico, D.I.A. ecc.) non volendosi assumere alcuna responsabilità su eventuali opere, se non dopo la verifica dello stato dell’immobile certificato proprio con il fascicolo da un libero professionista.
– COMPRAVENDITE
Pur non essendoci, per ora, orientamenti restrittivi da parte del legislatore o dell’Ordine dei Notai, vi è da valutare un meccanismo contorto che potrebbe innescarsi. Si è infatti detto che il fascicolo è obbligatorio e che lo stesso è, o dovrebbe essere, lo specchio dello stabile; per questo il futuro acquirente di un immobile ha il diritto di prenderne visione. Ma quando ci si domanda? Anche al momento del rogito. In quel momento infatti dovendosi concludere la transazione, il futuro proprietario insieme alle chiavi dell’immobile acquisisce tutti i diritti e i doveri, gli oneri e gli onori della proprietà.
Ma se in quel momento scoprisse l’inadempimento ad una Legge che non gli permette di conoscere la documentazione dello stabile nel quale l’immobile compravenduto è inserito e lo stato delle strutture, degli impianti generali, della manutenzione, ecc. potrebbe, vedendo ridotto un suo diritto fondamentale, cioè quello della conoscenza del bene compravenduto, rifiutare il perfezionamento della vendita per fatto e colpa del venditore. A ciò conseguirebbe l’annullamento del contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. Ma se ciò accadesse, il proprietario (venditore) avrebbe la possibilità di rivalsa. Infatti, qualora l’Amministratore del Condominio non avesse mai portato all’Ordine del Giorno la redazione del fascicolo, risponderebbe davanti al Giudice di tale inottemperanza, con una richiesta risarcitoria di danni che potrebbe essere ben più ampia della semplice doppia caparra restituita. Qualora invece avesse ottemperato e fosse stata l’Assemblea a rifiutare la redazione, sarebbe il Condominio a rispondere dei danni, semprechè, naturalmente, non risultasse a verbale che anche lo stesso proprietario-venditore in questione, sia stato d’accordo nel non far redigere il fascicolo.
Un’ipotesi azzardata? Può darsi, ma è certo che più di un Avvocato al quale è stata paventata ha risposto scherzando: “…quasi quasi mi metto a fare compromessi…”