Assicurazioni e amministratori di condominio
Sembrano davvero lontani i tempi in cui un condomino di “buona volontà” si occupava dell’attività condominiale della propria scala, senza trarne lucro. La nascita di grandi condomini ha imposto il diffondersi della figura professionale dell’Amministratore, che data la complessità dei beni da gestire con i conseguenti rischi, ha necessità di ricorrere al mondo assicurativo, ma non è così facile stipulare una buona assicurazione, se non si è correttamente consigliati.
La figura professionale dell’amministratore di stabili condominiali si è evoluta e modificata con notevole rapidità, soprattutto in considerazione dell’evolversi del rapporto con i condomini, con le pubbliche amministrazioni, nonché in seguito alla nascita dei nuovi “super condomini”, che hanno portato alla creazione di grandi complessi immobiliari, con evidenti difficoltà di gestione.
Le aree di rischio hanno assunto proporzioni più elevate, data la stretta relazione esistente tra la possibilità di commettere errori ed il numero e/o la complessità dei beni da gestire.
Inoltre l’aumento di legislazione sull’argomento ha senza dubbio contribuito a risolvere molte problematiche di carattere tecnico, riguardanti gli immobili e la sicurezza delle persone, ma ha anche reso più difficili e delicate le relative procedure.
Il ricorso quindi al mondo assicurativo , per coprire gli eventuali danni a terzi a seguito di errori od omissioni posti in essere nello svolgimento dell’attività di amministratore di stabili condominiali , è la diretta conseguenza di tale evoluzione. Questa attività è disciplinata dall’art.1130 del codice civile, che in maniera piuttosto generica sancisce le relative attribuzioni, dalle quali derivano poi le responsabilità degli amministratori.
Le attribuzioni nella gestione degli stabili possono aumentare notevolmente quando si passa dalla forma di gestione tradizionale di amministrazione a quella di recente formazione del Global Service di gestione, intendendosi per tale un servizio più esteso, che riguardi sia gli aspetti di carattere amministrativo relativi all’immobile e/o i suoi occupanti (proprietari e locatari ivi incluse le gestioni delle locazioni e quanto ad esse inerente), sia quelli di carattere tecnico afferenti alle manutenzioni ordinarie e straordinarie degli stabili stessi.
Nell’attuale ottica di ricerca della redditualità dei patrimoni immobiliari, in molti casi non troppo considerata nel passato (ci si riferisce soprattutto agli enti pubblici), appare evidente che colui che gestisce immobili sia esposto ad ulteriori ed elevate responsabilità.
Dal punto di vista assicurativo non si rileva ancora quell’evoluzione che gli operatori del settore si aspettavano in funzione dei rapidi e crescenti cambiamenti di cui sopra abbiamo dato una sintesi.
Per gli amministratori di stabili condominiali, nella loro connotazione più semplice e tradizionale, è sempre esistita una polizza a copertura dei rischi professionali, le cui condizioni sono in buona sostanza identiche per tutte le compagnie di assicurazione operanti nel mercato. L’oggetto della copertura fa riferimento quasi elusivamente al disposto del codice civile.
Inoltre chi opera nel settore assicurativo sempre più riceve richieste da parte degli amministratori volte ad integrare l’attività assicurata in funzione delle nuove e crescenti necessità, che hanno trovato disponibilità presso le principali Compagnie del mercato italiano:
– attività amministrativa svolta per conto dei condomini nei confronti della Pubblica Amministrazione;
– perdita, distruzione, deterioramento dei documenti;
– responsabilità civile dell’amministratore in qualità di committente dei lavori di manutenzione degli immobili gestiti;
– gestione delle locazioni e quant’altro ad esse inerente ( contratti, morosità, depositi cauzionali, sfratti, messa a reddito, etc. )
– estensione della copertura ai collaboratori dell’Assicurato;
– estensione alle richieste di risarcimento pervenute dopo la scadenza della polizza (2/3 anni) non solo nei casi di decesso o cessazione attività.
Ovviamente non tutte le estensioni su indicate possono essere concesse con facilità , soprattutto ad amministrazioni di piccola entità, mentre per soddisfare le esigenze assicurative di gestori di importanti patrimoni immobiliari si è spesso dovuto fare ricorso al mercato assicurativo anglosassone dei Lloyd’s, data l’impossibilità di collocare il rischio con compagnie di assicurazione italiane.
Per tornare, quindi, ad alcuni aspetti delle compagnie assicurative tradizionali per gli amministratori di stabili condominiali, è opportuno richiamare l’attenzione sulle esclusioni che disciplinano la struttura della polizza . Infatti, per aiutare i nostri lettori, è interessante porre l’attenzione, non tanto su ciò che le comuni polizze concedono, facilmente rilevabile da una semplice lettura delle clausole, ma su ciò che da esse è tacitamente escluso.
Oltre a quelle di rito presenti in tutte le polizze di RC Professionale, che non si ha motivo di contestare ed oltre alle esclusioni che possono essere oggetto di reinserimento mediante il pagamento di un premio aggiuntivo (che potranno essere oggetto di futura trattazione) si ritiene importante soffermarsi in questa sede:
– sull’esclusione riferita alle omissioni nella stipulazione;
– sulla modifica di assicurazioni private stipulate a copertura dei rischi puri inerenti all’immobile gestito;
– sul mancato o ritardato pagamento del relativo premio di assicurazione.
L’esclusione deve la sua motivazione al fatto che gli assicuratori non vogliono coprire con un tipo di polizza (RC Professionale) i rischi che si ritiene di dover coprire con altro tipo di contratto (polizza incendio ed eventi assimilati e/o globale fabbricati). Questo richiamo è mirato, poiché una delle attribuzioni più importanti dell’amministratore è proprio quella relativa alla preservazione del bene amministrato ed il ricorso alla copertura assicurativa ne è l’evidente conseguenza.
Dato che la polizza è stipulata dall’Amministratore, quale Contraente, per conto di un soggetto diverso, ovvero il Condominio, che è l’ Assicurato, il cui interesse è protetto dalla copertura assicurativa, è importante ricordare le incombenze che a titolo di Contraente ricadono sull’amministratore stesso, che, ove questi non si tuteli adeguatamente, possono comportare elevati livelli di responsabilità non coperti dalla sua polizza R C Professionale.
Per questioni di sintesi si riassumono solo gli aspetti più delicati:
– le condizioni di assicurazione pattuite per la stipula della polizza globale fabbricati, nonché la somma assicurata, devono essere oggetto di delibera assembleare, questo al fine di soddisfare a pieno le necessità assicurative manifestate dai condomini ed evitare contestazioni in caso di danno;
– il puntuale pagamento del premio deve essere oggetto di continua attenzione per evitare che accadano danni nel periodo non coperto da assicurazione, qualora l’amministratore si sia trovato nella situazione di difficoltà nel reperimento dei fondi, oppure di semplice dimenticanza.
A nostro parere in casi come questo, è consigliabile farsi affiancare da un soggetto terzo che svolga tale attività per conto dell’amministratore, cioè un broker di assicurazioni. Tale figura è di derivazione anglosassone e nasce proprio per assistere il cliente nella stipula e gestione dei contratti di assicurazione, assumendo a proprio carico tutte le responsabilità di natura professionale e fornendo il necessario supporto ad una corretta impostazione ed amministrazione dei programmi assicurativi.