Le tabelle millesimali nel condominio
Strumento imprescindibile di ogni condominio determina per tutta la vita la quota di contribuzione alle spese di gestione
La cosa più utilizzata in condominio è la tabella millesimale, un insieme di “numerini” che determinano il “quantum” di spese che ogni proprietario deve sostenere per mantenere le parti comuni. Ai più è spesso incomprensibile se non talvolta misteriosa, mentre non è altro che la risultanza di un calcolo matematico, per nulla misterioso, che determina coefficienti proporzionali.
Il problema, semmai, è da chi è stata redatta, poiché se non si sono seguiti criteri di rigorosa valutazione oggettiva, si può produrre una tabella scorretta ed iniqua. Se a ciò aggiungiamo che una volta approvata e registrata con atto notarile, la tabella millesimale determina, per tutta la nostra vita, quante spese dobbiamo pagare per il mantenimento di quel bene, ci rendiamo conto di come sia importante averne una veramente rispondente alla proprietà posseduta.
COSA SONO LE TABELLE MILLESIMALI
Innanzi tutto bisogna dire che ancora oggi non esiste una norma che imponga un criterio per redigere le tabelle millesimali, ma solo alcuni articoli del codice civile che delineano principi da rispettare nella ripartizione delle spese, base imprescindibile alla quale ogni calcolatore di millesimi deve fare riferimento. Peraltro, la prima codificazione di coefficienti e di criteri di calcolo risale al 1966, come a dire che prima di allora tutte le tabelle millesimali redatte erano frutto di tecniche personali. Il 26 marzo 1966 il Ministero dei Lavori Pubblici emise la circolare n° 12480, con la quale definiva le modalità di calcolo da applicare nella ripartizione dei costi di costruzione degli interventi dell’I.A.C.P. (Istituto Autonomo Case Popolari) e delle Cooperative Edilizie; la circolare apriva così:
“Allo scopo di evitare che i collaudatori (e quindi parliamo già di tecnici qualificati e abilitati) dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti, adottassero criteri disparati, …”.
Le stesse modalità, continuava la circolare, possono essere utilizzate per il calcolo delle tabelle millesimali necessarie alla futura ripartizione delle spese di gestione.
Solo dopo il 1966 quindi, i tecnici hanno iniziato a fare riferimento ad una norma univoca che, con il tempo, si è perfezionata ed integrata.
Di norma è il costruttore, all’atto della registrazione del regolamento di condominio, a far redigere ed allegare anche le tabelle millesimali che possono essere:
– di proprietà
– di scala
– di ascensore
– delle parti comuni
– di riscaldamento
– di copertura
Ognuna di queste “dovrebbe” parametrare la percentuale di ogni singola unità immobiliare presente nel condominio, ad un coefficiente rapportato a 1000. Di qui il nome di tabella millesimale, in quanto la somma di tutti i coefficienti delle unità immobiliari presenti nello stesso stabile è uguale a 1000. Si è usato il condizionale “dovrebbe”, poiché non sempre ciò accade; cioè, non sempre i coefficienti attribuiti dal redattore delle tabelle, rispecchiano la realtà dei valori e delle dimensioni delle singole unità a cui sono attribuite, in quanto, soprattutto nel passato, i calcolatori non erano tecnici, ma “incaricati”( la tabella di proprietà e di scala la calcolava il ragioniere dell’impresa costruttrice, quella di riscaldamento la conteggiava la ditta di idraulica, che aveva montato l’impianto, ecc…) dando così luogo a tabelle che rispecchiavano più gli usi e costumi dell’epoca che non rigorosi calcoli matematici.
Spesso poi si trovano tabelle le cui somme non danno 1000, ma questo non è sinonimo di scorrettezza, poiché come si è detto, il fattore 1000 è solo convenzionale e scelto al fine di uniformare e semplificare.
VERIFICA DI UNA TABELLA
Quello che bisogna sapere è che se incarichiamo due professionisti esperti allo scopo di redigere le tabelle millesimali di uno stesso stabile, ci consegneranno due tabelle simili, ma non uguali; in quanto, se pure i tecnici abbiano seguito i criteri matematici oggi comunemente in uso, ognuno di loro avrà integrato il calcolo con una serie di valutazioni e considerazioni personali nella scelta dei coefficienti da utilizzare, che porteranno ad una determinata tabella, diversa da qualunque altra. Questo non significa che è sbagliata, ma solo che il tecnico l’ha redatta secondo il proprio insindacabile giudizio. Da ciò si intuisce quanto sia aleatoria e personale anche la migliore e più corretta delle tabelle millesimali; figuriamoci poi se il tecnico non è esperto della materia, è superficiale nelle valutazioni che stabiliscono i coefficienti, oppure, cosa assolutamente deprecabile, redige la tabella secondo propri criteri personali, come avveniva in passato.
Detto questo si può intuire quanto sia difficile se non impossibile, per chiunque, verificare una tabella millesimali già redatta. Per fare ciò, innanzi tutto si dovrebbe essere veramente esperti della materia, di grande esperienza e a conoscenza di tutte le tipologie esistenti di calcolo, di redazione, ecc., ma soprattutto si dovrebbe entrare in possesso non solo delle tabelle propriamente dette (ad esempio la tabella di proprietà, comunemente definita “A”), ma anche dei tabulati di calcolo che hanno portato alla tabella da verificare che, non lo dimentichiamo, è solo l’ultimo atto di una seria abbastanza lunga di applicazione di coefficienti e moltiplicatori. Ma anche avendo questi, si potrebbe solo verificare la correttezza dei calcoli e, semmai, l’equità dell’applicazione dei coefficienti e null’altro, poiché, lo ripetiamo, la tabella è comunque il frutto di valutazioni soggettive di chi l’ha redatta e che, come tali, non sono sindacabili.
RICAPITOLANDO
– La tabella millesimale deve rispecchiare principi sanciti dal codice civile.
– Viene redatta seguendo schemi oggi abbastanza uniformi, ma che ogni tecnico può liberamente decidere di applicare o non.
– Il risultato finale deriva dall’applicazione di coefficienti che il tecnico utilizza a sua insindacabile discrezione.
– Il tecnico redattore non fornisce quasi mai le relazioni di calcolo, così è impossibile sapere quali criteri ha utilizzato per redigere le tabelle.
– Una volta che le tabelle sono depositate con atto notarile e accettate, tacitamente o meno, con l’acquisto della proprietà, diventano la base di calcolo imprescindibile delle spese da sostenere per tutta la vita.
Detto questo, siamo certi di aver gettato il lettore nello sconforto!
UN MODO EMPIRICO PER SAPERE SE UNA TABELLA MILLESIMALE, E’PIU’ O MENO, CORRETTA
Bisogna sapere che per redigere la tabella di proprietà, che dovrebbe rispecchiare il valore di ogni singola porzione immobiliare all’interno dello stabile, si deve di norma applicare una serie di parametri, chiamati coefficienti, che possono essere:
Superficie
Destinazione
– Piano
– Orientamento
Affaccio
Luminosità
– Utilizzazione
Tutti questi sono numeri con due cifre dopo la virgola (es. 1,25), quindi è intuibile che il calcolo finale porti a dei millesimi composti da numeri primi accompagnati da decimali dopo la virgola. Ma di norma le tabelle di quasi tutti gli stabili in condominio sono composte solo da numeri primi; segno questo che prima di renderle “pubbliche” è stato effettuato un arrotondamento. Il motivo è quello di semplificare il futuro utilizzo, ma ciò avviene a discapito della correttezza.
Un secondo controllo lo si può effettuare prendendo in esame due appartamenti possibilmente uguali (di norma nei vari piani le tipologie di appartamenti si ripetono). Se due appartamenti sono pressoché simili e sono disposti dalla stessa parte dello stabile, quindi hanno anche lo stesso orientamento ed affaccio, hanno di norma la stessa luminosità e, essendo ambedue per civile abitazione, la stessa utilizzazione, debbono avere millesimo simile, o meglio, l’appartamento posto al piano superiore deve avere qualche millesimo in più di quello sottostante; ma se per caso non vi fossero differenze, ovvero la diversità fosse palesemente eccessiva, o peggio, l’appartamento sottostante avesse più millesimi di quello superiore, sicuramente la tabella è sbagliata e questo sarebbe un fondato motivo per chiederne l’abbandono e il suo rifacimento.
FARE UNA NUOVA TABELLA
Rifarla è facilissimo. Basta riunirsi in assemblea ordinaria, anche in seconda convocazione, e portare il problema all’ordine del giorno, votare con la maggioranza semplice l’incarico ad un professionista di fiducia, che si sarà curato di informarci prima sul suo onorario; aspettare quindi che il professionista rediga il tutto e riunirsi in una nuova assemblea per le decisioni del caso. Ma l’assemblea questa volta potrà solo discutere se trova di suo gradimento l’opera svolta dal tecnico, perché per far diventare “contrattuali” le nuove tabelle, bisogna affrontare il più serio problema condominiale, poiché le tabelle millesimali, come si è detto, sono “contrattuali” in quanto accettate con l’atto notarile degli immobili e quindi per poter modificare un contratto, tutti i contraenti debbono essere d’accordo, cioè “tutti” debbono sottoscrivere dal Notaio le nuove tabelle millesimali. A questo punto ci si chiede: ma se le tabelle esistenti sono sbagliate ed è stato deliberato di rifarle avendo anche speso del denaro, chi mai si può rifiutare di sottoscriverle dal Notaio? Di norma a rifiutarsi è quel condomino o quei condomini che con le nuove tabelle ci “rimettono”, anche se per molto tempo hanno pagato meno del dovuto, e possono arrivare a farsi carico di un proprio tecnico per dimostrare che sono le nuove tabelle ad essere errate e non le vecchie, pur di non cambiarle. Come risolvere il problema? L’unica strada è un ricorso al giudice ordinario, per far periziare da un C.T.U. (Consulente Tecnico d’Ufficio nominato dallo stesso giudice) le tabelle millesimali vecchie, al fine di ottenere una sentenza che sancisca la loro iniquità, con la conseguente adozione di quelle nuove.
E’ bene infine rammentare che il ricorso può essere mosso anche solo da una persona, ma meglio sarebbe se più condomini si coalizzassero, vuoi per dare più forza alla richiesta, vuoi per frazionare le spese legali.
Come si calcolano le tabelle millimesimali
A questo punto non ci resta che capire i meccanismi di costituzione di una tabella millesimale, non tanto per imparare a farla (se questa è la volontà del lettore, consiglio la consultazione di un buon testo, ce ne sono editi: DEI – Il Sole 24 Ore – ecc.) quanto per comprenderla meglio, al fine di poterla valutare e giudicare.
TABELLA “A” = PERIZIA
Rendiamoci conto che quando un tecnico redige la tabella di Proprietà, comunemente definita “A”, in pratica effettua una sorta di perizia tecnica del fabbricato in generale e di ogni porzione in particolare, in quanto entrando nei dettagli di ogni parte di esso, valutandoli, conferendogli un valore (ancorché sotto forma di coefficiente) e rapportandoli all’intero fabbricato, svolge una vera e propria azione peritale. Prova ne è il caso di totale perimento dell’immobile, in cui l’assicurazione, per risarcire il danno ai singoli proprietari, utilizza la tabella di proprietà, e ciò dimostra quanto questa sia importante, anche se troppo spesso sottovalutata.
COSTRUZIONE DI UNA TABELLA
A grandi linee possiamo dire che il procedimento per la formazione di una tabella di proprietà è il seguente:
1) Viene rilevata la superficie reale di ciascuna proprietà esclusiva;
2) questo valore viene moltiplicato per un certo numero di parametri che di norma sono: DESTINAZIONE – ORIENTAMENTO – PIANO – AFFACCIO – LUMINOSITA’- UTILIZZO, si ottiene così un numero astratto che viene chiamato SUPERFICIE VIRTUALE.
3) le superfici virtuali delle varie unità esclusive prese in esame vengono sommate;
4) il numero che si ottiene da detta somma viene sottoposto ad un calcolo proporzionale in base mille, in modo che ogni superficie virtuale si trasformi in millesimo proporzionale, ottenendo così la tabella definitiva. In vero è molto più facile a farsi, che non a dirsi! Ma vediamo cosa sono i parametri richiamati al punto 2.
PARAMETRI e COEFFICIENTI
DESTINAZIONE – E’ il coefficiente con il quale si quantifica una sorta di importanza del vano preso in esame. Può variare molto passando da un minimo di 0,10 (ad esempio in caso di giardini) a 1,15 in caso di doppi servizi. Naturalmente all’aumentare del coefficiente, aumenterà l’importanza che il calcolatore attribuisce al vano stesso. Ogni vano ha un suo diverso coefficiente.
PIANO – Il coefficiente di piano è in rapporto con l’altezza dell’intero stabile e a quella alla quale è ubicata la porzione immobiliare. Negli stabili con ascensore si ritiene che più l’immobile è posto in alto, più ha valore. Infatti detto coefficiente aumenta, sia pure di poco, con l’aumentare del piano.
ORIENTAMENTO – Questo è un coefficiente dipendente dai quattro punti cardinali: NORD-SUD-EST-OVEST, ai quali è rivolto l’ambiente preso in esame. Tutti sanno che un appartamento rivolto a sud è più caldo di uno esposto a nord. Così, analizzando vano per vano, si può stabilire un parametro più o meno riduttivo del valore complessivo, a seconda della migliore o peggiore esposizione.
AFFACCIO – Con questo coefficiente si definisce il valore da attribuire ai vani in relazione alla veduta che essi hanno. Così un vano senza finestra (coefficiente 0,75) varrà meno di uno con vista su un giardino o un parco (coefficiente 1,00).
LUMINOSITA’ – Anche il grado di luminosità di un ambiente contribuisce a determinarne il valore. Più alto sarà il rapporto tra superficie vetrata e area del vano, più alto sarà il valore dello stesso. Identificando con “K” il coefficiente da attribuire, con “SA” la superficie dell’ambiente, e con “SF” quella vetrata, la formula da applicare è la seguente: K=SA/SF.
UTILIZZAZIONE – Con questo coefficiente si quantifica l’importante rapporto di utilizzo dei vari ambienti di uno stesso alloggio.
Risultato Finale
Lo abbiamo già detto nel precedente articolo, ma giova ricordare che i parametri e i coefficienti sono scelti a insindacabile giudizio del tecnico incaricato, per questo motivo la tabella che si ottiene è l’espressione delle valutazioni che il tecnico ha effettuato sulla base della propria esperienza. Di norma però, se il tecnico è pratico ed esperto, si ottiene sempre un buon risultato aderente alla realtà dell’immobile, inoltre vi è da considerare che se il tecnico utilizza lo stesso criterio di analisi e applica gli stessi coefficienti per tutte le singole proprietà prese in esame, si otterrà comunque un equo risultato; se, al contrario, in corso di esecuzione dovesse cambiare i parametri o i coefficienti di valutazione, otterrebbe una tabella non omogenea e quindi errata.
LE ALTRE TABELLE
Sappiamo che nel regolamento di condominio di ogni stabile, oltre la tabella di proprietà, vi sono le tabelle di scala, ascensore, riscaldamento, e possono esserci quelle dei lastrici solari, delle parti comuni (in casi particolari di comunione con altri condomini), ecc. Ognuna di queste deriva in parte dalla tabella di proprietà.
Ad esempio:
1) la tabella di scala è in genere costituita con il 50% dalla tabella di proprietà e il 50% dal coefficiente di piano e più si sale più il coefficiente è alto.
2) Quella di ascensore è analoga a quella di scala, e di norma la si redige solo se l’ascensore serve i piani in modo diverso da quello delle scale, altrimenti è la stessa.
3) Per il riscaldamento il problema è più complesso e merita una più ampia trattazione che faremo in un prossimo articolo, essendo questa tabella una vera e propria perizia al pari, se non più complessa, della tabella di proprietà.
4) Le tabelle dei lastrici solari di copertura, come le parti comuni, sono redatte secondo criteri di parametrazione delle superfici e servono solo in casi particolari, tanto che sono presenti raramente nei regolamenti di condominio.
Regolamento condominiale e tabelle millesimali
Tutti gli edifici soggiacciono ad un regolamento di condominio e ciò viene espressamente previsto dal nostro codice civile all’art. 1138 nel quale, oltre a definire le parti comuni, si stabiliscono i valori da applicare ad ogni singolo appartamento proporzionandolo a quello dell’intero stabile, e tutto ciò è costituito dalle tabelle millesimali. Connesse con detto articolo vi sono le norme di attuazione e precisamente gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.
IL C.P.C.
L’art. 68 disp.att. cpc. prevede che ogni regolamento deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o ciascuna porzione di piano, spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini, mentre l’art. 69 prevede che detti valori possano essere riveduti o modificati anche nell’interesse di un solo condomino.
Il regolamento condominiale, con le tabelle millesimali allegate, può avere natura contrattuale quando l’unico originario proprietario e/o costruttore, che lo ha predisposto, vende le singole unità immobiliari. Il regolamento viene richiamato negli atti di acquisto, divenendone parte integrante, traendo la sua forza vincolante non già dal consenso della semplice maggioranza dei condomini, bensì dalla volontà negoziale delle parti.
L’accettazione di detto regolamento da parte degli acquirenti ed il conseguente carattere contrattuale del medesimo, non richiedono la contestualità della conoscenza effettiva con la stipulazione del contratto d’acquisto, potendo detta conoscenza essere anteriore o posteriore alla stipula quando, comunque, il contratto contenga l’impegno dell’acquirente ad osservare il regolamento già predisposto.
ACQUISTO CON REGOLAMENTO GIA’ PREDISPOSTO
Il regolamento di condominio così predisposto quando è accettato dai condomini con i rispettivi atti di acquisto, costituisce un contratto condominiale. Infatti il regolamento contrattuale di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorché sia espressamente richiamato ed approvato, così che le sue clausole rientrano per relationem nel contenuto dei singoli atti d’acquisto e vincolano i relativi acquirenti (Cass.30.7.99 n.8279 – Cass. 25.10.01 n.13164)
In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di proprietà di ciascun condomino e l’espressione in millesimi di tali valori non rientrano nella competenza dell’assemblea, ma esigono l’accordo di tutti i condomini e in mancanza vanno effettuate dal giudice su istanza degli interessati.
LA MODIFICA DELLE TABELLE
Non rientra tra i compiti dell’amministratore l’esecuzione o la modifica delle tabelle millesimali, essendo tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ed assumere obbligazioni onde provvedere alle predette deliberazioni.( cass n.1520/00)
L’eventuale accordo intervenuto tra condomini in ordine alla ripartizione delle spese, che comunque deve avvenire, o all’unanimità, oppure rispettando le maggioranze qualificate nel rispetto dell’art. 1136 c.c. (Cassazione n. 1520/00), non esclude il diritto del singolo condomino di richiedere la formazione in via giudiziaria della tabella millesimale.
La tabella millesimale formata contrattualmente ha forza di legge tra le parti ai sensi dell’art. 1372 c.c. e non è suscettibile di revisione bonaria.
GLI ERRORI DELLE TABELLE MILLESIMALI
Le Tabelle millesimali possono essere affette sia da errori essenziali e quindi possono dar luogo alla revisione in base all’art. 69 dis.att. c.p.c. e sono gli errori che attengono alla determinazione di elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione ecc.), sia da errori di fatto, ad esempio erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva, sia da errori di diritto (come ad esempio erronea convinzione dell’accertamento dei valori). Non possono invece qualificarsi come essenziali gli errori determinati dai criteri più o meno soggettivi.
L’errore che ai sensi dell’art. 69 disp.att. c.p.c. determina la revisione delle tabelle consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. ( Cass .27.3.01 n. 4421). Ai fini della revisione e modifica (art.69 disp.att.cpc) non è irrilevante l’accertamento circa la natura negoziale o meno delle predette tabelle, poiché, in caso di tabella cosiddetta contrattuale, l’errore non si rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato il vizio del consenso ( Cass.1.3.00 n. 2253- Cass.12.6.001 n. 7908).
La revisione giudiziale delle tabelle millesimali può essere instaurata da ogni singolo condomino con atto di citazione da notificare a tutti i condomini. Una volta instaurato il contraddittorio, il Giudice nomina un consulente d’ufficio (C.T.U.) al fine di redigere le nuove tabelle; infine il Giudice emetterà la sentenza di accoglimento della domanda proposta che ha natura costitutiva e cioè da quel momento in poi il condominio avrà l’obbligo di usare le nuove tabelle stabilite giudizialmente.
CONCLUSIONE
Le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio contrattuale non possono essere modificate se non per il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell’autorità giudiziaria e conservano la loro efficacia e validità sino a quando non intervenga una rituale modifica delle stesse ( Cass. 2.6.99 n. 5399).
TABELLA MILLESIMALE DI PROPRIETA’
Una alternativa di calcolo
Normalmente per ristrutturare si richiede, per l’elaborazione delle tabelle millesimali, l’utilizzo del calcolo integrale. Invece dell’analisi delle singole porzioni, si può prendere in considerazione l’intera superficie dell’appartamento ed applicare a questo valore dei “coefficienti globali” che tengano conto della superficie delle finestre, dell’orientamento rispetto ai punti cardinali, dell’affaccio, dell’altezza del piano, della funzionalità generale dell’appartamento, ecc.
Il calcolo di questi coefficienti globali non è sempre agevole. Ad esempio, il coefficiente di orientamento generale si ottiene trovando il baricentro dell’appartamento e tracciando una semiretta che, partendo da questo punto, passa per il punto medio della porzione esterna del perimetro, e così via, ma non vogliamo annoiarvi con i particolari tecnici. Quello che si vuole far notare è che in questo modo si ottiene un risultato indipendente dalla distribuzione dei vani all’interno dell’appartamento e che quindi è valido nel tempo, nonostante qualsiasi “ristrutturazione” possa essere realizzata.
Quanto costa questa nuova procedura?
Il calcolo dei coefficienti è certamente più complesso e deve essere più preciso, ma, considerando che nella sua globalità il lavoro da fare è nettamente minore (le misure da prendere sono pochissime ed è anche inferiore la quantità di calcoli da svolgere), il costo dovrebbe essere di un buon 20% inferiore a quello relativo al lavoro tradizionale.
TABELLA MILLESIMALE DELL’ASCENSORE
Nonostante gli impianti ascensore siano utilizzati da diversi decenni, purtroppo il nostro Codice Civile non dedica alla ripartizione delle spese per la loro manutenzione alcun articolo specifico. Per tale ragione, gli Amministratori ed i Tecnici che operano nel settore ne hanno viste di tutti i colori.
– In alcuni condominii, gli appartamenti a piano terra non partecipano affatto alla ripartizione delle spese per l’ascensore;
– In altri casi il Regolamento di Condominio applica l’art. 1124 del Codice Civile che ripartisce il 50% delle spese in ragione dei millesimi di proprietà ed il restante 50% in ragione dell’altezza del piano, ma tale articolo riguarda unicamente la ripartizione delle spese sostenute per la manutenzione delle scale e non ha nulla a che vedere con l’ascensore;
– In altri casi infine le spese sono ripartite con un criterio arbitrario stabilito dal costruttore o dai Soci di Cooperativa. Strano a dirsi, ma in questi casi il buon senso ha spesso suggerito soluzioni quasi accettabili.
Perché non è opportuno applicare l’art. 1124 c.c.?
Il Legislatore ha pensato giustamente di applicare alle spese relative alle scale il suddetto criterio di ripartizione in quanto, non solo tramite le scale si possono raggiungere locali condominiali quali il terrazzo, il lavatoio, eventuali soffitte, ecc., ma, soprattutto, nelle spese di manutenzione delle scale rientrano anche quelle relative all’androne, che è il locale più utilizzato dai Condomini e, certamente, non in rapporto con il piano. Ciò, chiaramente, non vale per l’ascensore, in quanto in questo caso l’utilizzo è in gran parte proporzionale all’altezza del piano.
Una proposta per ovviare al problema
Il Professionista incaricato di calcolare la Tabella Ascensore deve individuare i locali condominiali utilizzabili dai condomini e stabilire i percorsi necessari per raggiungerli con l’ascensore partendo da ogni piano. Infine deve calcolare, in base ai dati oggettivi riscontrati, la percentuale delle spese da ripartire in base alla tabella di proprietà rispetto a quella da ripartire in proporzione all’altezza del piano.
Ciò significa che applicheremo l’art. 1124 con percentuali modificate.
Un esempio pratico
Se l’ascensore raggiunge il lavatoio o il terrazzo condominiale bisognerà calcolare la percentuale di utilizzo per questo scopo (in generale molto bassa), ma bisognerà anche valutare che chi abita ad esempio al piano terra lo utilizza per un percorso molto più lungo di chi abita all’attico. Viceversa, naturalmente, se l’ascensore raggiunge il piano autorimessa, anche i piani terra possono utilizzare l’impianto, ma per un percorso molto ridotto rispetto ai piani alti.
La tabella millesimale per il riscaldamento
Le spese per il riscaldamento rappresentano una grossa fetta del bilancio condominiale. Per questo le diatribe tra i Condomini per la ripartizione di tali spese sono all’ordine del giorno. La Tabella millesimale di Riscaldamento deve essere quindi elaborata con la massima cura e devono essere adottati criteri obiettivi che non possano essere contestati dagli interessati.
Il problema che andiamo ad affrontare in questo articolo è squisitamente tecnico, ma gli utenti e gli Amministratori più volte hanno manifestato l’intenzione di approfondire, per quanto possibile, l’argomento al fine di comprendere un po’ meglio il lavoro del professionista incaricato di redigere tale tabella e di darsi quindi una ragione di alcuni numeri che a volte sembrano non giustificati. Cerchiamo quindi di essere il più chiari possibile, affrontando l’argomento punto per punto.
QUALI SONO LE SPESE PER UN IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
Acquisto del combustibile (gas, gasolio o altro);
Energia elettrica necessaria al funzionamento del bruciatore, delle pompe di circolazione dell’acqua, dell’illuminazione del locale e quanto altro;
Manutenzione dell’impianto e Terzo Responsabile;
Controlli della combustione da parte degli Enti preposti;
Lavori per ottemperare a quanto previsto dalle normative vigenti in materia di sicurezza dell’impianto.
Se non sono state installate apparecchiature per la contabilizzazione individuale del calore, tutte le spese sopra menzionate, ad esclusione dell’ultima, dovranno essere ripartite tra i Condomini in base alla Tabella Millesimale di Riscaldamento. Le spese relative ai lavori necessari al rispetto delle normative vigenti devono invece essere ripartite secondo la Tabella millesimale di Proprietà tra tutti i Condomini che risultano proprietari dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Se invece sono installate apparecchiature per la contabilizzazione del calore, vale quanto sopra detto, salvo che il 70 o 75 % delle spese per l’acquisto del combustibile dovranno essere ripartite in proporzione agli effettivi consumi. L’argomento verrà affrontato in modo più approfondito in un prossimo articolo.
QUALI SONO I CRITERI UTILIZZATI PER L’ELABORAZIONE DELLA TABELLA MILLESIMALE DI RISCALDAMENTO
Nel tempo sono stati utilizzati i metodi più disparati. Le tabelle sono state ricavate dalla volumetria complessiva di ogni appartamento, oppure dalla superficie radiante complessiva dei termosifoni di ogni unità immobiliare, oppure ancora, dalla potenza termica dichiarata dalle case costruttrici dei radiatori. Infine, il professionista può calcolare lui le potenze termiche dei radiatori.
CALCOLO DELLE POTENZE TERMICHE DEI RADIATORI
Il metodo che attualmente si ritiene più oggettivo e più indipendente dalle situazioni particolari è quello indicato nell’appendice “A” delle norme UNI 10200 del settembre 1993, che si avvale dei risultati ottenuti nelle prove tecniche effettuate per l’elaborazione delle norme UNI 6514. Tale metodo, specifico per determinare la potenza termica di un corpo scaldante a convezione naturale, distingue la componente radiante (proporzionale alla superficie esterna complessiva tramite una costante ottenuta sperimentalmente) dalla componente convettiva (proporzionale al volume del corpo scaldante tramite un coefficiente che deriva dalla geometria del radiatore e dal materiale di cui è costituito).
In parole povere, il professionista, incaricato di determinare le tabelle millesimali del riscaldamento, calcola il volume complessivo e la superficie del termosifone, come se si trattasse di un parallelepipedo, senza cioè contare il numero degli elementi, la loro forma o quant’altro; poi quantifica, con l’aiuto di speciali tabelle, il coefficiente “C” che dipende dal tipo di materiale (ghisa, acciaio o alluminio) e dal tipo di radiatore (piastra, elementi più o meno alettati, scaldasalviette, ecc.); infine introduce i dati nella formula
Q = (314 x S) + (C x V)
dove “Q” è la potenza termica del radiatore, “S” è la superficie convenzionale e “V” è il volume, “314” è la costante sperimentale e “C” è il coefficiente convettivo.
La somma delle potenze termiche di tutti i radiatori di una unità immobiliare costituirà la potenza termica complessiva della stessa unità immobiliare.
COEFFICIENTE DI DISTANZA DALLA CALDAIA
L’energia dissipata nell’ambiente è proporzionale alla potenza termica dei radiatori, al tempo di accensione dell’impianto ed alla temperatura dei radiatori. La potenza termica l’abbiamo calcolata, il tempo di accensione è uguale per tutti, quindi rimane da calcolare il coefficiente “K” che tiene conto della distanza dell’unità immobiliare dalla caldaia.
LA TABELLA DEFINITIVA
Si moltiplicheranno infine le potenze termiche delle unità immobiliari per i relativi coefficienti di distanza. La proporzione tra i numeri ottenuti, rapportata a 1000, costituirà la tabella millesimale di riscaldamento.