I contratti ad uso foresteria
Vi sono molti modi per affittare un immobile di proprietà ed ognuno di questi è sottoposto a norme e regole diverse. Da questo numero iniziamo una trattazione delle varie tipologie di affitto esistenti e previste, tra l’altro, dalla Legge 431 del 9 dicembre 1998, che ha riformato l’intero settore delle locazioni ad uso abitativo.
Col termine foresteria si indica un locale destinato, all’interno di un edificio, a ricoverare e ad alloggiare ospiti occasionali. Di solito la foresteria viene allestita presso particolari comunità quali istituti religiosi, complessi militari, associazioni o società che hanno necessità di alloggiare occasionalmente ospiti, associati o dipendenti, ed il relativo contratto d’affitto è stipulato secondo il previsto regime dalla Legge 392/78.
Lo scopo dell’operazione è quello di contenere i costi, rispetto ai prezzi praticati dagli alberghi. L’immobile da adibire a foresteria può anche non essere di proprietà del soggetto interessato, ma condotto in locazione secondo determinati requisiti:
– Il conduttore non può essere una persona fisica, altrimenti mancherebbe la destinazione dell’immobile al godimento degli ospiti occasionali della comunità che si avvale della foresteria.
– Il contratto è stipulato tra conduttore e locatore affinché quest’ultimo ne usufruisca indirettamente, cioè ospitando terzi, gratuitamente, per un periodo limitato. Non si può infatti ravvisare l’ipotesi né di permanenza prolungata, né di pagamento di un canone,da parte del terzo, anche solo a titolo di rimborso spese, altrimenti si ravviserebbe un equivalente di corrispettivo ad attività lavorativa.
L’utilizzo dell’immobile deve essere, come già accennato, temporaneo, non si deve quindi trattare di abitazione primaria e stabile.
Di norma gli immobili locati ad uso foresteria sono sempre totalmente funzionanti, cioè forniti di mobilio completo e quindi abitabili, ma ciò non è sufficiente a dimostrare la veridicità dell’uso secondo contratto, infatti qualora il conduttore dimostri nelle opportune sedi (tribunale) di aver preso in locazione l’immobile per soddisfare una esigenza abitativa primaria, la giurisprudenza applicherà la normativa, poiché è chiaro l’intento elusivo dei limiti previsti dalla legge a proposito del canone, in quanto il contratto ad uso foresteria viene spesso utilizzato per stipulare contratti inferiori al quadriennio.
A questo proposito vi è da dire che di recente le principali ragioni di utilità sono venute meno con l’entrata in vigore della Legge 431/98, che ha dato al locatore la possibilità di stipulare contratti quadriennali, contrattando liberamente il canone, e contratti triennali o transitori, dove il canone non può superare i valori massimi previsti dagli accordi stipulati in sede locale.
Ai fini condominiali vi è da notare che il Tribunale di Milano (sentenza 3/4/89) ha rilevato che l’uso di un appartamento destinato a foresteria, all’interno di uno stabile di civile abitazione, è in genere incompatibile con la quiete a cui ha diritto ogni condomino.