La vendita di beni immobiliari
La vendita è un negozio giuridico appartenente alla categoria dei contratti, la definizione di contratto è data dall’Articolo 1321 c.c. In particolare la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento di una cosa o di un diritto dietro il corrispettivo di una somma di danaro.
Da quanto sopra detto, ne consegue che i patrimoni dei due contraenti non subiscono modifiche sostanziali , dato che nel patrimonio dell’uno si troverà una somma di denaro al posto di un immobile o di un diritto e viceversa. E’ per questo che la vendita appartiene alla categoria dei contratti a prestazioni corrispettive. Date queste caratteristiche, la disciplina del contratto di vendita è del tutto diversa dal contratto di donazione, nel quale all’arricchimento del patrimonio di un contraente (donatario), corrisponde il depauperamento del patrimonio dell’altro contraente (donante).
La vendita, inoltre, si suddivide in altre due categorie, caratterizzate sugli effetti: si ha, quindi, la vendita ad effetti reali, dove entrambe le prestazioni vengono immediatamente eseguite una volta raggiunto il consenso tra i contraenti (trasferimento del bene o del diritto contro una somma di denaro), oppure la vendita ad effetti obbligatori, che si ha quando dal contratto deriva, a carico del venditore, l’obbligo di procurare l’acquisto del bene o del diritto in testa al compratore.
La vendita è un contratto consensuale , nel senso che essa si perfeziona, nel momento in cui il venditore e l’acquirente raggiungono l’accordo tra prezzo e bene da trasferire.
La legge stabilisce varie forme a seconda del bene che si trasferisce: così la vendita di beni immobili e di beni mobili registrati deve essere effettuata con atto scritto.
Raggiunto il consenso, nascono a carico delle parti determinati obblighi:
OBBLIGHI DEL VENDITORE:
1. far acquistare al compratore la proprietà della cosa, se ci troviamo di fronte ad una vendita ad effetti obbligatori, mentre nella vendita ad effetti reali, la proprietà passa all’acquirente nel momento del raggiungimento della conclusione del contratto.
2. consegna delle cose in testa al compratore;
3. garantire l’acquisto dell’evizione e dei vizi delle cose:
a) la garanzia per l’evizione comporta che la cosa, oggetto della vendita, non deve appartenere ad altri e che su di essa non devono gravare oneri o diritti reali a favore di terzi. Pertanto, ove l’acquirente soccomba nel giudizio instaurato da un terzo che pretenda di essere il proprietario o titolare di un diritto reale, il compratore ha l’onere di chiamare in causa il venditore e può richiedere il risarcimento dei danni e la restituzione del prezzo.
E’ importante notare che la garanzia per l’evizione è un effetto naturale del negozio, nel senso che non vi è bisogno di un’esplicita pattuizione; tuttavia, il compratore, se vuole può rinunziarvi (vendita a rischio del compratore), con la conseguenza che, in tal caso, non ha diritto neppure alla restituzione del prezzo;
b) la garanzia per vizi: si ha quando il bene, oggetto di vendita, è affetto da imperfezioni o alterazioni che lo rendono non idoneo all’uso cui è destinato, oppure ne diminuiscono il valore. La garanzia è inoltre dovuta solo se si tratti di vizi occulti: l’acquirente ha l’onere di denunciare il vizio entro otto giorni dalla scoperta, altrimenti decade da diritto alla garanzia. In tale ipotesi, l’acquirente ha diritto a richiedere o la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, fatto sempre salvo il risarcimento del danaro.
OBBLIGHI DELL’ACQUIRENTE:
1. Pagare il prezzo.
La vendita immobiliare deve essere fatta, come detto, per iscritto tra i due contraenti ed è soggetta ad una particolare forma di pubblicità: essa deve essere trascritta.con la trascrizione l’atto di vendita acquista efficacia nei confronti dei terzi.