L’usucapione di una proprietà immobiliare
Ovvero: come diventare proprietari di un bene altrui
È sempre più raro il ricorso allo strumento dell’usucapione per la rivendica di una proprietà, ma il nostro codice civile lo prevede e come tale mantiene tutta la sua attualità
L’usucapione è disciplinato nel nostro Codice Civile dall’articolo 1158 c.c. al 1167, e costituisce un modo d’acquisto della proprietà, o di un altro diritto reale, per effetto del possesso continuato per un determinato periodo e in conformità a certe condizioni. Il Diritto d’usucapione, al contrario del diritto di proprietà che non è prescrivibile, necessità che sia esercitato entro un certo tempo stabilito, in caso contrario si verifica la prescrizione.
L’acquisto della proprietà per usucapione trova il suo fondamento: da una parte, dal mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario (disinteresse per la res) e dall’altra, dalla prolungata signoria senza alcun titolo da parte di altri che si sostituiscono al proprietario nell’utilizzazione del bene. (cass. n 11419/03)
Sono necessari due requisiti perché si compia l’usucapione e questi sono: il possesso in senso tecnico da parte di chi non è il titolare del diritto di proprietà e la durata del possesso per un certo tempo legislativamente stabilito.
Il requisito del possesso è composto da due elementi: il corpus possedendi e cioè l’esercizio dei diritti derivanti dal possesso (es. cura e coltivazione di un terreno) e l’animus possedendi, costituito dalla volontà del possessore di comportarsi come il legittimo proprietario del bene medesimo (Cass.n.5964/96). Non ci può essere usucapione se la cosa posseduta è detenuta in qualità di comodatario se non si muta attraverso una interversio possessionis la sua detenzione in possesso, in forza d’opposizione fatta dal comodatario contro il possessore (Cass. n 3811/95). Il comodato di un alloggio ad uso abitativo, quindi, costituisce detenzione e non possesso ai fini dell’ usucapione, né in favore del comodatario, né dei suoi conviventi.
Il possesso, inoltre, deve essere continuo, non interrotto, pacifico, pubblico e non equivoco.
– Per continuità (art.1158 c.c) senza interruzione, s’intende l’esercizio costante dei poteri sulla cosa e quindi l’uso, la gestione, lo sfruttamento economico della cosa anche ad intervelli, purché non se ne perda mai il possesso.
– La non interruzione (art.1167 c.c.) è quella situazione di possesso ininterrotto durante il quale non vi sono state azioni da parte di terzi che potessero vantare un qualche diritto sulla cosa. (Cass.n.10652/94 – 4436/96 – 69997/98). L’usucapione è interrotto quando il possessore è privato del possesso per oltre un anno e questo termine corrisponde a quello concesso al possessore privato del bene, che intende avvalersi del diritto di reintegrazione del possesso.
– Il possesso deve essere inoltre pacifico e cioè non acquistato con violenza o clandestinità; pubblico, in quanto esercitato non in modo occulto; visibile ed esteriormente apprezzabile in modo da rilevare l’animus possidenti.
Infine vi è l’inequivocità che è un requisito intrinseco al possesso, il quale deve coesistere nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale. (Cass.n.4807/92)
Riguardo al tempo per usucapire un bene è necessario operare una distinzione a seconda che si tratti di un bene immobile, di un bene mobile o di un bene mobile registrato.
Il periodo ordinario per acquisire la proprietà o altri diritti reali sui beni immobili è di 20 anni, ma a ciò vi sono due possibilità particolari che stabiliscono l’usucapione decennale e sono:
la prima, quando si è acquistato un bene immobile in virtù di un negozio traslativo (atto di vendita) posto in essere da chi non era legittimato a tale titolo di vendita, benché inefficace di per sé, poiché non proviene dal legittimo proprietario, è ritenuto dalla legge astrattamente idoneo ad operare il trasferimento del diritto e l’avvenuta trascrizione, condizione essenziale perché da quella data decorrano i dieci anni, e la buona fede. (cass. n 14395/04)
L’altra è quella introdotta con la Legge 346/76, che ha introdotto l’art.1159 bis, denominata usucapione abbreviata, e si applica solo ai fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani o aventi un reddito domenicale di catasto non superiore a Lire 350 mila ai sensi della Legge n° 97 del 31/1/94.
Mentre per i beni mobili l’usucapione si attuata in 20 anni se il possesso è stato acquistato in mala fede e in 10 anni se il possesso è stato acquistato in buona fede, ma non ci sia il titolo. Nel caso in cui il titolo e il possesso in buona fede sia contemporaneo, l’acquisto della proprietà è istantaneo.
L’usucapione per i beni mobili registrati si compie in 10 anni ma se l’acquisto è stato fatto in buona fede in base al titolo idoneo trascritto al PRA (Pubblico Registro Automobilistico) l’usucapione si compie in tre anni che decorrono dalla data di trascrizione.
Per ottenere la proprietà del bene per usucapione oltre ad avere i suddetti requisiti è necessario l’accertamento giudiziario che deve avvenire introducendo un ricorso davanti al giudice Unico e si conclude con una sentenza.
I mezzi utilizzati in sede processuale sono: la prova testimoniale, lo stato dei luoghi, la riproduzione fotografica, i documenti prodotti, ecc. L’onere della prova spetta a chi ha introdotto il giudizio, nella prassi il mezzo più diffuso è la prova testimoniale perché il più delle volte la prova verte su circostanze oggettive come ad esempio la detenzione del bene, il tempo, il dominio sulla cosa, ecc.
Certo non si devono sottovalutare prove documentali come ricevute dei tributi e quant’altro.
La sentenza o il decreto di usucapione deve essere trascritta perché avvenga l’acquisto della proprietà.
La trascrizione è necessaria in quanto garantisce la sicurezza e la maggiore efficacia all’atto.
Quando il convenuto deduca con eccezione o domanda riconvenzionale di avere acquistato per usucapione la proprietà del bene rivendicato, si attenua l’onere probatorio a carico dell’attore in rivendicazione, poiché tale onere si riduce alla prova di un valido titolo di acquisto da parte sua e dell’appartenenza del bene ai suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui il convenuto assume di avere iniziato a possedere, nonché alla prova che quell’appartenenza non è stata interrotta da un possesso idoneo ad usucapire da parte del convenuto.
Cassazione civile, sez. II, 8 ottobre 2001, n. 12327
Per l’acquisto della proprietà per usucapione, che trova il suo fondamento in una situazione di fatto caratterizzata, da un lato, dal mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario e, dall’altro, dalla prolungata signoria di fatto sullo stesso bene da parte di altri che si sostituisca al proprietario nell’utilizzazione del bene medesimo, l’inerzia del proprietario si manifesta nel mancato esercizio di dette potestà e nella mancata sua reazione contro il potere di fatto esercitato sull’immobile dal possessore, laddove l’esercizio dei poteri dominicali vale a rendere di per sè equivoco e non pacifico il possesso altrui ed impedisce che questo aderisca al contenuto del diritto di proprietà e la conseguente usucapibilità di tale diritto. Detti principi trovano applicazione anche nelle regioni nelle quali vige il cosiddetto sistema tavolare, non essendo le relative norme speciali in contrasto con essi.
Cassazione civile, sez. II, 18 maggio 1988, n. 3464
L’elemento psicologico del possesso utile per l’usucapione ordinaria della proprietà di un immobile consiste nella intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene, e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede, che non è richiesto dall’art. 1158 c.c. Pertanto quel che rileva ai fini dell’usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l’ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio.
Cassazione civile, sez. II, 1 luglio 1996, n. 5964
Il comodatario quale detentore della cosa comodata non può acquistare il possesso ad usucapionem senza prima avere mutato mediante una “interversio possessionis” la sua detenzione in possesso, per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore.
Cassazione civile, sez. II, 30 marzo 1995, n. 3811
Ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, rileva l'”animus possidendi” e non il titolo, di talché è compatibile con la situazione di diritto riportata dall’atto, una diversa situazione di fatto atta a consentire comunque l’esercizio del possesso di un bene “uti dominus” da parte del fruitore.
Cassazione civile, sez. II, 21 dicembre 1999, n. 14368
Il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso “ad usucapionem” (art. 1158 c.c.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto. La continuità si distingue, pertanto, dall’interruzione del possesso, giacché la prima si riferisce al comportamento del possessore, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall’attività del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo (nella specie, il possessore di una servitù di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l’esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilità di “inspectio” e di “prospectio” sul fondo limitrofo).
Cassazione civile, sez. II, 13 dicembre 1994, n. 10652
Il possesso ad usucapionem richiede un comportamento continuo e non interrotto, protrattosi per il tempo stabilito dalla legge, che dimostri inequivocabilmente l’intenzione di esercitare un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno “ius in re aliena”.
Cassazione civile, sez. II, 11 maggio 1996, n. 4436
Ai fini dell’usucapione il requisito della continuità del possesso va desunto dal comportamento del possessore, non dalle contrarie intenzioni del proprietario. Ai fini indicati è irrilevante la violenza esercitata in un momento successivo all’acquisto del possesso. A sua volta la non clandestinità va riferita non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l’animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere e senza che sia necessaria l’effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato.
Cassazione civile, sez. II, 17 luglio 1998, n. 6997
L’acquisto della proprietà per usucapione dei beni immobili ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto sulla cosa da parte di chi si sostituisce a lui nell’utilizzazione di essa. La pienezza e l’esclusività di questo potere che soddisfano il requisito dell’univocità del possesso e lo rendono idoneo a determinare il compiersi della prescrizione acquisitiva vanno dal giudice di merito apprezzate e valutate non in astratto ma con riferimento alla specifica natura del bene, alla sua destinazione economica e produttiva, alle utilità che esso secondo un criterio di normalità è capace di procurare al proprietario ed il cui conseguimento costituisce secondo un analogo criterio il precipuo contenuto delle sue facoltà di godimento.
Cassazione civile, sez. II, 22 aprile 1992, n. 4807
Dimostrato il potere di fatto, pubblico ed indisturbato, esercitato sulla cosa per il tempo necessario ad usucapirla, ne deriva, a norma del comma 1 dell’art. 1141 c.c., la presunzione che esso integri il possesso ed incombe alla parte che invece lo correla alla detenzione provare il suo assunto, in mancanza dovendosi ritenere l’esistenza della prova della possessio ad usucapionem.
Cassazione civile, sez. II, 10 novembre 1998, n. 11286
Chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell’animus; quest’ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all’esercizio del diritto di proprietà, sicché è allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall’attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale. Pertanto, per stabilire se in conseguenza di una convenzione (anche se nulla per difetto di requisiti di forma) con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia possesso idoneo all’usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all’elemento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare l’animus possidendi nell’indicato soggetto.
Cassazione civile, sez. II, 6 agosto 2004, n. 15145
Ai fini dell’usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l’invalido trasferimento della proprietà, l’accipiens può possedere il bene animo domini, ed anzi, proprio la circostanza che la traditio venga eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido, è comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l’accipiens e la res tradita sia sorretto dall’animus rem sibi habendi.
Cassazione civile, sez. II, 29 luglio 2004, n. 14395
In tema di possesso ad usucapionem di beni immobili, la fattispecie acquisitiva del diritto di proprietà si perfeziona allorché il comportamento materiale – continuo ed ininterrotto – attuato sulla res sia accompagnato dall’intenzione resa palese a tutti di esercitare sul bene una signoria di fatto corrispondente al diritto di proprietà, sicché – in materia di usucapione di beni oggetto di comunione – il comportamento del compossessore, che deve manifestarsi in un’attività apertamente ed obiettivamente contrastante con il possesso altrui, deve rivelare in modo certo ed inequivocabile l’intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo.
Cassazione civile, sez. II, 22 luglio 2003, n. 11419