Il contratto di appalto nei lavori edili
Troppo spesso i contratti di appalto firmati tra Condomìni e imprese edili sono eccessivamente e inutilmente prolissi al punto di ingenerare essi stessi, con la lettura di codicilli pretestuosi, inutili quanto evitabili contenziosi
Negli ultimi venti anni il mondo condominiale si è rivoluzionato ed è diventato un vero e proprio surrogato della società, con tutti i suoi lati positivi e negativi.
Anche i rapporti con le imprese di manutenzione sono radicalmente cambiati, passando dalle strette di mano e pagamenti contanti, ai contratti predisposti da avvocati con penali e pagamenti a mezzo bonifico bancario. Segno dei tempi!
In vero non si è ben capito se era meglio prima o adesso, sicuramente però, oggi, le parti sono più tutelate, tanto che il contenzioso è aumentato a dismisura e gli avvocati intasano i tribunali con cause spesso insulse o pretestuose. Quando infatti ambedue le parti erano un po’ più deboli, si parlava di più e, in caso di contenzioso, si perseguiva la soluzione bonaria (sempre più saggia).
Oggi prendere un appalto, pur sempre privato, con un condominio, è quasi un affare di Stato, con i suoi capitolati, spesso scritti da tecnici che si improvvisano esperti della materia; gare d’appalto che vorrebbero avere la parvenza della regolarità e della trasparenza, con valutazioni di offerte troppo spesso fatte con il fine di far scegliere una certa ditta; contratti quasi mai equi e impugnabili per l’eccesso di zelo profuso da chi lo ha predisposto.
IL CONTRATTO
Così, spesso, ci si trova a discutere un contratto lungo molte pagine (in genere troppe) che è impropriamente un misto di contratto, capitolato generale e cose inutili. Troppo spesso, infatti, chi è chiamato a tale redazione tende ad esagerare al solo fine di presentare un ampio lavoro che giustifichi poi la parcella richiesta, più che salvaguardare le parti.
In vero un contratto potrebbe essere semplicissimo: << Tizio affida i lavori a Caio che li accetta>> e il contratto come pactio è concluso. I dati delle parti e le modalità di pagamento delle opere da eseguire, completeranno le due paginette scarse e il contratto conterrà tutto quanto è necessario ed importante al fine di un buon rapporto. Tutto il resto o è superfluo o deve far parte di altre documentazioni, come il Capitolato generale d’appalto, che farà parte integrante del contratto stesso, insieme al Capitolato Speciale, i progetti e quant’altro di tecnico sia ritenuto opportuno allegare.
La stessa nomina del Direttore dei Lavori e del Coordinatore della Sicurezza (ove necessari), non è detto che debba essere richiamata dal contratto, infatti, di norma, il D.L. e il C.d.S. sono tecnici nominati dal committente, come d’altronde lo sarà l’eventuale Collaudatore, e sarà solo opportuno informarne l’impresa appaltatrice prima dell’inizio dei lavori, affinché ne sia al corrente.
IL CAPITOLATO GENERALE D’APPALTO
Questo documento tecnico, quasi mai presente, è una delle basi sulle quali debbono operare l’Impresa e il Direttore dei Lavori. Infatti è su di esso che debbono essere sancite le norme tecniche generali che dovranno essere osservate durante i lavori e le lavorazioni. Senza dimenticare che, nel caso di appalto privato, è una forzatura, se non uno sciocco tentativo di prevaricazione, far comparire i richiami alle norme generali o a Capitolati specifici dello Stato, in quanto non oggettivamente applicabili o comunque impugnabili, ricadendo l’opera sotto la generale tutela del Codice Civile e non sotto l’egida delle Leggi sugli Appalti Pubblici. Chi inserisce questi richiami, a nostro avviso, dimostra di mal conoscere le norme che regolano gli appalti privati, oltre a lasciar palesare la propria debolezza tecnica, nascondendosi dietro un sistema di cavilli inutili, spesso inapplicabili e forieri di controversie.
IL CAPITOLATO SPECIALE
È il cuore dell’appalto. Questo documento che spesso è la stessa offerta dell’Impresa, anche se quasi sempre redatta su una base predisposta dal Committente, deve, o meglio, dovrebbe, essere talmente preciso e puntuale dal punto di vista tecnico che l’Impresa, con la sola sua lettura, dovrebbe sapere per filo e per segno cosa deve fare per portare a termine correttamente l’appalto affidatogli. È evidente che non è mai così.
Infatti il Tecnico che lo ha redatto, se pur bravissimo, difficilmente ha potuto prevedere tutto e comunque non può mai prevedere ciò che non si vede o ciò che è tecnicamente imprevedibile. Qui entra in ballo il Direttore dei Lavori che con la sua esperienza deve supplire alle carenze di questo documento, valutare di volta in volta i casi, le lavorazioni, i problemi e impartire ordini migliorativi, modificativi o integrativi a quanto contenuto nel Capitolato Speciale, al fine di far eseguire il miglior lavoro. E se per ottenere ciò deve modificare materiali e costi, ne ha facoltà, poiché il suo compito non è quello del mero controllo, ma quello della perfetta realizzazione dell’opera della quale risponde con l’Impresa.
ALTRI DOCUMENTI TECNICI
Non dimentichiamo, inoltre, che al contratto deve essere allegato il Piano della Sicurezza redatto da un Professionista incaricato dal Committente e il Piano Operativo della Sicurezza redatto dal Responsabile della Sicurezza dell’Impresa appaltatrice. Inoltre potranno far parte del contratto eventuali progetti di massima e/o esecutivi, schede tecniche di materiali scelti o campionature, atti come la D.I.A. (Dichiarazione Inizio Attività) ove occorrano per la realizzazione di opere straordinarie, ecc.
Sempre, però, questi documenti, dovranno essere separati e aggiuntivi al contratto, per non inquinarlo nella sua essenza prettamente giuridica, finalizzata a produrre il migliore equilibrio possibile tra le Parti. Non a caso il contratto potrebbe essere paragonato ad una bilancia che pesa sui suoi due piatti da una parte l’opera da eseguire e dall’altra la contropartita economica che deve essere equivalente, affinché i due piatti stiano perfettamente allineati. Non dimentichiamo infatti che le controversie si accendono sempre per un (presunto) sbilanciamento di questi piatti, da una parte o dall’altra, non importa, e che portano sempre a contenziosi che non premiano mai né il vincitore né il vinto, tantomeno offrono giustizia.