L’aggiornamento dell’assemblea di condominio
In mancanza di specifiche norme dedicate al condominio, spesso viene applicata la disciplina societaria, nella quale l’aggiornamento dell’assemblea è prassi costante e consolidata
La seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, che è andata deserta sia per completa assenza dei condomini sia per insufficienza del quorum, come da giurisprudenza ormai consolidata.
Una parte della giurisprudenza ritiene che la verifica di ciò deve avvenire ovviamente nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere esplicato dagli stessi condomini, che sono stati assenti alla prima convocazione o essendo stati presenti, possono contestare le informazioni.
Per cui una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale della prima convocazione non impedisce che si tenga in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass.n.3862/96 – Cass.n.590/80).
La giurisprudenza, nel confermare la validità dell’accertamento orale, si è posta in contrasto con la copiosa e consolidata giurisprudenza che ha sempre ritenuto la redazione del verbale d’assemblea come di prescrizione di forma necessaria per la sua validità, anche nell’ipotesi che questa non sia pervenuta ad alcuna delibera (Cass.n.5014/99 – Cass.n.810/99 -Cass.n.11526/99). Per cui da questa analisi si deve rilevare che è necessaria la prescrizione del verbale per rendere valida l’assemblea, anche nel caso in cui sia andata deserta.
L’omessa verbalizzazione, della diserzione della prima assemblea, costituirebbe un vizio di procedura, come tale sanabile col decorso del termine ai sensi dell’art.1137 c.c., impugnabile per annullabilità.
La Suprema Corte ha stabilito, infatti, quali siano le delibere annullabili ai sensi dell’art.1137 c.c. contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio: per la convocazione dei partecipanti o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà del condominio in relazione all’oggetto della delibera da approvare (Cass.n.13013/00).
In conclusione si deve dire che è sempre opportuno e auspicabile predisporre un verbale di assemblea andata deserta in prima convocazione, come è altrettanto opportuno che l’Amministratore del condominio sia presente nell’ora e nel luogo della prima adunanza, al fine di verificare e testimoniare sugli assenti e gli eventuali presenti.
In seconda convocazione può accadere che l’assemblea non riesce a terminare gli argomenti dell’ordine del giorno e quindi decida di aggiornarsi ad altra data successiva per completare l’esame e le deliberazioni su detti argomenti.
Vi è stata la sentenza della Suprema Corte n.4648/81 la quale ha stabilito : “l’assemblea condominiale riunita in seconda condizione ai sensi dell’art.1136 c.c. 3° comma può con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l’esame degli argomenti posti all’o.d.g. non prevedendo la legge una convocazione successiva alla seconda; per cui tale aggiornamento deve considerarsi una nuova convocazione di una nuova assemblea, che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati, integrando la preventiva convocazione come requisito essenziale per la validità dell’assemblea”.
A ciò, in pieno contrasto, vi è la sentenza n.1516/88 sempre della Cassazione, che ha stabilito che allorquando un’assemblea condominiale operante in seconda convocazione sia rinviata per il proseguo ad altra data sugli stessi argomenti all’o.d.g., con il debito accordo degli intervenuti e previo tempestivo avviso della data fissata a coloro che risultavano assenti, tale assemblea non può considerarsi di prima convocazione, risultando soltanto la legittima continuazione dell’assemblea in seconda convocazione.
Per cui riteniamo di poter affermare che l’assemblea di seconda convocazione può essere aggiornata senza che occorra una nuova convocazione di tutti i condomini e l’aggiornamento può essere comunicato per le vie brevi, ai soli condomini assenti.
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Sentenze della Cassazione
Una volta accertata la regolare costituzione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, la mancata redazione del verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, nè rende invalida, l’assemblea indetta in seconda convocazione.
Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862
Una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, in relazione ai termini che vanno osservati, la mancata redazione del verbale, che consacri la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non impedisce, nè invalida l’assemblea indetta in seconda convocazione.
Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590
Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione. La S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).
Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014
In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla.
Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810
Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.
Cassazione civile, sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526
L’art. 1137 c.c., che prevede che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possano essere impugnate da ogni condomino dissenziente avanti l’autorità giudiziaria, non si riferisce esclusivamente alle deliberazioni assembleari condominiali annullabili, ma anche a quelle nulle, ad eccezione di quelle che sono caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle che abbiano statuito su materie che non rientrino nella competenza dell’assemblea o che violino diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere. Queste ultime sono invece viziate da radicale nullità, essendo applicabile alla fattispecie per analogia la disposizione di cui all’art. 2379 c.c., in tema di s.p.a.
Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013
La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Cassazione civile, sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31
Non prevedendo la legge, una convocazione dell’assemblea condominiale successiva alla seconda, tale aggiornamento deve essere considerato alla stregua della fissazione di una nuova assemblea, la quale, ai sensi del comma 6 dell’art. 1136 c.c., non può validamente deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione.
Cassazione civile, sez. II, 16 luglio 1981, n. 4648
L’assemblea condominiale riunita in seconda convocazione ai sensi del comma 3 dell’art. 1136 c.c. può, con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l’esame degli argomenti posti all’ordine del giorno, ma – non prevedendo la legge, per alcuna ragione, una convocazione successiva alla seconda – tale aggiornamento va considerato alla stregua della convocazione di una nuova assemblea che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente invitati a parteciparvi, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione.
Cassazione civile, sez. II, 16 luglio 1981, n. 4648
Allorquando un’assemblea condominiale operante in seconda convocazione sia rinviata per il prosieguo ad altra data sugli stessi argomenti all’ordine del giorno, con il debito accordo degli intervenuti e previo tempestivo avviso della data fissata a coloro che risultavano assenti, tale assemblea non può considerarsi di prima convocazione (con l’obbligo delle relative maggioranze per le delibere) risultando soltanto la legittima continuazione dell’assemblea in seconda convocazione.
Cassazione civile, sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1516