Sicurezza in condominio e compenso suppletivo
Il codice civile, come tutti sappiamo, è del lontano 1942 e quindi per talune cose rappresenta l’esigenza di quel periodo, che ovviamente non è più corrispondente a quella odierna. All’epoca il legislatore doveva dettare norme per condomìni di modeste dimensioni, nei quali le relazioni interpersonali tra i condomini erano sovente risolutori delle possibili controversie che potevano sorgere tra gli stessi e tra costoro e l’amministratore.
Il legislatore, dopo alterne vicende, ha ritenuto che il condominio deve essere considerato un ente di gestione sfornito, non solo di personalità, ma anche di soggettività giuridica.
Proprio in relazione al fatto che nel condominio esistono contemporaneamente sia unità immobiliari, che pertinenze (box, cantine ecc), il legislatore necessariamente non poteva attribuire direttamente ai partecipanti al condominio il potere decisionale per l’uso delle parti e dei servizi comuni, per cui ha devoluto il tutto all’assemblea, attribuendogli la facoltà di assumere decisioni a maggioranza, individuando un duplice criterio di maggioranze (per numero di condomini e per valore millesimale), e ciò allo scopo di meglio garantire quei condomini che si possano trovare in minoranza.
La delibera condominiale è un atto collettivo e, pertanto, una volta formatasi vincola tutti i condomini. Comunque, ogni condomino a prescindere dalla maggioranza deliberante può, qualora se ne ravvisino i presupposti, impugnare l’assemblea.
L’Amministratore rappresentante di Condominio
Il codice, inoltre, stabilisce che l’Amministratore è il rappresentante del condominio, certamente però non è un rappresentante organico come lo è un amministratore di un ente collettivo fornito di personalità giuridica (società). La teoria prevalente, comunque, stabilisce che l’incarico conferito dall’assemblea all’amministratore ha il valore di un contratto di mandato, seppur sui generis.
Infatti, l’Amministratore di Condominio è al contempo, l’amministratore di tutti i condomini, anche di quelli che hanno votato contro la sua nomina e di quelli che hanno acquistato un’unità immobiliare dopo la sua nomina, ma ha anche un potere autonomo, a differenza del mandatario, quello di agire, all’occorrenza, contro i condomini stessi, per recuperare, per esempio coattivamente, quote di spese condominiali da morosi.
L’assemblea di condominio, regolarmente convocata e costituita, delibera la nomina (o la revoca) dell’amministratore, tale delibera rappresenta una proposta contrattuale, visto che si attua in assenza di uno dei contraenti il quale, di norma, accetta l’incarico con l’atto della presa in consegna dei documenti condominiali.
Il contratto di mandato
L’amministratore, accettando il compito attribuitogli dal condominio, stipula con esso un contratto di mandato secondo gli usi e/o i termini e condizioni fissate nel verbale.
Come tutti siamo a conoscenza, dura in carica un anno (salvo approvazione della nuova proposta di Legge), ma può cessare anticipatamente nelle ipotesi di sue dimissioni, di revoca da parte dell’assemblea o da parte dell’autorità giudiziaria in caso di giustificati motivi.
Quindi l’amministratore deve eseguire le delibere dispositive dell’assemblea, purché queste siano lecite e possibili, costituendo esse le istruzioni del mandante, sempre che l’oggetto del mandato possa essere concretamente realizzato in conformità con la giurisprudenza che ritiene nulle le delibere condominiali solo se il loro oggetto sia illecito o impossibile o violi i diritti reali e i diritti soggettivi anche di un singolo condomino.
L’assemblea ha il compito, ad esempio riguardo al servizio di pulizia e di manutenzione delle parti comuni, di stabilire: da una parte gli strumenti giuridici da utilizzare, suggeriti anche dall’amministratore (vedi un contratto di lavoro subordinato o un contratto d’appalto) e dall’altra fornire i mezzi economici sufficienti per provvedervi.
Lavori straordinari
Quando si fanno lavori straordinari, l’assemblea è consapevole che vi sono norme che disciplinano la sicurezza dei lavoratori nei cantieri, ed anche in questo caso l’amministratore deve fornire, da una parte gli strumenti giuridici, come nominare il coordinatore per la progettazione del piano di sicurezza ex art.12 D.lvo 494/96 e dall’altra le somme necessarie per pagare gli onorari dei professionisti incaricati.
In buona sostanza l’assemblea non può assolutamente ignorare l’esistenza di norme imperative, che tra l’altro sono state emanate da direttive della Comunità Europea e che l’Italia ha recepito. Ne consegue che all’amministratore, per l’attività espletata e per l’assunzione di responsabilità, anche di natura penale, connesse all’essere il committente dei lavori (o comunque il suo rappresentante), che esulano dall’esecuzione della gestione ordinaria conferitagli all’inizio della annualità condominiale, ha diritto di richiedere e far deliberare dall’assemblea anche il compenso suppletivo a lui dovuto per i suddetti ulteriori incombenti. Qualora l’assemblea venisse meno a tali obblighi per la stessa previsti ai sensi degli art.1719 e 1720 c.c. l’Amministratore ha il diritto di pretendere comunque il rimborso delle relative spese e dei compensi a lui spettanti per l’incarico aggiuntivo svolto.
Egli, comunque, in forza dei principi fondamentali di prevenzione e precauzione, deve sempre operare al fine di evitare incidenti, rispondendone in caso contrario personalmente.
Infine vi è da dire che l’amministratore può liberamente rinunciare al mandato, nel rispetto dell’art.1727 c.c., concedendo all’assemblea un termine per la nomina di un sostituto.
Ogni singolo condomino, contrariamente al parere di maggioranza dell’assemblea voglia adempiere al dettato legislativo che tutela i lavoratori subordinati nei luoghi di lavoro, può impugnare la deliberazione condominiale difforme al disposto normativo e/o chiedere, alle autorità competenti, che coattivamente impongano al condominio l’attuazione concreta delle suddette normative.