Il parcheggio dell’affittuario
L’affittuario di un immobile ha gli stessi diritti del proprietario all’uso di parti comuni, tra cui quelle adibite a parcheggio.
Con l’ultima sentenza della Corte di Cassazione n.19308 del 3.10.05, è stato stabilito il diritto del proprietario di una unità immobiliare all’uso dell’area predisposta per il parcheggio degli autoveicoli; secondo la disciplina dell’art. 41 sexies della legge urbanistica e di quella successiva e in particolar modo dell’art. 26 Legge 47/85, in caso di locazione, deve essere necessariamente trasferito al conduttore, alla stregua della stretta inerenza del diritto stesso all’effettiva utilizzazione dell’immobile secondo la sua destinazione, con la conseguenza che, se il contratto di locazione esclude tale trasferimento, è affetto da nullità parziale, determinandosi ope legis il trasferimento medesimo.
Con detta decisione, la Corte non ha fatto altro che confermare l’orientamento giurisprudenziale in base al quale, in virtù del contratto di locazione, nei limiti previsti dalla destinazione del bene locato, al conduttore passano tutte le facoltà di godimento che appartengono al proprietario.
Il conduttore può servirsi dei beni condominiali, tra cui l’area adibita a parcheggio, nell’identica misura e con le stesse modalità con le quali se ne sarebbe potuto servire il proprietario dell’immobile, sottostando comunque, al regolamento condominiale ed è nullo ogni patto che attribuisce un potere più ampio al conduttore di quello spettante al locatore.
La Corte ha ribadito che le norme che regolano le aree adibite ad uso parcheggio, quali quelle previste all’art. 41 sexies Legge 1150/42 – art.18 Legge 765/67 (meglio conosciuta come legge ponte), pongono un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono per ciò sostituite di diritto dalla norma imperativa (Cass. n. 8262/02).
Lo scopo ultimo di queste norme è quello di assicurare, per esigenze di ordinario sviluppo urbanistico, un determinato rapporto tra cubatura degli edifici e aree destinate a parcheggio e sancisce l’immodificabilità di tale destinazione, anche nei rapporti tra privati.
Importante far rilevare che detta sentenza affronta l’uso dei beni condominiali da parte del conduttore. Va in primo luogo osservato che tra i diritti che vengono trasferiti al conduttore figurino tra gli altri le vie d’accesso e gli eventuali spazi di parcheggi (Cass. n. 6108/81).
Il diritto del proprietario di una unità abitativa all’uso dell’area predisposta per il parcheggio degli autoveicoli, secondo la disciplina di cui agli art.18 Legge 765/67 e dell’art. 26 Legge 47/85, deve essere necessariamente trasferito, in caso di locazione, al conduttore. Il contratto che escluda detto trasferimento è affetto da nullità parziale, determinandosi ope legis, il trasferimento medesimo (Cass. n. 2337/92). Si deve inoltre ribadire, che il conduttore non può esercitare diritti maggiori di quelli spettanti al locatore.
Il conduttore può utilizzare l’immobile locatogli con uguali poteri del locatore medesimo (come è chiaramente definito dalle sentenze richiamate) e può liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare, non rimanga alterata la destinazione di dette parti né pregiudicato il pari uso da parte degli altri condomini (Cass. 2331/81).
Infatti l’art. 1587 c.c. impone al conduttore di usare la cosa secondo la sua destinazione con la diligenza del buon padre di famiglia, comportando il divieto di eseguire innovazioni che mutino la natura e la destinazione. Tale divieto non va inteso in senso assoluto, ma viene lasciato, comunque, all’aprezzamento del giudice di merito.
NON SOLO PARCHEGGIO
Alcuni esempi di usi consenti al conduttore, qualora il contratto di locazione non li vieti espressamente, sono: porre targhe o insegne sul muro perimetrale (Cass.n. 6229/86), installare un’antenna ricetrasmittente, sul piano giudiziale ai sensi dell’art.1168 c.c. 2 comma, il conduttore, quale detentore del bene, può promuovere azione di reintegra contro l’autore dello spoglio.
Il conduttore deve rispettare il regolamento condominiale e le sue violazioni si riflettono sul locatore.
Il conduttore ai sensi dell’art. 10 Legge 392/78, ha il diritto di voto al posto del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto il servizio di riscaldamento e di condizionamento, mentre può partecipare senza diritto di voto sulle deliberazioni che riguardano le modificazione dei servizi comuni.
Il conduttore in merito a detti argomenti è legittimato ad impugnare direttamente le deliberazioni condominiali.
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Affinché possa ritenersi sussistente un rapporto pertinenziale tra appartamento ed autorimessa, oggetto di due distinti contratti di locazione, non è sufficiente constatare che gli immobili appartengono al medesimo proprietario ma è necessario accertare l’esistenza di una univoca volontà diretta a porre gli immobili uno al servizio dell’altro (nella specie la cassazione ha ritenuto ininfluente al fine della individuazione del rapporto pertinenziale il disposto dell’art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765).
Cassazione civile, sez. III, 17 dicembre 1985, n. 6412
L’art. 41 “sexies” della l. 17 agosto 1942 n. 1150, così come modificato dall’art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta, nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi dell’art. 818 c.c., della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece, l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati dalle disposizioni del c.c.
Cassazione civile, sez. III, 28 ottobre 1992, n. 11731
La norma dell’art. 41 sexies l. 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 (e poi oggetto di richiamo dall’art. 26 l. 28 febbraio 1985 n. 47), là dove prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi di parcheggio, cosi ponendo un vincolo pubblicistico di destinazione ed un rapporto di pertinenza necessario, tra gli appartamenti dell’edificio e detti spazi al loro servizio, non scindibile da atti di autonomia privata, non trova applicazione agli edifici realizzati in epoca precedente alla sua entrata in vigore, non essendo detta norma retroattiva; ne consegue che per tali edifici la persistenza del vincolo pertinenziale fra i due beni può essere concretamente negata dal giudice, se le parti abbiano diversamente disposto in sede di stipulazione concernente la cosa principale (ai sensi dell’art. 818 comma 1, ultimo inciso, c.c.).
Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7766
Anche a norma dell’art. 26, comma ultimo, l. 28 febbraio 1985 n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 l. “ponte” 6 agosto 1967 n. 765 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa; è pertanto nulla e va sostituita “ope legis” la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sè la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
Cassazione civile, sez. II, 18 luglio 1991, n. 7994
Anche ai sensi dell’art. 26 comma ultimo della l. 28 febbraio 1985 n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 legge ponte 6 agosto 1967 n. 765 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa: è pertanto nulla e va sostituita “ope legis” la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sè la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
Cassazione civile, sez. II, 18 luglio 1991, n. 7994
La disciplina dell’art. 41 sexies l. 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall’art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765), confermata dal successivo art. 26 l. 28 febbraio 1985 n. 47, pone un vincolo di destinazione, a favore dei condomini e non di altri soggetti, delle aree – costituenti pertinenza della costruzione ai sensi degli art. 817, 818 e 819 c.c., ma non parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c. – destinate in un condominio a parcheggio. Da ciò discende la nullità della vendita separata dell’area di parcheggio rispetto agli appartamenti nella sola parte in cui viene così ad escludersi il diritto d’uso del parcheggio da parte dei condomini stessi e la sostituzione di diritto, in base all’art. 1419 c.c., della clausola nulla, nonché la necessità di integrare il prezzo dell’appartamento, se questo non considera il diritto d’uso del posteggio. Tale integrazione non è dovuta se, invece, il diritto “de quo” risulta dal contratto di vendita, anche indirettamente tramite rinvio ad altri atti e, quindi, il corrispettivo in esso indicato deve considerarsi onnicomprensivo.
Cassazione civile, sez. II, 7 giugno 2002, n. 8262
Con riguardo all’attuazione del vincolo di destinazione a parcheggio degli appositi spazi delle nuove costruzioni in favore dei proprietari delle unità abitative site nei fabbricati, qualora il diritto di uso del parcheggio operi in forza di legge, in contrasto con la volontà e la dichiarazione contrattuale, il relativo prezzo non può intendersi compreso in quello pattuito e pagato per la vendita dell’unità immobiliare, dato che questo non può intendersi riferito anche al diritto volontariamente non trasmesso. Ne deriva che il giudice, pronunziando il trasferimento dell’indicato diritto d’uso, deve anche pronunziare il riconoscimento del diritto del venditore al relativo compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante apposita stima), in quanto, all’operata integrazione dell’oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell’oggetto della controprestazione, per ripristinare l’equilibrio del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato.
Cassazione civile, sez. II, 7 giugno 2002, n. 8262
In tema di urbanistica, qualora il costruttore di un edificio proceda alla vendita separata delle singole unità abitative rispetto alle relative aree accessorie, la violazione o l’elusione del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio delle aree predette (imposto dall’art. 18 l. n. 765 del 1967) determina la nullità delle relative clausole contrattuali, la loro sostituzione con la disciplina legale, il conseguente riconoscimento di un diritto reale d’uso a vantaggio dei proprietari delle singole unità abitative.
Cassazione civile, sez. II, 7 giugno 2002, n. 8262
L’art. 1587 n. 1 c.c., imponendo al conduttore di usare la cosa, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, comporta il divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione, ma tale divieto non va inteso in senso assoluto, restando affidato all’apprezzamento del giudice del merito accertare se le modifiche apportate dal conduttore (nella specie: creazione di fori nel muro perimetrale condominiale e collocazione in essi di tubi di aria compressa) concretino un abuso della cosa locata, ovvero costituiscano addizione separabile senza nocumento al termine del contratto.
Cassazione civile, sez. II, 18 novembre 1981, n. 6108
In virtù del contratto di locazione, e nei limiti della destinazione del bene ivi prevista, sono trasferiti al conduttore tutti i poteri di godimento che spettano al proprietario, senza distinzione tra le utilità fornite dalla porzione di immobile in proprietà esclusiva e quelle eventualmente ricavabili dall’uso legittimo delle parti condominiali e delle pertinenze condominiali, tra cui, in particolare, le vie d’accesso e gli eventuali spazi di parcheggio.
Cassazione civile, sez. II, 18 novembre 1981, n. 6108
Il diritto del proprietario di unità abitativa all’uso dell’area predisposta per il parcheggio degli autoveicoli, secondo la disciplina di cui agli art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 e 26 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, deve essere necessariamente trasferito, in caso di locazione, al conduttore, alla stregua della stretta inerenza del diritto stesso all’effettiva utilizzazione dell’immobile a fini abitativi, con la conseguenza che il contratto di locazione, il quale escluda tale trasferimento, è affetto da nullità parziale, determinandosi “ope legis” il trasferimento medesimo.
Cassazione civile, sez. III, 25 febbraio 1992, n. 2337
Ove l’edificio e le aree di parcheggio appartengano al medesimo proprietario, la stipulazione del contratto di locazione relativo ad una unità abitativa comporta il trasferimento al conduttore anche del diritto di godimento dell’area destinata a parcheggio.
Cassazione civile, sez. III, 25 febbraio 1992, n. 2337
Nel condominio degli edifici, la locazione a terzi dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene. Pertanto, il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non rimanga alterata la destinazione di dette parti nè pregiudicato il pari uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).
Cassazione civile, sez. II, 17 aprile 1981, n. 2331
Qualora il condominio abbia locato ad altri il bene di sua proprietà esclusiva, il conduttore può servirsi del muro perimetrale dell’immobile locatogli con uguale contenuto ed uguali modalità del locatore, purché non rimanga alterata la sua destinazione nè pregiudicato il pari uso degli altri condomini. (Fattispecie in tema di apposizione di insegna).
Cassazione civile, sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229
Il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può utilizzare le parti comuni dell’edificio condominiale, ove è sito l’immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario. Consegue che, ove non sia stato escluso dal contratto, il conduttore può apporre sul muro perimetrale dell’edificio condominiale targhe od insegne atte a pubblicitare la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli.
Cassazione civile, sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229