Il parcheggio auto condominiale
Quale è la maggioranza necessaria per trasformare l’uso del cortile condominiale?
Segno dei tempi e delle mutate esigenze della vita moderna è la sentenza della Corte di Cassazione, che semplifica l’iter di delibera per modificare l’uso del cortile condominiale a favore anche delle autovetture!
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 24146 del 29.12.04 è tornata ad esaminare uno dei problemi più annosi e sempre di grande attualità che riguarda la validità delle delibere che hanno per oggetto la destinazione di un cortile condominiale ad area di parcheggio per le auto. Ha ritenuto che per l’approvazione della delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte, in parte in parcheggi delle auto dei condomini e in parte a parco giochi, non è necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto, ma è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art.1136 c.c. comma 5°, in relazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Detta sentenza è di particolare importanza non solo perché riguarda un problema attuale, ma perché individua la disciplina applicabile a questo tipo di deliberazioni, contribuendo così a chiarire una problematica che affligge un settore di alta litigiosità.
LE PRECEDENTI SENTENZE
In effetti quest’ultima sentenza non ha affrontato problemi nuovi, infatti già in precedenza la Cassazione con dispositivo n. 10289/98 chiariva che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio autovetture dei singoli condomini, deve essere approvata a maggioranza, non essendo necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto; quindi la giurisprudenza ha proseguito ad esaminare vari problemi collegati alla questione centrale delle modalità per destinare il cortile comune al parcheggio dei veicoli.
IL PREGIUDIZIO
La giurisprudenza, in riferimento alla sentenza di Cassazione n. 24146 /04 ed in relazione alla destinazione a parcheggio degli autoveicoli negli spazi che sono di pertinenza al fabbricato condominiale, quando in contrasto col disposto di una norma regolamentare si era deciso che (dal momento che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio, una volta accettato dai condomini tutti con i rispettivi atti di acquisto, costituisce un contratto condominiale, le cui singole norme traggono la loro forza vincolante nei confronti di ciascuno dei condomini) non possono essere modificate (con deliberazioni prese a maggioranza dall’assemblea) le clausole di un regolamento di questo tipo, che disciplinano l’uso delle cose comuni, quando da tali deliberazioni ne consegua un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.
L’INNOVAZIONE
Anche in tempi recenti la Cassazione ha avuto modo di affrontare questi temi e aveva deciso che costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art.1120 c.c. comma 2° e quindi nulla, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini, di posti fissi nel cortile condominiale per il parcheggio della seconda auto, in quanto tale deliberazione sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono una seconda autovettura, e crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino che usi la cosa comune con animo domini della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tale fine necessaria l’interversione del possesso da parte del compossessore (Cass. n. 1004/04), e dall’altra aveva stabilito che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione (mediante parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura) di una porzione del cortile comune, configura un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento e alterando l’equilibrio tra le concorrenti e analoghe facoltà (Cass. n. 3640/04).
CONCLUSIONE
Si è visto quindi che la delibera assembleare che destina il cortile condominiale fino a quel momento utilizzato come parco giochi, a parcheggio dei veicoli dei condomini, è legittima quando viene approvata con la sola maggioranza qualificata prevista per le innovazioni (trattandosi di atto di mera regolamentazione dell’uso del bene comune con riferimento al caso concreto), sempre che la delibera relativa alle innovazioni non configuri però una ipotesi di innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c. comma 2° del codice civile, rammentando che, di norma, un cortile comune svolge principalmente la funzione di dare aria e luce alle abitazioni e non dovrebbe essere utilizzato per cose in contrasto con il decoro dello stabile.
La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio autovetture dei singoli condomini va approvata a maggioranza, non essendo, all’uopo, necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto.
Cassazione civile , sez. II, 17 ottobre 1998, n. 10289
La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi va approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, comma 5, c.c.) – con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, comma 1, c.c.) – non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto.
Cassazione civile , sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24146
Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., e, come tale, affetta da nullità, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae “utilizzazione” del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l’interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l’occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.
Cassazione civile , sez. II, 22 gennaio 2004, n. 1004
Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2 c.c., e, come tale, affetta da nullità, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l’interversione del possesso da parte dei compossessore il quale, attraverso l’occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.
Cassazione civile , sez. II, 22 gennaio 2004, n. 1004
In tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.
Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 2004, n. 3640
La condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune.
Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 2004, n. 3640