Invalidità delle delibere assembleari
LE DELIBERE ASSEMBLEARI
Nel condominio le delibere assembleari, purché approvate dalla maggioranza con i quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c. sono valide ed efficaci e quindi obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137, 1°co.), compresi gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti.
L’art. 1137 esprime il principio maggioritario che fa eccezione alla regola generale secondo cui l’obbligatorietà è legata al consenso, per evidenti ragioni di funzionalità dell’istituto e di prevalenza dell’interesse generale su quello particolare, e in omaggio anche al funzionamento di tutti gli organismi collegiali dove appunto regna la regola del principio maggioritario.
Una volta formatasi la delibera, essa sarà per tutti vincolante pur essendo sempre atti revocabili e modificabili da successive decisioni e senza che le precedenti manifestazioni di volontà espresse possano essere vincolanti per i singoli che l’hanno espressa, tanto che la revoca o la modifica assunte a maggioranza, prevalgono anche su quelle deliberazioni eventualmente adottate all’unanimità.
E’ preliminarmente necessario precisare la sostanziale distinzione esistente tra efficacia e validità di un atto.
Le delibere assembleari, una volta assunte, sono sicuramente efficaci e devono essere eseguite dall’amministratore (art. 1130, n.1).
Fin quando la delibera non venga dichiarata invalida dal giudice a seguito di formale impugnazione, essa produce effetti salvo non venga da questi sospesa.
Proprio per la vincolabilità generale, la legge tuttavia assicura al singolo, la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria per l’annullamento delle deliberazioni dell’assemblea.
DELIBERE NULLE E ANNULLABILI
La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel distinguere ai fini dell’impugnazione, due tipi di invalidità: la nullità e l’annullabilità.
La normativa codicistica sul condominio non parla di nullità delle delibere ma solamente di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento (art. 1137, 2° co.), cioè disciplina soltanto le delibere affette da vizi di annullabilità che, ai sensi dell’art. 1137, può essere fatta valere solo dai condomini dissenzienti presenti o assenti con apposita impugnazione entro trenta giorni, che decorrono, rispettivamente, dalla data di assemblea o dal ricevimento del verbale.
La nullità, invece, tipica dei contratti in generale (artt. 1421 e 1422 c.c.), è stata forzatamente estesa, dalla giurisprudenza, anche alle delibere assembleari che di per se contratti non sono.
E’ nullo l’atto privo o gravemente viziato di un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa, e si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica in conformità con la sua funzione economico-sociale: è perciò inesistente.
L’atto annullabile, invece, è quello che presenta carenze o vizi ritenuti meno gravi o formali che rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.
Dopo un susseguirsi di sentenze che elencavano casi non pacifici di nullità e di annullabilità, le Sezioni Unite della S.C. di Cassazione hanno definitivamente chiarito “che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere invalide in relazione all’oggetto.
Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto” (Cass. S. U. n. 4806/2005).
Tale distinzione assume particolare importanza ai fini dei termini di decadenza sia per proporre impugnazione, sia per l’individuazione dei soggetti legittimati all’azione. La nullità non è soggetta a termini di decadenza e può essere fatta valere da chiunque abbia un interesse, in qualsiasi momento, pertanto è insanabile; l’annullabilità soggiace ai termini di decadenza di trenta giorni dalla delibera o dalla comunicazione del verbale d assemblea, allo scadere dei quali non è più consentita alcuna impugnazione (si dice, in tal caso, che il vizio è sanato). Tale decadenza, trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio dal giudice (Cass. n. 15131/2001).
SOGGETTI LEGITTIMATI ALL’IMPUGNAZIONE
I legittimati all’impugnazione delle delibere annullabili sono solamente i condomini dissenzienti, nel senso che non può impugnare il condomino che abbia concorso con il voto favorevole alla sua formazione. Ai fini della relativa impugnativa, è pertanto, specifico onere dello stesso provare la propria qualità di condomino dissenziente. (Cass. n. 5889/2001). La legittimazione ad agire di tali condomini, non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello della rimozione dell’atto impugnato, “essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c., come condizione dell’azione di annullamento, costituito proprio dall’accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni” (Cass. n. 4270/2001).
Per quanto riguarda l’astenuto, l’equiparazione di questi al dissenziente ai fini della legittimazione all’impugnazione, si giustifica con la valutazione del comportamento di chi non vota come espressione contraria in definitiva all’approvazione della delibera (Cass. n. 129/1999).
Per le delibere nulle, l’azione può essere fatta valere da chiunque abbia un interesse da dimostrare purché sia condomino (assente o presente, consenziente o dissenziente o astenuto) e non terzo estraneo al condominio, essendo tale status requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire (Cass. n. 8135/2004).
E’ legittimato anche colui che abbia con il suo voto concorso alla formazione della delibera, “salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione” (Cass. n. 5626/2002).
L’interesse ad impugnare la delibera deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo in astratto.
“Infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell’atto posto a fondamento della domanda, non ha senso ove ad essa la parte non abbia interesse che detta nullità sia effettivamente rilevata” (Cass. n. 15377/2000).
SOLUZIONI EXTRAGIUDIZIARIE
La presenza di delibere viziate può indurre l’amministratore ha prendere provvedimenti per evitare di far incorrere, il condominio in azioni giudiziarie e lui stesso, in personali responsabilità per comportamenti negligenti o superficiali non conformi alla regola della diligenza del buon padre di famiglia.
E’ pacifico in giurisprudenza che in presenza di una delibera nulla l’amministratore possa riconvocare l’assemblea mettendo all’o.d.g. lo stesso argomento della delibera invalida.
Qualora invece quest’ultima fosse stata già impugnata in giudizio, la sua sostituzione con altra adottata in conformità della legge, fa venire meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, e determina la cessazione della materia del contendere (Cass. n. 11961/2004).
Inoltre efficacia sanante dei vizi formali di procedura l’acquisiscono alcuni comportamenti di condomini che essendo presenti in assemblea e, non sollevando eccezioni di riguardo, si precludono la possibilità di impugnazione della delibera, in conseguenza dell’acquiescenza prestata con il proprio comportamento alla irregolarità della costituzione dell’assemblea.
Così il partecipante all’assemblea tenuta in seconda convocazione nello stesso giorno della prima, o che abbia ricevuto l’avviso di convocazione senza il rispetto dei cinque giorni, e non abbia mosso alcuna obiezione al riguardo, non può più impugnare la deliberazione presa ponendo a fondamento dell’impugnazione la predetta irregolarità, perché con il suo comportamento ha aderito all’attuazione del procedimento irregolare di convocazione (Cass. n. 240/1967).
Quando l’assemblea proceda alla trattazione di materia non indicata nell’avviso di convocazione, la partecipazione alla discussione senza sollevare eccezioni di riguardo, preclude al condomino il diritto di impugnare la deliberazione; la stessa preclusione, quando ritenendo di non essere stato convocato all’assemblea, partecipando alla stessa, discute e delibera.
CONCLUSIONI
Considerata la gravità degli effetti che derivano dalle delibere nulle data la loro imprescrittibilità, e onde evitare che l’amministratore ma anche i condomini si trovino costretti a comparire davanti al giudice, magari a distanza di anni dall’avvenuta esecuzione della delibera impugnata, l’aver ridotto notevolmente la casistica sulla nullità della delibera e ampliata quella dell’annullabilità, è orientamento giurisprudenziale da accogliersi positivamente, in quanto se da un lato si è voluto circoscrivere la litigiosità dei condomini entro i limiti di tempo già definiti (art. 1137, 2° co.), dall’altro non si è privato di tutela il diritto soggettivo dei condomini all’impugnazione, circoscrivendo l’esercizio dello stesso entro congruo termine di tempo.