La solidarietà delle spese condominiali
A chi vanno imputate le spese relative all’ultimo periodo precedente alla vendita quando l’unità immobiliare facente parte di uno stabile viene venduta ad un nuovo proprietario?
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al 2° comma stabilisce che, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Detta norma è stata dettata a maggior garanzia degli interessi del condominio istituendo un vincolo solidale tra venditore ed acquirente dell’immobile.
Inoltre, il richiamo all’anno si deve intendere riferito all’anno di gestione e non a quello solare. Quindi nel caso in cui un condomino trasferisca la proprietà del suo immobile, l’acquirente subentra nel suo dante causa, sia negli obblighi relativi a spese successive al suo ingresso, sia in solido con l’alienante negli obblighi relativi a spese e contributi dell’anno in corso e di quello precedente.
Rispetto ai terzi il successore a titolo particolare si pone in una situazione di diritto – dovere, per cui gli sono trasferiti nella sua persona tutti i diritti (godimento e disponibilità della cosa) che i terzi devono rispettare, ma nel contempo gli sono trasferiti tutti gli oneri ob rem in favore dei terzi. In particolare l’obbligo dell’acquirente, di una unità immobiliare, sussiste anche relativamente alle spese scaturenti da una delibera recedente all’acquisto della sua unità.
In applicazione di detto principio la quota parte relativa agli oneri per lavori di straordinaria manutenzione pur deliberati prima del passaggio di proprietà, per una parte della giurisprudenza è a carico dell’acquirente (Cass. n. 981/98), per parte di altra giurisprudenza si ritiene che l’obbligazione in questione, sorge con la delibera condominiale e quindi la spesa, se deliberata prima della vendita, è a carico dell’alienante, anche se l’opera venga effettuata successivamente alla vendita (Cass. n. 9366/96).
Tale spesa poi rimane a carico dell’alienante se soltanto alcune rate della medesima devono essere corrisposte dopo il rogito di vendita.
L’art. 63 comma 2° disp. att. c.c. ha in realtà lo scopo di far si che l’acquirente di una unità immobiliare in condominio abbia cura, nel fare l’acquisto, di accertarsi che il venditore abbia regolarmente pagato i contributi a suo carico, presumendosi che nel prezzo di acquisto si siano tenuti nel debito conto i contributi ancora da pagare.
In ogni caso il condomino subentrante che abbia dovuto pagare i debiti condominiali lasciati dal suo dante causa, ha diritto di rivalsa nei suoi confronti.
Anche la Cassazione ha chiarito che il principio dell’ambulatorietà passiva, che ha riscontro nell’art. 63 – 2° comma disp. att. c.c., comporta che l’acquirente dell’unità immobiliare possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali solidalmente con il suo dante causa ma non al suo posto. (Cass. n. 1956/00)
Parte della giurisprudenza ritiene che l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali, deriva dalla titolarità del diritto reale sull’immobile e integra un’obbligazione propter rem preesistente all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione. Ne consegue che, il condomino non può sottrarsi al pagamento dei contributi richiestogli, ancorché nello stato di ripartizione approvato dall’assemblea figuri, anziché il suo nome, quello del suo dante causa. (Cass. n. 2658/87)
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse e non in seguito alla successiva delibera di ripartizione, volta solo a rendere liquido ed esigibile un debito preesistente. Da tale principio parte della giurisprudenza deduce che, in caso di alienazione di un appartamento obbligato al pagamento dei tributi, è debitore colui che è proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata. (Cass. n. 9366/96 – Cass. n. 10370/02)
Inoltre è da esaminare se i principi appena ricordati trovano applicazione anche nel caso in cui la proprietà dell’immobile passa dal precedente condomino a un soggetto nuovo, non per effetto di un atto di cessione volontario, ma a seguito all’ordine di un trasferimento coattivo emesso dal giudice nell’ambito di una procedura azionata nei confronti del precedente condomino.
In proposito si sostiene che al momento dell’acquisto dell’immobile all’asta, l’acquirente lo riceve libero da ogni peso o debito collegato a esso, in altre parole, il condomino che lo acquista in questo modo ha solo l’obbligo di pagare il prezzo di aggiudicazione e resta esente da ogni altra obbligazione precedente collegata con l’immobile.
Ovviamente il condominio per garantire il proprio credito, secondo la legge, può agire solidalmente sia nei confronti sia del condomino esecutato, sia dell’acquirente.
SENTENZE
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.
Cassazione civile, sez. II, 26 ottobre 1996, n. 9366
Il principio dell’ambulatorietà passiva ha riscontro nell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.; in virtù di esso l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo “dante causa”.
Cassazione civile , sez. II, 22 febbraio 2000, n. 1956
L’art. 63, comma 2, att. c.c., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, comma ultimo, c.c., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, comma 2, att. c.c. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.
Cassazione civile , sez. II, 18 agosto 2005, n. 16975
In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono oggetto di un’obbligazione “propter rem”, in quanto conseguenza della contitolarità di un diritto reale su beni e servizi comuni, l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.
Cassazione civile , sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323