Comprare casa come forma di investimento

Dopo la crisi economica tra le più intense a livello italiano ed europeo degli ultimi 50 anni, capire cosa sta succedendo e cosa conviene fare è estremamente difficile.
Anche perchè il nervosismo ci confonde e la contabilità quotidiana ci scoraggia. Eppure gli indicatori economici sono abbastanza semplici da interpretare, e le leggi del mercato sono le stesse da secoli, in fondo.

Qualcuno potrà dire che ho torto, ci mancherebbe. Ma sarebbe meglio prima valutare alcuni semplici e noti aspetti dell’attuale situazione macroeconomica, per scoprire magari, perchè no, che la provocazione contenuta nel titolo di questo articolo non è poi tanto campata per aria.
Sappiamo che in questo periodo il prezzo del denaro viene sostenuto dalla banca centrale europea, e i tassi dei debiti pubblici di mezza Europa sono più o meno forzatamente calmierati, anche perchè attraggono buona parte delle immobilizazioni finanziarie in arrivo dalle banche private del continente.

Ovvero, i BOT e i BTP hanno tassi abbastanza contenuti, e la maggior parte delle manovre di politica finanziaria degli ultimi governi, e in questo Letta non ha cambiato rotta, tendono a mantenere basso lo spread tra il debito pubblico italiano e quello tedesco, paradigma inarrivabile a livello continentale.
I BOT e i BTP rendono poco ai risparmiatori, insomma, almeno rispetto al passato; un lungo passato, i tassi del debito italiano sono sempre stati abbastanza appetitosi per i risparmiatori a tutti i livelli, compresi i fondi speculativi della cosidetta ‘finanza internazionale’.
E non finisce qui. I tassi d’interesse del debito pubblico sono (quasi) ai minimi storici. E contemporaneamente la percezione del loro potenziale di rischio è ampiamente meno tranquillizzante che mai, dopo l’esempio greco dell’anno scorso.

Il rischio ‘default’, di cui si è tanto parlato, rimane dietro l’angolo. In Grecia, oltre alla crisi generalizzata a tutti gli strati sociali, quelli che hanno visto decurtarsi del 33 % i propri risparmi sono stati proprio i possessori di titoli del debito pubblico.
Quindi uno dei più tradizionali investimenti ‘rifugio’ dei risparmiatori italiani, il BOT e in generale il titolo di Stato, rende meno che mai ed è sottoposto a rischi relativamente tra i più alti della sua storia recente.
Non parliamo di obbligazioni bancarie o pacchetti finanziari più moderni: sinceramente investire in questo genere di speculazioni finanziarie in un momento come questo potrebbe sembrare fin troppo rischioso, persino ai più coraggiosi.

Quale bene adatto all’investimento potrebbe invece svolgere un ruolo positivo, di traino per la ripresa? E’ molto semplice, il classicissimo ‘mattone’.

Perchè? Perchè dal 2006 ad oggi i prezzi al metro quadro sono scesi vertiginosamente, in tutte le città italiane.
Obiettivamente se c’è mai stato un momento adatto per comprare immobili in Italia a prezzi vantaggiosi, beh, cari signori economisti e non, stiamo parlando del biennio 2019/2020.
Si potrebbe ribattere che proprio il calo ininterrotto potrebbe scoraggiare l’investitore. Che farebbe però un errore abbastanza ingenuo.
C’è la possibilità che i prezzi continuino a calare ancora.

Ma è parecchio improbabile che la parabola di discesa dei prezzi del mattone sia destinata a superare alcune soglie-limite, a seconda delle zone e del tipo di proprietà cui facciamo riferimento.
Mentre invece qualsiasi analista economico, messo di fronte ai dati storici del settore immobiliare italiano e alla luce delle alternative d’investimento altrettanto tradizionali citate sopra, come i titoli di Stato, non esiterebbe a corroborare questa mia semplice quanto provocatoria sentenza.
Conviene comprare immobili, in questo momento, se si ha del denaro e si vuole investire in qualcosa di relativamente sicuro ed essenzialmente destinato alla rivalutazione, non appena il livello dell’economia si avvierà verso la ripresa.

Unico problema: proprio perchè il costo del denaro è basso, ma contemporaneamente c’è una stretta creditizia tra le più intense che si ricordino, accedere al mutuo è diventata una condizione abbastanza meno semplice rispetto al passato.
Quindi potrà investire in questo momento vantaggioso solo chi ha ancora un buon accesso al credito, o chi ha denaro contante da investire e sta fuggendo – giustamente – dai precari e poco competitivi titoli del debito pubblico italiano.
Solo i risparmiatori più attenti sapranno cogliere le opportunità migliori, perchè evidentemente una crisi economica è un momento straordinario per fare affari, ma è anche un momento estremamente complesso in cui molto spesso non si riesce a considerare le varie prospettive con la lucidità necessaria per valutarle tempestivamente, e senza farsi condizionare dal contesto.

Affitti troppo cari nelle principali città italiane

È sotto gli occhi di tutti che gli affitti delle case sono eccessivi in rapporto al costo della vita, anche se è vero che i costi per l’acquisto di una casa sono, anch’essi, lievitati in modo anomalo.

Se ne è accorto anche NOMISMA, il quale in base ad una recente ricerca ha rilevato che sono 3,6 milioni le famiglie italiane in difficoltà per l’alto costo della casa. Dal 1998 ad aggi sembra che gli affitti siano cresciuti del 64%, e che in media, per prendere in affitto una casa, bisogna spendere dal 30% al 60% delle entrate di una famiglia. La conseguenza è che, negli ultimi 20 anni, il 50% degli affittuari ha optato per l’acquisto, mentre il restante è sempre più pressato dal crescendo delle azioni di sfratto per morosità, che mettono ogni anno 100.000 famiglie a rischio mentre ben 22.000 perdono effettivamente l’alloggio.

Una situazione questa insostenibile, di cui lo Stato continua a non farsi carico.
Ma per quelli che hanno fatto il grande passo dell’acquisto, non va meglio. Infatti la scelta di mutui a tasso variabile fatta al momento dell’acquisto, in una situazione di offerta economica dei tassi di interesse particolarmente vantaggiosa, e il conseguente, attuale, aumento continuo dei tassi che ha portato le rate a lievitazioni medie del 20%, condurrà sempre più, i nuovi proprietari di casa a divenire insolventi nei confronti delle banche, con le catastrofiche conseguenze che ne deriveranno, con sequestri immobiliari e vendite giudiziarie.

Ad oggi sembra siano già 2.000.000 le famiglie in zona critica per il rimborso dei mutui, e questo dato pare sia destinato ad aumentare.
È evidente che non bastano le Leggi per la “libera negoziabilità dei mutui”, ma occorrono provvedimenti urgenti e concreti atti a salvaguardare sia chi ha comprato la casa, con tutti i sacrifici del caso, e sia chi, non potendoselo permettere, continua a sopravvivere pagando affitti insostenibili.

Il calo dei prezzi al metro quadro

La crisi immobiliare attuale ha radici lontane, almeno sul fronte del livello dei prezzi degli immobili nei conglomerati urbani. Si registrano flessioni nel tenore dei prezzi al metro quadro a partire dal 2006, più evidenti a partire dal 2008, a seguito della crisi immobiliare americana, e questa flessione è tutt’ora in corso oggi.
I grafi storici hanno spaventato gli analisti più sobri, terrorizzato i consulenti finanziari più preparati.

Forse è arrivato il momento per analizzare di nuovo il mercato con le nuove lenti che oggi possiamo – e dobbiamo – utilizzare per orientarci al meglio e formulare previsioni attendibili per il futuro prossimo.
La flessione dei prezzi immobiliari ha abbattuto una certa rendita ma soprattutto ha colpito nella liquidità e nella prospettiva speculativa una buona parte di investimenti nel mattone che avevano goduto di quella che potremmo tranquillamente definire un’immeritata lievitazione dei prezzi al metro quadro, per quasi un quindicennio, a partire dagli anni novanta del secolo scorso.
Naturalmente l’analisi deve sforzarsi di segmentare il mercato per riconoscere ed analizzare le discontinuità.

In riferimento all’area urbana di Roma il valore immobiliare al metro quadro aveva toccato picchi speculativi non indifferenti, facendo aggio sulla continua crescita della popolazione cittadina, sostenuta dai notevoli flussi migratori degli ultimi venti anni, e su una politica di intervento urbanistico che sostanzialmente ha coinvolto le amministrazioni capitoline quasi initerrottamente, stimolando l’urbanizzazione e la riqualificazione urbana che ha – almeno in parte – giustificato il tenore dei prezzi al metro quadro di certe zone.
Al momento alcune delle spinte di crescita che avevano garantito il valore immobiliare urbano sono state ampiamente contrastate e capovolte – anche – dall’estrema contrazione creditizia che attanaglia ampie fasce di consumatori, impedendo sostanzialmente la ripresa del mercato.
Una crisi di sistema che non poteva non coinvolgere la proprietà immobiliare urbana.

Questo è lo scenario attuale, inutile dipingere affreschi rosei e variopinti per raccontarsi una realtà diversa.
Ma il realismo dovrebbe essere applicato anche ad uno scenario così catastrofico.
Andrebbe, almeno ogni tanto, capovolto il punto di osservazione della realtà macroscopica che ci circonda.
Il valore immobiliare è calato, i prezzi al metro quadro registrano una flessione da diversi anni.

Quindi ci sono ottime probabilità di trovarsi nel momento migliore della storia recente per comprare un immobile in una grande città italiana, il momento in cui è possibile acquistare casa senza dover pagare quel sovrapprezzo enorme che comunemente grava sui prezzi al metro quadro nei comuni italiani più affollati.
E con quale prospettiva acquistare un immobile? E se il suo valore fosse destinato a scendere ancora, nei prossimi anni?
Ecco, qui ci vuole un minimo di realismo, seriamente.
Tutti i prezzi immobiliari sono scesi, in tutto il paese. Molti immobili e molte aree urbane continueranno a veder scendere la loro quotazione media sul mercato.

Non tutte e non per sempre, non tutti gli immobili e non tutti i quartieri sono destinati a subire ulteriori contrazioni nei prezzi.
Anzi, forse sarebbe il caso di chiedersi se il prezzo al metro quadro attuale non sia GIA’ al suo livello più basso possibile, per quello che quel determinato bene rappresenta sul mercato, a seconda della tipologia di immobile e della sua localizzazione urbana.
Certe proprietà avranno sempre un determinato valore di mercato, una soglia sotto la quale il loro prezzo è destinato a non scendere.
Rendite di posizione, chiaramente.

Quartieri particolarmente apprezzati, zone molto ben collegate al resto della città. Gli immobili in queste aree di Roma avranno un determinato valore di mercato anche tra dieci anni, anche tra cinquanta.
Le fluttuazioni dei prezzi di questi anni hanno senz’altro ridisegnato la mappa di valore di altre aree urbane, che invece saranno escluse o messe in secondo piano dal mercato immobiliare del futuro.
Ma il posizionamento delle proprietà nel reticolo urbano storicizzato di una città come Roma, il prestigio che alcuni quartieri possono offrire in termini di richiamo commerciale insostituibile, la nuova geografia dei servizi e della mobilità, che offre una continua rivalutazione di aree storiche decentrate, ma pur sempre interne al raccordo anulare, ecco, tutti questi fattori messi insieme possono fornire un quadro di analisi lucido e contestualizzato in grado di orientare l’investitore concreto e intelligente, che riesce a scacciare i temporanei isterismi della crisi per poter cogliere le occasioni straordinarie che questa può invece offrire, a chi saprà muoversi bene, al momento giusto e nella giusta direzione.

Il trend negativo delle compravendite immobiliari

Non è una novità che la casa venga considerata dagli italiani come sinonimo di sicurezza, benessere e conforto.
Anche in tempi difficili, come quelli attuali, difficilmente si rinuncia a interrogarsi sulle proprie reali possibilità di acquistare l’immobile adatto a soddisfare le nostre esigenze.
Nonostante questo la discordanza tra sogno e realtà è tangibile. Viene dimostrata nel rapporto sull’andamento del mercato immobiliare stilato dalla Direzione Centrale e Osservatorio specializzato in questo settore, con particolare riferimento agli immobili residenziali.

Il rapporto fornisce dati e analisi inerenti le dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni (grazie anche alla consultazione delle banche dati dell’Agenzia del Territorio).
In particolare si delinea un calo del 15%. L’area territoriale maggiormente colpita dalla crisi riguardante le compravendite immobiliari è riconducibile alla parte Nord-Ovest (- 13.1%) della nazione.
Detto questo è interessante e curioso notare come a calare sono gli acquisti con mutuo riferito a tipologie residenziali quali i “monolocali” (- 20%), mentre le case di medie e grandi dimensioni subiscono e risentono meno della difficoltà economica degli italiani (- 6,7%).
Naturalmente un fattore in grado di incidere sulla scelta d’acquisto è il progressivo andamento del tasso d’interesse, quest’ ultimo influenza e ha influenzato notevolmente il mercato. Dalle oscillazioni del tasso si determinerà un calo o un rialzo della rata mensile da versare, ci saranno poi differenze suddivise per aree geografiche e per comuni.

Acquistare casa implica sicuramente una precisa riflessione, si ragiona sempre più per dati e costi anche se il bene in questione riguarda la nostra sfera emotiva e irrazionale (i sogni su come come desideriamo sia il nostro futuro rifugio). Si ragiona anche in termini di tempo, la società corre e si trasforma velocemente, spesso invece chi cerca l’agognato immobile non possiede ore illimitate da dedicare alla ricerca.

Immobili, è ora di comprare

Le allodole della crisi vanno cantando nei telegiornali ogni giorno, ed effettivamente l’economia produttiva subisce da tanto tempo la stretta creditizia imposta dalle banche. Il mercato immobiliare ha assistito ad un calo vertiginoso dei prezzi al metro quadro, anche in città densamente popolate come Roma.
Roma che del resto non è priva di zone in cui abbondano le proprietà sfitte in attesa – ormai pluriennale – di collocazione.

I costi degli immobili sono dunque scesi, e le campane a morto degli economisti da salotto sembrerebbero profetizzare il funerale inevitabile del settore.
L’economia reale e il buon senso distinguono il professorino da tiggì, pronto a vedere sempre la singola faccia della medaglia, dall’assennato cittadino bene informato, o anche dall’imprenditore che conosce le dinamiche di mercato ed ha la possibilità di operare, come si dice, ‘nel posto giusto e al momento giusto’.

Se i prezzi al metro quadro sono scesi – ed è vero, ve lo confermiamo senza tema di smentita – ecco che il lettore non proprio privo di acume impreditoriale sa per certo che questo è l’anno buono per comprare beni preziosi, come lo sono gli immobili a Roma, al prezzo più basso possibile nella dinamica decennale del mercato recente.

Il livello dei prezzi a Roma aveva subito dei rallentamenti già nei primi anni duemila. Tra il 2006 e il 2008 la crisi immobiliare statunitense si è riversata sul mattone nostrano, avvitandolo in una spirale che ha eroso le speculazioni immobiliari del decennio precedente.
L’anno scorso ha rappresentato il momento in cui più profondamente il mercato locale ha reagito alla crisi, ancora in negativo, con un ultimo importante abbassamento dei prezzi al venduto.
Quest’anno – lo dicono indicatori e analisti di calibro nazionale – registrerà i prezzi più bassi del metro quadrato dal 1986 (fatte le dovute proporzioni monetarie, tassi di cambio e quant’altro).

E’ il momento migliore per comprare casa, il momento migliore degli ultimi 30 anni.

Comprare casa è più difficile per i giovani

La scelta di comprare casa sembra essere molto più diffusa nel nostro paese che in tutti gli altri paesi dell’Unione Europea. Secondo le statistiche più recenti il popolo italiano è un popolo di proprietari immobiliari perchè ben tre famiglie su quattro decide di comprare casa.
Le stesse statistiche però sottolineano che questa scelta viene effettuata da persone che hanno un’età superiore ai cinquant’anni a dimostrazione del fatto che la situazione economica in Italia è mutata radicalmente.

Le persone che hanno più di cinquant’anni possono permettersi di comprare casa perchè lavorano ormai da oltre venti anni e perchè hanno un posto di lavoro consolidato con un reddito abbastanza elevato. Le stesse considerazioni non possono certo essere fatte per le persone che hanno meno di 30 anni. I giovani under-30 che hanno finito da poco gli studi universitari non hanno ancora nella maggior parte dei casi un posto di lavoro anche perchè nelle condizioni attuali i posti di lavoro scarseggiano notevolmente.
Comprare casa però è difficile anche per i giovani che sono riusciti a trovare un buona occupazione perchè viviamo in una situazione di crisi economica in cui il mondo del lavoro è fatto di precarietà e in cui gli stipendi sono notevolmente più bassi rispetto a quelli del passato.

Ecco spiegato il motivo dei dati riportati dalle statistiche dell’Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle Finanze. Secondo queste statistiche solo il 3,6% dei giovani al di sotto dei trent’anni deciderebbe infatti di comprare casa. E la situazione non cambia se si prendono in considerazione le proprietà condivise. Anche in questi casi infatti solo il 2,8% dei giovani al di sotto dei trent’anni decide di comprare casa. Il mondo dei proprietari immobiliari è quindi un mondo adulto destinato a rimanere tale sino a quando le condizioni economiche non troveranno un miglioramento.