Ristrutturazione immobiliare, manutenzione edile e riqualificazione urbanistica: investire sul futuro

Di questi tempi al momento dell’acquisto molti faticano a trovare un mutuo sufficiente a comprendere, non dico la cifra dell’intero immobile, ma se non altro una quota di capitale tale da permettere al neo-proprietario di valorizzare immediatamente l’immobile acquisito attraverso una ristrutturazione degli interni e – perchè no – degli impianti.
Il contante non basta mai e molti si arrendono alla necessità di rimandare le migliorie ad un secondo momento.

Nei casi in cui sia impossible fare altrimenti questo è ovviamente il comportamento più responsabile; non c’è alcuna fretta, dato che l’immobile, per sua natura, rimarrà dov’è, pronto a ricevere i lavori di ristrutturazione nel momento in cui questi saranno materialmente sostenibili dalla famiglia acquirente.
Ma tutti quelli che possono, sia pure senza strafare e guardando alla sostanza, dovrebbero seriamente considerare l’idea di intervenire sull’immobile appena acquistato con una ristrutturazione completa.

Un atto di manutenzione di partenza che riesca a trasformare gli ambienti rinnovandoli, ma soprattutto una ristrutturazione funzionale che possa modernizzare gli impianti e aggiornare fin da subito lo stato dei servizi dell’appartamento.
Il primo passo è sgombrare la mente dai pregiudizi tipici che qualsiasi normale consumatore avrebbe in materia edile: non necessariamente si tratta di spendere decine e decine di migliaia di euro.
Ovviamente la metratura incide sui costi, così come incidono molto gli arredi e i ‘corredi’ che si vorranno scegliere, se ad esempio siamo alla ricerca di sanitari particolari o ceramiche e piastrelle di marca.
In ogni caso sarebbero soldi ben spesi, non è nemmeno il caso di dirlo.

Ma è anche vero che buona parte dei lavori di muratura e tutta l’impiantistica sono interventi che possono incidere positivamente e in chiave risolutiva sulla qualità della vita degli inquilini che si troveranno ad abitare nell’immobile.
L’impianto elettrico in sicurezza, l’impianti di riscaldamento possibilmente autonomo, avendo cura di sostituire o revisionare la caldaia; si può pensare persino ai pannelli solari, se lo spazio esterno lo permette, e sarebbe meglio prevedere anche l’eventuale impianto di climatizzazione, ormai elemento irrinuciabile per non soffire eccessivamente durante le afose estati romane.
Insomma, comprare casa e subito avere la forze e le risorse per ristrutturarla a nostro piacere, gettando le basi per l’appartamento che abbiamo tanto sognato. A partire da quello che conta; i dettagli o le rifiniture si potranno eventualmente apportare nel corso del tempo, senza fretta.

La vostra casa è vecchia e avrebbe bisogno di interventi di ristrutturazione interni e esterni? Siete spaventati per la spesa che dovrete sostenere? Inutile negarlo: ristrutturare un immobile è senza dubbio un’operazione che richiede tempo, lavoro e denaro.

Spesso però ci si lascia scoraggiare ante tempore dalla presunta complessità di quest’impresa e dall’impegno che essa richiede, rinunciando così a priori all’idea di avere una casa che sembri nuova. Rivolgendosi ad una ditta seria e con esperienza comprovata nel settore, è invece a volte possibile avere l’opportunità di ottimizzare i costi e ridurre i disagi. Professionisti del settore ad esempio, sapranno consigliarvi sulla scelta dei materiali e dei lavori da svolgere cercando un compromesso nei costi senza rinunciare alla qualità del risultato o alla sicurezza
Esistono ad esempio alternative valide ed economiche rispetto al più costoso parquet oppure tipi di tinta o di marmo sui quali è possibile risparmiare. Ristrutturare casa con intelligenza costa meno di quanto si possa inizialmente temere. Ovviamente il costo finale dipenderà anche molto dal tipo di abitazione e dai mq. Ci sono elementi sui quali è possibile tagliare i costi ed eventualmente piccoli dettagli che, se siete amanti del fai da te o siete pratici nei lavori manuali, potrete svolgere autonomamente: non rientrano in quest’ultima categoria l’impianto idraulico e il fissaggio di porte ed infissi.

Bisogna poi tenere in considerazione che a volte spendere di più nell’immediato può invece significare risparmiare nel lungo periodo: ad esempio scegliendo un buon impianto rispettoso delle norme del risparmio energetico, quindi installando pannelli solari e simili, garantisce di ammortizzare e recuperare nel tempo i costi iniziali. Affidarsi ad una ditta di ristrutturazione seria significa anche limitare disagi e fastidi: ogni intervento verrà fatto tenendo conto delle esigenze del cliente e nella maniera meno intrusiva possibile. I mezzi all’avanguardia a disposizione e il personale qualificato permetteranno infine di ridurre i tempi.

Accendere un mutuo per la ristrutturazione

In tempi di crisi come questi le persone che possono permetterselo possono effettuare degli investimenti nel mattone: con il calo dei prezzi del settore immobiliare, infatti, è possibile acquistare degli immobili o degli immobili ad un prezzo di occasione.
La cosa migliore sarebbe quella di acquistare una casa da ristrutturare: in questo modo è possibile risparmiare molti soldi e fare le opportune modifiche e miglioramenti secondo le nostre necessità prima del trasloco.

Nel caso in cui abbiate scelto di acquistare un mobile da ristrutturare (in Italia il 70% delle abitazioni ha più di 30 anni), sarebbe preferibile pagare l’importo in contanti e aprire poi un mutuo per i lavori di manutenzione in un secondo momento.

Ma come avviene la richiesta di un mutuo per la ristrutturazione?

Il finanziamento può essere richiesto da uno o tutti i soggetti proprietari dell’immobile che dovranno prima richiedere un preventivo delle spese per i lavori che hanno intenzione di fare: una volta ottenute tutte le carte che certificano l’importo necessario per completare la ristrutturazione, bisognerà presentarle all’istituto di credito oppure alla società finanziaria prescelta.

L’importo richiesto verrà erogato al richiedente che potrà decidere se riceverlo in un’unica soluzione oppure una volta che i lavori saranno terminati (SAL): in quest’ultimo caso, il soggetto avrà la possibilità di verificare se continuare con la richiesta della stessa somma di denaro oppure richiederne una maggiore o inferiore.

In genere, i mutui per la ristrutturazione vengono in un’unica soluzione quando si tratta di lavori di piccola entità, mentre viene scelta la seconda ipotesi nel caso in cui si tratti di interventi piuttosto complessi, come l’ampliamento dei locali o il cambiamento radicale della struttura.

L’erogazione in SAL può variare anche in base alla cifra richiesta: se si tratta di un importo inferiore ai 70.000 auro verrà accreditato in un’unica soluzione, mentre se la somma è maggiore si preferisce concedere l’importo in diverse tranche.

In qualsiasi caso, tuttavia, l’istituto di credito che provvederà ad erogare il finanziamento metterà a disposizione sul conto corrente del richiedente la somma richiesta, riservandosi però la possibilità di concedere lo svincolo dell’importo totale o delle singole tranche solo nel momento in cui vengono presentate le fatture relative allo svolgimento avvenuto dei lavori e alle carte che certificano l’avvenuto pagamento degli stessi.

Le manutenzioni edili contro la svalutazione dell’immobile

Le manutenzioni edili sono un requisito imprescindibile per assicurare ad un immobile una durata ottimale e per garantire a chi vi risiede il massimo della sicurezza in ogni momento. L’esigenza di prevenire o limitare l’invecchiamento e il deterioramento della struttura abitativa è particolarmente forte negli edifici realizzati intorno agli anni 60-70, ovvero in pieno boom economico.

Il concetto di manutenzione edile è ampio e include interventi eterogenei. In primis distinguiamo tra manutenzione ordinaria e straordinaria: nella prima categoria rientrano interventi relativi alla finiture e agli impianti tecnologici che non vanno ad intaccare la struttura dell’edificio e che di conseguenza non richiedono particolari abilitazioni o permessi.
Sono interventi di manutenzione ordinaria ad esempio la sostituzione di pavimenti e rivestimenti, la tinteggiatura che richiami le tonalità precedenti e non stravolga l’aspetto dell’edificio, la sostituzione del generatore dell’impianto termico che non comporti altre modifiche sostanziali e l’installazione di infissi nuovi ma non dissimili, nella forma e nel colore, a quelli precedenti. Ovviamente anche per la realizzazione di questi interventi vanno seguite delle norme di sicurezza.

Quando invece si va a modificare l’aspetto della facciata di una struttura occorre regolare DIA che autorizzi l’esecuzione dei lavori. La manutenzione diviene invece straordinaria quando riguarda interventi, interni o esterni, che richiedono la sostituzione o il rinnovamento di parti anche strutturali ad esempio l’apertura o la chiusura di porte, la creazione di soppalchi, il rifacimento dei tetti, la realizzazione di nuove canne fumarie, l’innalzamento di muri o scale etc.

Qualsiasi sia l’intervento di manutenzione necessario è importante rivolgersi a personale esperto e qualificato per essere sicuri di ottenere un lavoro veloce, tempestivo, preciso e in tempi ridotti.

Ristrutturare per eliminare l’umidità

Tra gli interventi di ristrutturazione dobbiamo ricordare anche quelli rivolti all’eliminazione della muffa e delle condense che sono conseguenze diretta dell’umidità, uno dei problemi maggiormente diffusi nelle abitazioni. Spesso si pensa ai problemi estetici che l’umidità comporta come ad esempio le sgradevoli macchie di colore scuro alle pareti.
Certo i problemi estetici sono evidenti ma non sono di certo gli unici. La presenza di umidità significa infatti uno scarso benessere ambientale sia per noi che per la struttura stessa dell’abitazione ed è proprio per questo motivo che nei casi di umidità si rendono necessari degli appositi interventi di ristrutturazione volti a mettere in sicurezza l’edificio e di conseguenza anche a donarci condizioni di vita più ottimali.
Respirare in un ambiente umido e quindi venire a diretto contatto con la muffa può portare a dei problemi di salute come ad esempio a malattie alle vie respiratorie, infezioni o allergie. Per la struttura significa andare incontro ad un lento ma comunque pesante processo di degrado. I materiali infatti per quanto possano essere di ottima qualità non possono durare in eterno se sottoposti all’umidità e alla muffa. Diventano ogni giorno più deboli sino a danneggiarsi in modo irreparabile.

I segni dell’umidità devono ovviamente essere cancellati, ma non utilizzando i prodotti presenti in commercio che spesso non sono per niente efficaci. Per cancellare le macchie dalle pareti è infatti sufficiente utilizzare alcol denaturato. Se necessario è ovviamente possibile anche ridipingere le pareti per renderle ancora più fresche.

In seguito è necessario scegliere un intervento di ristrutturazione che possa risolvere il problema alla radice. Sono molte le ristrutturazioni possibili che vengono scelte in base alle esigenze specifiche dell’edificio. Per l’eliminazione della condensa ossia dell’umidità prodotta dai vapori della cucina e del bagno la scelta migliore è senza dubbio quella di installare degli adeguati impianti di ventilazione. Nelle abitazioni dove l’umidità che viene a formarsi è davvero molto elevata è possibile optare per un intervento di ristrutturazione del tetto che lo renda ventilato. Per l’eliminazione della muffa che si crea come conseguenza delle infiltrazioni gli interventi di ristrutturazione devono invece essere rivolti ad un risanamento delle coperture e del tetto, all’eliminazione delle crepe nell’intonaco e al risanamento di tutti gli infissi dell’edificio nonché di grondaie, drenaggi, tubi dell’acqua oppure tubi di scarico.

Ristrutturare per il risparmio energetico

Le ristrutturazioni edili, parziali o totali, sono necessarie nel ciclo di vita dell’edificio per mantenerne la stabilità e la funzionalità a lungo termine.
Negli ultimi anni, e in misura esponenziale grazie anche alla previsione di agevolazioni fiscali per questo tipi di interventi, l’obiettivo di queste operazioni è quello di riqualificare l’edificio in chiave ecologica. Gli investimenti necessari per fornire la struttura di sistemi a risparmio energetico vengono recuperati a breve termine grazie alla riduzione dei consumi. A questo scopo è fondamentale in primo luogo un buon sistema di isolamento termico, mediante appositi materiali naturali traspiranti che impediscono la dispersione di calore e regolano il livello di umidità interno.

Un ruolo importante nell’attività di ristrutturazione è svolto da finestre e vetrate: i tradizionali serramenti lasciano gradualmente il passo a componenti isolanti in grado di ottimizzare gli effetti dell’energia solare passivamente.
Per quanto concerne il fattore riscaldamento una caldaia a condensazione a basso consumo può essere efficace per ridurre al minimo le emissioni di sostanze inquinanti. Altrettanto importante è il risparmio idrico: accorgimenti quotidiani, come quello di chiudere i rubinetti in fase di insaponatura, aiutano a ridurre gli sprechi. In fase di progettazione dell’impianto idrosanitario possono essere inseriti acceleratori di flusso ai rubinetti e cassette WC a doppio scarico. Anche l’inquinamento acustico è dannoso per la salute ed impedisce un pieno godimento del comfort abitativo: feltri di iuta o canapa e tappetini di gomma inseriti nelle pareti possono ridurre il disagio in zone particolarmente caotiche e rumorose. Anche il ricorso a vetri doppi o tripli permette di ridurre i rumori dall’esterno, ma in questo caso va previsto un impianto di ventilazione adeguato per poter godere internamente di un’aria salubre senza dover necessariamente aprire di continuo le finestre.

Oltre la ristrutturazione edile: la ristrutturazione urbanistica

Tra i diversi interventi edilizi esistenti (per intervento edilizio intendiamo ogni opera o lavoro che si occupi di modificare in tutto o in parte un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione) è utile effettuare una breve descrizione delle differenze che sorgono tra gli interventi di ristrutturazione edilizia e quelli relativi alle ristrutturazioni urbanistiche.
Il primo riguarda quel genere di lavori che non rientrano né tra le manutenzioni straordinarie né tra quelle ordinarie, e che non coinvolgono tutti quegli interventi di restauro o risanamento conservativo – per il quale è importante restituire all’edificio la sua iniziale ed originaria forma ed il quale mira alla sua conservazione.

La ristrutturazione edilizia può riguardare anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale e le opere che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall’originale: esso può essere realizzato grazie al “permesso di costruire” ed alla Dichiarazione di Inizio Attività (la cosiddetta Dia), nonostante sia diritto del comune decidere le ulteriori eventuali documentazioni da aggiungere. Vengono effettuate attraverso questo tipo di intervento, opere di revisione integrale dell’edificio esistente anche con variazione di forma, volume, superficie ed eventuale destinazione d’uso.

L’intervento di ristrutturazione urbanistica, invece, riguarda tutti quegli interventi edilizi più o meno complessi per i quali non basta la richiesta del “permesso di costruire” , ma si rendono necessari il “Programma integrato di intervento” o il “Programma di recupero urbano”, ai quali va aggiunto l’”Accordo di programma” che deve essere necessariamente decretato da Comune, Provincia e Regione.
Attraverso l’intervento di ristrutturazione urbanistica è possibile ridisegnare i lotti di un quartiere, procedere alla demolizione ed alla successiva ricostruzione di un edificio; realizzare nuova viabilità, nuova edificazione, variazione di destinazioni di piano regolatore generale ed ogni altra opera finalizzata alla riqualificazione di interi settori di città.