Come valutare un immobile: la stima immobiliare

I beni immobili riscuotono un particolare interesse da parte degli investitori. Comprare una casa è una forma di investimento.
Tale attrattiva dipende in gran parte dalla “sicurezza” che ha nel tempo un tal genere di investimento che, rivalutandosi nel tempo, sfugge ai pericoli di inflazione della moneta e all’andamento spesso incerto dei mercati mobiliari (borse), periodicamente condizionati da fattori economici o politici che si verificano a livello nazionale o internazionale.

Il mattone, pertanto, e’ in genere considerato come uno strumento affidabile sia per la conservazione del capitale che per la sua intrinseca utilità, anche se i rendimenti netti dell’investimento per effetto della pesante imposizione fiscale e dei costi di gestione, sono in genere molto contenuti.

Un fabbricato puo’ essere considerato da uno o piu’ unita’ immobiliari, cioe’ da una o piu’ parti economicamente indipendenti.
Secondo la definizione catastale, per unita’ immobiliare si intende un fabbricato intero, o una porzione di fabbricato o un insieme di fabbricati che nello stato in cui si trovano, producono secondo l’uso locale, un reddito proprio.
Il valore di un intero fabbricato sara’ dato quindi dalla somma dei calori delle unita’ immobiliari che lo compongono.
 

• Valore di mercato
• Valore di costo
• Valore di trasformazione
• Valore complementare
• Valore di capitalizzazione

La scelta dell’aspetto economico dipendera’ dello scopo pratico della stima.

La difficoltà nello stimare un bene immobiliare risiede nel fatto che il perito inevitabilmente manifesta la propria soggettività, fortunatamente compensata da una disciplina, l’estimo, che fonda la sua scientificità sul metodo. Un’altra difficoltà è data dal fatto che da uno stesso bene si possono ottenere valori diversi, in base al diverso punto di osservazione economica, adottando vari criteri:

1. VALORE DI MERCATO: il perito effettua una comparazione tra i prezzi realmente pagati nel recente passato per beni simili o assimilabili e ipotizza quale potrebbe essere il più probabile prezzo pagabile oggi per il bene in esame, rifacendosi all’ordinarietà. Questa stima viene utilizzata nella maggior parte dei casi, poiché permette di valutare l’immobile in maniera relativamente semplice e veloce.

2. VALORE DI COSTO: il perito ipotizza l’ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima. Si utilizza la stima di “costo di costruzione” per valutare nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e ristrutturazioni profonde; si utilizza, invece, il “costo di ricostruzione” per valutare beni che hanno un mercato molto relativo, come chiese ed ospedali, o beni assicurati che sono stati danneggiati.

3. VALORE DI TRASFORMAZIONE: questo valore è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. Il perito, quindi, valuta il bene non per il suo stato attuale, ma per quello che può diventare. Un esempio classico è un appartamento all’ultimo piano che, se sopraelevato a norma dell’Art. 1127 cc, acquista un valore maggiore.

4. VALORE COMPLEMENTARE: esprime il valore di un bene che è legato ad un altro da rapporti di reciproca utilità. Questa stima viene utilizzata spesso nel caso in cui si deve valutare un box capace di accrescere o diminuire il valore o il reddito del relativo appartamento del quale diviene pertinenza. Un altro caso in cui si applica questa stima è nel momento in cui si verifica un esproprio parziale: se su un terreno la parte espropriata sarà posta al centro del lotto, il danno causato sarà maggiore, come è facilmente comprensibile dal seguente schema.

5. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE: mediante questa stima il perito ha la possibilità di tradurre in capitale attuale, il reddito futuro ottenibile dal bene attraverso l’affitto dello stesso.
Nel momento in cui il perito valuta un immobile deve necessariamente anche tenere conto del valore catastale, cioè il valore che lo Stato ha attribuito al bene, base di calcolo inoltre per il pagamento di tasse e imposte. Moltiplicando il valore catastale per 100 e aumentandolo del 10% (dal 1° gennaio 2004, poiché fino al 31/12/2003 era del 5%), si ottiene un valore ipotetico che comunque non rispecchia la realtà del mercato immobiliare, ma che può essere parametro di comparazione per una equa valutazione.

Considerati i parametri di cui sopra e rapportati tra loro, il tecnico potrà  periziare con attenzione professionale il bene in questione. Ne consegue che effettuare la valutazione di un bene immobiliare, adottando, come troppo spesso accade, solo uno dei parametri elencati, è un atto approssimativo, poco rispondente alla realtà.

Si è introdotto il problema della stima di un valore immobiliare, prendendo in esame i cinque criteri fondamentali per determinarlo: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore complementare, valore di capitalizzazione; ora cerchiamo di evidenziare tutti gli elementi che incidono sul risultato finale, ovvero, analizziamo come si deve procedere per valutare un bene immobiliare.

Per prima cosa dobbiamo conoscere lo scopo della stima: ci si rende facilmente conto che è nettamente diverso stimare un bene per conoscerne il suo valore reale per poi venderlo, oppure stimarlo per calcolarne il valore che potrebbe avere in presenza di una evidente modifica. Nel primo caso applicheremo la stima del valore di mercato (quella che di norma usano tutte le agenzie immobiliari), nel secondo la stima del valore di trasformazione.

In secondo luogo dobbiamo rilevare i dati tecnici del bene.
Le caratteristiche intrinseche, cioè quelle riguardanti per esempio l’appartamento e lo stabile: l’età e lo stato di manutenzione, la qualità delle rifiniture, la disposizione dei vani, il numero di servizi e balconi, gli accessori esterni all’appartamento (cantina, box, ecc.), l’utilizzo di eventuali nuovi materiali e tecniche di costruzione, la diversa tipologia edilizia (palazzo, villa), la destinazione d’uso (abitazione, ufficio, ecc.).

Le caratteristiche estrinseche, cioè quelle riguardanti l’ambiente circostante lo stabile: l’ubicazione rispetto al centro della città, le vie di comunicazione, la qualità e la quantità dei servizi pubblici disponibili in zona, la salubrità dell’aria, la rumorosità, l’inquinamento elettromagnetico, ecc.
A questo punto non possiamo esimerci dal reperire i dati giuridici e catastali: foglio-particella- subalterno (che identificano esattamente il bene preso in esame); la regolarità della concessione edilizia con la quale è stato costruito il fabbricato o la concessione in sanatoria, se è stato (totalmente o parzialmente) sanato di un abuso, e della certificazione di abitabilità o agibilità; l’adeguamento alle norme tecniche di sicurezza degli impianti, come il certificato di conformità alla Legge 46/90 per quelli elettrici e quella per l’impianto del gas o dell’impianto di riscaldamento autonomo; la presenza di eventuali contratti di locazione, la trascrizione di  ipoteche dovute a mutui in essere o da estinguere, eventuali diritti di usufrutto gravanti sul fabbricato come servitù attive o passive, ecc.

Ora dobbiamo individuare il parametro di stima:

– i parametri fisici sono misurabili, non opinabili e non si alterano col tempo, e sono espressi in superficie (metroquadro), volume (metrocubo) e vani (ogni camera è un vano, la cucina e un bagno formano un vano).
– i parametri economici, invece, avendo come unità di misura la moneta, hanno, per effetto dell’inflazione, validità limitata nel tempo e sono espressi in rendita catastale o canone di affitto.

Ora, a seguito di una attenta ricerca di mercato che, per le agenzie immobiliari si estrinseca nella approfondita conoscenza dei continui andamenti dei valori immobiliari, possiamo reperire i prezzi dei beni simili e applicare il procedimento estimativo per comparazione, ottenendo così il valore ordinario, cioè medio. Soltanto con la correzione di comodi e scomodi (caratteristiche non monetizzabili, come l’affaccio, che si calcolano percentualmente raffrontando il bene oggetto di stima con altri), e aggiunte e detrazioni ( caratteristiche monetizzabili, come la presenza o meno di ascensore) si arriva a determinare il valore reale dell’immobile preso in esame.

Detto quanto sopra, appare evidente la complessità di quella valutazione che spesso chiediamo con superficialità alla “agenzia sotto casa”, sperando però che questa la faccia effettivamente con professionalità, secondo i dettami della corretta tecnica estimativa.

Cosa incide sul valore di un immobile

Ecco quali sono le caratteristiche per risparmiare un po’ sull’abitazione (riservandosi la possibilità di fare investimenti successivi per aumentare il valore della vostra casa).

– La zona. Le zone centrali incidono sul prezzo, mentre le zone in periferia e meno accessoriate riducono notevolmente il prezzo di acquisto del vostro immobile. Questo “sconto” ha i suoi svantaggi: per raggiungere le zone più fornite, dovremo usare l’auto, ma se già per lavoro siete pendolari, la cosa non dovrebbe creare troppi problemi.

– I metri quadri. Più che il numero delle stanze, sono i metri quadri a fare la differenza. Una casa di tre stanze a 180 metri quadri non è lo stesso di una casa di tre stanze a 60 metri quadri (la seconda casa avrà tre buchi, non tre stanze!). Ovviamente, se dovete vendere un appartamento, evitate di segnare come stanza la cucina per cercare di aumentare il valore dell’immobile: la cucina fa parte degli accessori, non delle stanze!

– Lo stato. Quando si parla di appartamenti, c’è sempre un po’ di velata ipocrisia: quando si parla di “buono stato” si risparmia sicuramente, ma è bene fare una visita attenta dell’immobile, per capire in cosa consista questo “buono stato”. Altrimenti, potreste usare lo “sconto” di questa voce per una serie di lavori di ristrutturazione obbligatori.

– La classe energetica. Anche su questo punto sarebbe meglio non risparmiare: un impianto a norma evita i problemi legali, ma aumenta anche la sicurezza dei vostri cari o di chi abiterà l’immobile. Anche qui, lo “sconto” nasconde un serio lavoro sull’impianto elettrico. Siete sicuri di voler risparmiare anche su questo?

– I vicini. Su questo il cinema le ha pensate davvero tutte: se l’appartamento è ribassato fino a livelli assurdi e non ha problemi, potrebbero esserci vicini pedanti che hanno fatto scappare il vecchio proprietario! Informatevi sulle regole di condominio e sul comportamento dei vicini per quanto possibile…

– Il mercato immobiliare. Anche per gli immobili vige la regola della domanda e dell’offerta. Se ci sono molti immobili vuoti, ma poche possibilità di ottenere un mutuo, le case si abbassano di prezzo (facendovi risparmiare), mentre se il contante gira, anche le case aumentano il loro valore.

Come aumentare il valore di un immobile

Molti si trovano oggi ad affrontare un mercato immobiliare ben diverso da quello che si poteva riscontrare sino a pochi anni fa. Il mutuo da pagare diventa così di importo superiore al reale valore immobiliare. Come porre rimedio?
Prima di tutto, sfatiamo un mito: una casa non è un investimento in un’unica soluzione, ma un investimento nel tempo. Investire nel mattone significa prendersi cura di quella casa: se non se ne ha tempo, denaro e capacità meglio puntare su altre forme meno redditizie.
Un immobile di proprietà ha delle spese correnti anche se vuoto: il condominio e le utenze, accanto alla minaccia di una nuova IMU, portano a ritenere più utile rivendere/affittare una casa, piuttosto che tenerla così. C’è un grosso MA…

La casa deve essere agibile. Ovvio? Ma anche no. Con il tempo, è normalissimo che l’impianto debba essere sostituito, la muratura rifatta, la struttura aggiustata. Tutto questo ha i suoi costi, ma ripaga. Può essere l’occasione per scongiurare la crisi immobiliare degli ultimi tempi.
Poniamo il caso di un immobile di due stanze acquistato trent’anni fa e il cui mutuo sta per finire. Non c’è migliore occasione per pensare di riqualificare l’immobile a risparmio energetico: la classe energetica più sicura farà schizzare il valore del vostro immobile a un prezzo più alto rispetto al mutuo che state concludendo.

Le condizioni dell’immobile sono la caratteristica più evidente usata dalle agenzie immobiliari per consigliare i proprietari: se l’intonaco cade e serve una pitturata, oppure se le tubazioni vanno rifatte, non dovete aspettare tempo.
Un immobile sano vale di più. Lo sa bene chi si occupa di home staging: piccoli lavori di casa possono darvi un rendimento insperato. Non si tratta di ricostruire la casa da zero, ma di rifare quelle strutture che comunque rifareste se abitaste in quell’immobile.
Cosa ci guadagna il proprietario? L’immobile varrà di più, ma i lavori fatti andranno al nuovo proprietario, non ci guadagna niente il vecchio proprietario a rivenderlo. Niente di più sbagliato.

È vero che i lavori, una volta terminati, resteranno al nuovo proprietario. È anche vero, però, che sarà proprio il nuovo proprietario a ripagarvi fino all’ultimo centesimo i lavori fatti e anche a peso d’oro.
Come mai? Il valore dell’immobile dipende da diversi fattori: se voi alzate questo valore, guadagnate di più, mentre il nuovo proprietario sarà costretto a pagare più tasse per un immobile che ha cambiato classe per via dei lavori effettuati. In più, i lavori a risparmio energetico si possono anche detrarre dalle tasse. Voi cosa fareste per aumentare il valore del vostro appartamento?

Tempi di vendita e accesso al credito

I tempi di vendita immobiliare a Roma si sono abbondantemente allungati a partire dal 2008.
A distanza di anni e in una congiuntura economica particolarmente delicata molte aziende hanno dovuto rinunciare alle loro immobilizzazioni immobiliari, mentre i privati ovviamente non possono fare altro che adattarsi alle condizioni del mercato, non potendo molto spesso ragionare sui tempi lunghi degli investimenti ma su quelli contingenti della vita concreta, matrimoni, divorzi, eredità, famiglie in crescita e decrescita.

Contemporaneamente l’attuale accesso al credito e al mutuo immobiliare è particolarmente ristretto, complicando ulteriormente le tempistiche di vendita effettiva.
Stando alle statistiche le agenzie immobiliari sono costrette a lavorare per mesi prima di concludere un mandato di vendita.
Eppure proprio la stessa crisi ha aperto e sta aprendo possibilità inaspettate per quei pochi che hanno deciso di acquistare in questo periodo, e possono permetterselo.

I prezzi di molte proprietà prestigiose, o semplicemente ambite per la localizzazione o per altre caratteristiche abitative peculiari, sono decisamente calati, anche a Roma.
L’attuale legislazione premia la ristrutturazione, dando la possibilità, in molte situazioni, di allargare la metratura dell’immobile.
Le banche, del resto, restie ad accendere mutui nella stragrande maggioranza dei casi, premiamo alcune fasce di clientela con tassi variabili che potrebbero facilmente convenire al privato in grado di ottenere tale fiducia creditizia, in questo periodo di stagnazione e solvibilità incerta.

Se avete la liquidità o il credito necessario per tentare un investimento immobiliare molto probabilmente questo momento economico è quello che fa al vostro caso.
Dovreste considerare le variabili macroeconomiche e congiunturali e approfittare della circostanza per tentare l’acquisto di una proprietà immobiliare, proprio oggi, ma al prezzo decisamente più basso di sempre.

Rischi di una nuova crisi immobiliare?

Dobbiamo aspettarci un crack del mercato immobiliare, come quello visto negli Usa qualche anno fa?
Per il momento in Italia la crisi ha interessato in via principale il sistema finanziario, portando le banche ad una stretta creditizia che chiaramente non può lasciare del tutto impassibile il resto del sistema economico, nel suo complesso.
D’altra parte il mercato delle abitazioni sta già scontando da mesi la tendenza recessiva, e vede nella crisi finanziaria del paese un segnale di pericolo estremo che rischia di bruciare – letteralmente – il commercio degli immobili nel paese e con esso – fra le altre cose – le aspettative residenziali di un’ampia fetta di italiani, giovani e giovani coppie in particolare.

Gli scenari catastrofistici non si discostano molto dalle previsioni di breve periodo degli analisti più assennati: i mutui immobiliari stanno diventando dei fantasmi, spettri dell’economia che fu, mentre gli immobili invenduti crescono a vista d’occhio.
Va bene, prepariamoci al peggio.
D’altra parte conviene affrontare un momento del genere con la lungimiranza e l’intuito di chi riesce a guardare lontano, gettando il cuore oltre l’ostacolo e preparandosi a rivoluzionare il proprio mercato e innovare , per sopravvivere ma anche per vivere meglio.

Perchè da sempre un momento di crisi è anche un frangente storico in cui si aprono immense opportunità di crescita, soprattutto per chi è in grado di cogliere le nuove sfide e portare nuove soluzioni in un settore anomico e tradizionale come quello immobiliare.
Il leader di mercato di domani sono quelli che oggi affrontano con intelligenza e con coraggio un momento di estrema difficoltà, senza per questo accontentarsi passivamente delle condizioni imposte dal mercato.
Reagire positivamente all’attuale scenario macro-economico significa essere in grado di disegnare uno scenario completamente alternativo.

Significa – per tornare al mercato della casa – rivedere completamente il processo produttivo legato al mattone, dall’edificazione fino all’allocazione dell’immobile.
I leader del mercato immobiliare di domani sono quelli che oggi colgono l’occasione per rivedere l’intera filiera di marketing interna all’azienda, quelli che sono in grado di ridiscutere la propria linea di produzione, comunicazione e vendita per trovare soluzioni originali e concrete.
La stretta creditizia non ferma le idee; le idee brillanti fanno girare il mondo.