Misure per il recupero dei sottotetti
Ogni Regione ha sentito il bisogno di regolamentare la materia dei sottotetti che il cc non prevede, cercando di colmare un vuoto che ha prodotto molto contenzioso legale.
Il bisogno di case nei grandi centri abitati ha determinato l’esigenza di recuperare degli spazi denominati “sottotetti”, a questo proposito molte regioni italiane hanno sentito il bisogno di regolamentare detta materia.
Una delle prime regioni che ha sentito l’esigenza di varare una legge per riutilizzare il sottotetto è stata la Lombardia, seguita poi da altre otto Regioni, e precisamente, la Basilicata, la Calabria, l’Emilia, la Liguria, il Piemonte, la Sicilia e il Veneto, mentre per quanto riguarda il Friuli-Venezia Giulia e la Val d’Aosta, pur non avendo delle norme specifiche, prevedono, comunque, delle regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte; in Toscana e nel Lazio infine, giacciono due proposte di legge.
Tutte le leggi varate da dette Regioni hanno in comune il titolo “Misure per il recupero dei sottotetti esistenti” ovviamente deve intendersi, riguardo al concetto d’esistente, non solo il palazzo già costruito da tempo, ma qualsiasi palazzo giunto a fine costruzione.
Tutte queste leggi regionali hanno come tratto comune che il sottotetto deve essere utilizzato ai soli fini abitativi e si devono pagare i relativi oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa abitativa seconde delle tabelle approvate da ciascun comune.
La legge regionale della Lombardia n.22 del 19.11.99 all’art.6 ha introdotto la liberalizzazione di tutti i sottotetti, capovolgendo non solo un principio presente nella legge nazionale, ma anche della stessa legge regionale, infatti, fino all’introduzione della presente legge vigeva il principio ribadito anche dalla legge n.15/96, la quale sanciva che il recupero dei sottotetti doveva avvenire senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde.
Con l’introduzione di questa legge, la quale prevede modificazioni dell’altezza di colmo e di gronda e delle linee delle falde, nei limiti dell’altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico e solo allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l’abitabilità. Inoltre detta legge ha stabilito delle regole per il collegamento dell’edificio con le opere di urbanizzazione primaria (energia elettrica, idrica, gas, scarichi ecc.) oltre ad è necessaria una corretta coibentazione.
Anche la Liguria come la Lombardia consente la modifica delle altezze di colmo e di gronda, nonché le linee di pendenza delle falde purché nei limiti dell’altezza massima degli edifici. Gli interventi, comunque, devono garantire il rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio. La legge regionale della Liguria concede, inoltre, le facilitazioni non solo alle abitazioni, ma anche agli immobili con fini turistici e ricettivi. Inoltre ha introdotto un vincolo: il divieto di frazionare l’appartamento in più unità immobiliari, prima dei 10 anni da quando il sottotetto diviene abitabile e parte dell’abitazione.
Il Veneto e l’Emilia Romagna hanno norme simili alle altre regioni, in più stabiliscono che i regolamenti edilizi debbano determinare i requisiti per aprire finestre sul tetto, anche nel rispetto degli aspetti paesistici, ambientali e monumentali. In questi casi è obbligatoria la D.I.A.
Il Piemonte consente l’apertura di finestre, ma esclusivamente per ottemperare ai requisiti di aeroilluminazione, niente tetti a vetrate.
Per la Calabria il recupero è consentito solo nei centri storici e nelle zone totalmente costruite dei centri abitati. Vanno provati i requisiti di idoneità statica con certificato di collaudo a firma di un tecnico abilitato. È obbligatoria la D.I.A. in caso di apertura di botole, scale ecc…
In Basilicata la legge ha distinto due tipi diversi di recupero dei sottotetti: quelli collegabili ad un’abitazione sottostante e quelli che vengono trasformati in un’unità immobiliare autonoma. Nel primo caso si ha una liberalizzazione, poiché si tratta di un recupero senza condizioni, ottenibile con una semplice relazione tecnica per opere interne da presentare almeno 15gg prima dell’inizio dei lavori e possono aprirsi botole per scale senza particolari permessi. Viceversa nuovi criteri di altezza media e di rapporto di aeroilluminazione si applicano ai sottotetti che divengono abitazioni autonome.
In Campania l’edificio in cui è ubicato il sottotetto può essere realizzato anche abusivamente, ma dovrà essere sanato ai sensi delle Leggi n.47/85 – 724/94. E’ possibile recuperare volume dal piano di sotto, ma in tal caso i locali sottostanti debbono essere adeguati alle altezze minime stabilite dalle norme dello Stato.
La giurisprudenza
Sotto il profilo giuridico, come già ampiamente esposto nell’articolo pubblicato sul n° 2/05 della nostra rivista, si precisa quanto segue: parte della dottrina e consolidata giurisprudenza non fa rientrare il sottotetto nelle presunzioni di comunione di cui all’art.1117 c.c. perché non è esplicitamente elencato , e quindi, si deve ritenere che il sottotetto non può essere annoverato tra le cose comuni del condominio, salvo che non risulti da un titolo di acquisto o nel regolamento, ma pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, cui serve principalmente da isolamento termico.
Occorre tuttavia evidenziare che una parte della giurisprudenza ha stabilito che il sottotetto può essere considerato parte comune, ai sensi dell’art.1117 c.c. 3° comma, quando per le sue caratteristiche strutturali e funzionali risulti oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio comune.
Comunque, risulta arduo definire nel caso concreto quando il sottotetto costituisca camera d’aria per isolare l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo, e dall’umidità, e quando invece costituisce parte comune in funzioni e dimensioni e caratteristiche strutturali, tali da permetterne l’utilizzo come vano autonomo.
Prendendo spunto dalla giurisprudenza si può considerare sottotetto autonomo quando:
– Abbia un’altezza al centro di almeno m.2,20-2,30,
– Sia diviso in piccoli locali attigui collegati tra loro con un unico accesso diretto al vano scala comune, o attraverso una botola praticabile,
– Sia dotato di un piano di calpestio praticabile,
– Presenti un lucernario che si apre sul tetto per dare aria e luce, e che serva per accedere all’esterno del tetto stesso.
Inoltre, si deve porre l’evidenza che è stata ritenuta la sussistenza della comunione, in un caso in cui il sottotetto aveva un autonomo ingresso dalle scale e risultava non solo in astratto destinabile all’uso comune, ma aveva ricevuto questa destinazione dai condomini che vi avevano collocato una centralina dell’impianto televisivo condominiale, prima della modifica effettuata dai proprietari dell’ultimo piano ( Cass.9788/97).
La Corte di Cassazione con la sentenza n.11488/97 ha affermato che sussiste autonomo sottotetto con la conseguente proprietà comune dello stesso, quando si sia in presenza non solo di un utilizzo concreto, ma anche di un utilizzo virtuale, a vantaggio della collettività condominiale.
In conclusione bisogna evidenziare che in caso di recupero del sottotetto per uso abitativo, debba darsi applicazione dell’art.69 disposizione attuative del codice civile per il quale è necessaria la revisione delle tabelle millesimali tutte le volte che si è in presenza di innovazioni di vasta portata.