I servizi immobiliari per vendere immobili a Roma
Orientarsi nei meandri della burocrazia italiana è un’impresa titanica, per tutti.
Pazienza e competenza sono le armi che servono per giungere alla risoluzione di qualsiasi evenienza in campo ipotecario e catastale.
Aggiornamento professionale continuo e rapidità operativa sono i valori aggiunti che caratterizzano i servizi al property management offerti da un’agenzia immobiliare.
Certificati catastali
Il certificato catastale non è nient’altro che una visura protocollata e timbrata dall’Agenzia del Territorio, ed ha quindi valore legale.
Il costo del certificato è di € 16,00 per il pagamento di tributi speciali catastali e imposta di bollo da versare al Catasto.
Se poi il certificato viene richiesto da un privato per dimostrare il proprio reddito e patrimonio ai fini della legislazione sul lavoro, previdenziale e di quella sulla pubblica istruzione, allora è dovuto in più un importo di € 4,00 come diritto fisso.
Certificati di abitabilità e agibilità
Ormai è diventato indispensabile per effettuare una compravendita possedere una copia autenticata del certificato di abitabilità/agibilità.
Il problema è che se non si possiede già questo certificato, la ricerca e l’acquisizione di questo piccolo foglio di carta risultano estremamente complicate e faticose. Innanzitutto è necessario trovare il numero di protocollo assegnato. Si può fare mediante una ricerca per nome del costruttore o per indirizzo e numero civico.
Se la ricerca effettuata nella banca dati del Comune non da esito, allora si deve richiedere direttamente al Dipartimento Programmazione e Urbanistica una dichiarazione ufficiale che attesti l’assenza di tale documento. Questa dichiarazione è necessaria in caso di compravendita, e verrà inserita nell’atto stipulato dal Notaio.
Se la ricerca ha dato esito positivo, allora ci si deve recare al Dipartimento Programmazione e Urbanistica e richiedere copia del certificato, il tutto attraverso lunghe e complicate procedure e naturalmente dopo aver pagato l’imposta di € 1,65 per la copia in carta semplice.
Certificati ipotecari
Il certificato ipotecario è un documento che viene rilasciato dalla Conservatoria ed è esattamente una copia conforme delle trascrizioni, iscrizioni, annotazioni gravanti su una persona o società.
Naturalmente in caso di assenza di tali pregiudizievoli, il certificato ne attesta l’assenza.
Il certificato, generale o speciale, è richiesto principalmente nelle assegnazioni di case popolari, nei pignoramenti e negli espropri.
Correzione dei dati catastali
Per correggere i dati catastali è necessario presentare un’Istanza. Se a seguito di una visura ci si accorge che i dati riportati sono errati, è possibile rivolgersi all’Agenzia del Territorio e correggerli.
Possono essere errati l’intestazione del bene (i dati anagrafici del proprietario, la quota di proprietà) oppure i dati identificativi (come foglio, particella, sub, vani, rendita, indirizzo, numero civico, piano, ecc).
Si può presentare un’Istanza anche se il vostro immobile è “sparito”, ossia, se da una visura effettuata inserendo i dati catastali dell’immobile non risulta alcun bene.
Se l’errore è stato commesso dalla stessa Agenzia del Territorio, il costo della presentazione dell’Istanza di correzione è di € 30, se invece l’errore è imputabile al Notaio, allora sarà applicata anche l’imposta di bollo.
Ispezioni ipotecarie
L’ispezione ipotecaria, chiamata anche visura ipotecaria, è un documento che indica i dati raccolti nei registri immobiliari della Conservatoria e viene rilasciato dall’Agenzia del Territorio.
Mediante l’ispezione ipotecaria si possono individuare le proprietà immobiliari di un soggetto (sia persona fisica sia persona giuridica) oltreché le eventuali iscrizioni, trascrizioni e annotazioni gravanti su ciascun immobile (pignoramenti, sequestri, donazioni, successioni, usufrutto, ipoteche derivanti da mutuo o da decreto ingiuntivo).
Normalmente l’ispezione ipotecaria si richiede nel caso in cui si deve vendere o acquistare un immobile o un terreno, per verificare che non vi siano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Viene anche richiesta per controllare le proprietà di un potenziale cliente o di un debitore insolvente, nel caso in cui si debba procedere ad un pignoramento o ad un sequestro.
L’ispezione ipotecaria può essere richiesta per soggetto, per immobile o incrociata soggetto/immobile, ma anche per trascrizione.
Planimetrie catastali
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica di un immobile, contenente i dati della località in cui si trova il bene, le specifiche della ditta costruttrice e del tecnico che l’ha depositata. Sono presenti inoltre il piano dell’immobile, le altezze interne, i confinanti, la destinazione dei locali, l’orientamento, la scala di rappresentazione.
La planimetria viene richiesta principalmente per stipulare atti di compravendita, specialmente da quando sono state introdotte le modifiche all’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 dalla legge di conversione n. 122 del 2010, che hanno previsto l’obbligo allegare all’atto la planimetria catastale aggiornata allo stato di fatto dell’immobile in vendita.
Registrazione contratti
Una volta stipulato, il proprietario deve registrarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, altrimenti dopo tale data sarà applicata una sanzione. I contratti devono essere presentati almeno in due originali: uno rimane all’Agenzia e uno sarà restituito timbrato. Per questo motivo è sempre consigliabile portare tre copie, cosicché le due parti possano entrambe riceverne una registrata. Su ogni copia deve essere incollata una marca da bollo di € 14,62. Tale marca è valida fino a 4 pagine, e comunque ogni 100 righe. Non è necessario pagarla se si sceglie il regime della cedolare secca. E’ necessario inoltre allegare la ricevuta del pagamento dell’F23, con il quale viene versata l’imposta di registro, anche questa volta chi ha optato per la cedolare secca non è tenuto al pagamento. Per tutte le locazioni è previsto il pagamento del 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità, ad eccezione dei fabbricati strumentali per natura (1% del canone annuo se il proprietario è un soggetto passivo di IVA) e dei fondi rustici (ai quali si applica una percentuale pari allo 0,5% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità). In ogni caso per il versamento della prima annualità l’importo non può essere inferiore ad € 67,00. Tali spese sono condivise in parti uguali da locatore e conduttore. E’ importante sapere che sul deposito cauzionale non è dovuta alcuna imposta di registro.
Una volta entrato in possesso di tutta la documentazione, il proprietario si recherà all’Agenzia delle Entrate e, una volta compilato il “modello 69” e solo dopo ore di fila, potrà registrare finalmente il contratto.
Registrazione contratti
Se la ricerca del certificato di abitabilità o agibilità dovesse dare esito negativo si può richiedere al Dipartimento Programmazione e Urbanistica di prendere visione del progetto di costruzione del fabbricato per verificare se eventualmente il certificato fosse presente all’interno del fascicolo. Tale servizio può essere richiesto anche per altri motivi, come per esempio la verifica delle modalità di costruzione, in caso di danni strutturali all’edificio.
La visione ed eventualmente la copia del progetto vanno richieste al Dipartimento Programmazione e Urbanistica. E’ necessario pagare la reversale per i diritti di ricerca e copia di €. 31,80, poi potrete protocollare la domanda presso un ufficio apposito, e infine potrete richiedere la visione del fascicolo, naturalmente solo dopo interminabili code e complicazioni. Se il progetto è anteriore al 1 gennaio 1996 allora si trova custodito nella sede di Pomezia.
Il Comune di Roma inoltrerà la vostra richiesta e sarà trasferito a Roma dopo 40/60 giorni. Verrete contattati e prenderete un appuntamento per visionare finalmente il fascicolo. Se invece il progetto è successivo al 1996 allora potrete visionarlo dopo soli sette giorni.
Visure catastali
La visura catastale è un documento rilasciato dal Catasto che riporta i dati catastali di terreni e fabbricati e i nominativi degli intestatari.
Vengono effettuate per diverse finalità:
– Per la compilazione della dichiarazione dei redditi (modello Unico e modello 730);
– Per richiedere l’attivazione delle utenze (luce, gas, rifiuti, ecc.);
– Per il pagamento della tassa sulla proprietà, l’IMU, appunto calcolata sulla rendita catastale;
– Per effettuare compravendite, successioni, ecc;
– Per richiedere mutui;
– Per controllare la propria posizione negli elenchi del Catasto sui quali l’Agenzia delle Entrate basa i controlli fiscali;
– Per controllare i beni immobiliari di un partner in affari;
– Per promuovere cause contro debitori insolventi.
Di seguito gli elementi costitutivi di una visura catastale.
I Dati identificativi sono i dati che individuano le unità immobiliari di proprietà di un soggetto, e si dividono in:
Sezione urbana: individua una zona del territorio comunale;
Foglio: è una porzione del territorio del Comune in cui insiste l’immobile;
Particella o Mappale: permette di identificare all’interno del Foglio un preciso fabbricato.
Subalterno: individua all’interno del fabbricato una specifica unità immobiliare.
I Dati classamento per una visura al Catasto Fabbricati sono i dati dai quali si ottiene la rendita catastale del bene in oggetto e si dividono in:
Zona censuaria: Racchiude una parte di territorio caratterizzato da una uguale redditività dei fabbricati;
Micro zona: attualmente non viene applicata;
Categoria: identifica il tipo di unità immobiliare.
Classe: indica la produttività dell’immobile, più è alto il numero, più è alta la redditività;
Consistenza: rispecchia la dimensione dell’immobile ed è espressa in vani per la categoria A, in metri quadrati per la categoria C e in metri cubi per la categoria B, mentre non viene espressa per le categorie D ed E;
Rendita: viene indicato solo per le categorie A, B e C e riflette il valore fiscale del bene.
I Dati classamento per una visura al Catasto Terreni indicano:
Qualità: specifica la coltura effettuata su terreno (seminativo, arboreto, ecc). Attualmente vi sono circa 105 qualità;
Classe: indica la produttività della specifica coltura. E’ espressa con numeri da 1 a 5, dove la prima esprime il valore più alto;
Superficie: rispecchia la dimensione del terreno e viene espressa ettari (Ha), are e centiare;
Reddito: è costituito dal Reddito Dominicale (attribuibile alla proprietà) e dal Reddito Agrario (attribuibile all’imprenditore agricolo).
Dati derivanti da: in questa sezione viene riportato il numero del protocollo dell’ultimo accatastamento effettuato.
Indirizzo: vengono specificati l’indirizzo dell’immobile, il civico, il piano e l’interno.
Intestati: in questa sezione vengono elencate tutte le persone che godono dei diritti sull’immobile. In particolare vengono evidenziati i dati anagrafici, il codice fiscale e la quota di proprietà di ogni soggetto, con particolare attenzione al tipo di diritto (proprietà piena, nuda proprietà, usufrutto).
In ultimo vengono riportate le informazioni relative all’ultima variazione catastale di intestazione.
Volture catastali
La voltura catastale è un adempimento di natura fiscale. La funzione del Catasto infatti, è quella di identificare gli immobili e attribuirgli un valore, la rendita catastale, ai fini del pagamento delle imposte. Ad ogni immobile corrisponde un titolare di diritto di proprietà o altro diritto. La voltura catastale serve appunto per variare l’intestazione del bene immobile.
Deve essere presentata entro 30 giorni dal trasferimento della proprietà o altro diritto reale sia dei fabbricati che dei terreni, oltre tale termine sono previste sanzioni amministrative. In sostanza, in caso di compravendita, di donazione, di successione, di riunione di usufrutto, di testamento, di correzione di intestazione a seguito di un errore (purtroppo piuttosto frequente), ecc. si procede alla modifica degli intestatari dell’immobile. Naturalmente è molto importante effettuare la voltura, poiché serve a comunicare all’amministrazione finanziaria che un dato immobile ha cambiato intestazione, aggiornando, quindi, gli elenchi del Catasto sui quali l’Agenzia delle Entrate basa i controlli fiscali.
Esistono vari tipi di volture:
Voltura Catastale di afflusso: generalmente tale voltura si richiede quando si effettua un atto notarile per compravendita o donazione o una denuncia di successione, in questo caso la persona interessata o un suo delegato (notaio, agente immobiliare, architetto, geometra) provvede ad occuparsi della voltura catastale. Per richiedere la Voltura Catastale per afflusso è necessaria una specifica documentazione riguardante la motivazione della voltura, ad esempio il documento comprovante il trasferimento, che può essere un atto notarile di compravendita, di donazione, una denuncia di successione o anche un certificato di morte nel caso del ricongiungimento di usufrutto.
Voltura Catastale di preallineamento: si richiede, invece, quando il trasferimento è stato correttamente effettuato in passato presso l’Agenzia del Territorio, ma non risulta agli atti della banca dati catastale.
Recupero di voltura automatica: viene eseguita in caso di integrazione di volture incomplete nei dati o non corrette.
I tempi previsti per la registrazione della voltura sono all’incirca di 15 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda.