Impegno del venditore ad eliminare i difetti del bene
Quando la cosa venduta è portatrice di vizi, il compratore, azionando la garanzia, ha titolo per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Ciò tranne l’ipotesi che il venditore non riconosca il difetto. In ogni caso, tale impegno non costituisce novazione degli accordi contrattuali.
Nel contratto di compravendita immobiliare una delle obbligazioni principali del venditore è “quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa” (art. 1476, n. 3, c.c.), cioè che la cosa venduta “sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore” (art. 1490, 1° co., c.c.).
In tal caso il compratore può, a scelta, domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492, 1° co. c.c.) e il venditore è comunque tenuto al risarcimento dei danni al compratore se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa e i danni derivati dai vizi della cosa.
Il compratore decade dal diritto di garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, mentre l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna del bene (art. 1495 c.c.).
Se il venditore riconosce i vizi da cui è affetto il bene (nel qual caso non è necessaria la denunzia da parte del compratore) e si adopera per eliminarli, questo suo impegno, rappresentando un riconoscimento di debito, interrompe la prescrizione e consente al compratore di superare i termini di decadenza e le condizioni di cui all’art. 1495 cc. per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo, non costituendo tale suo impegno una nuova obbligazione estintiva o sostitutiva di quella originaria di garanzia.
Tale suo impegno, cioè, non costituisce “novazione” che si verifica invece, quando le parti decidono in modo non equivoco di sostituire all’obbligazione originaria, che si estingue, una nuova obbligazione con oggetto o titolo diverso (art. 1230 c.c.).
A queste conclusioni sono giunte le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 13294/2005) risolvendo così anche il contrasto giurisprudenziale se comporti innovazione dell’originaria obbligazione di garanzia l’impegno del venditore di eliminare i vizi della cosa consegnata, con conseguente preclusione dell’esperibilità delle azioni edilizie, in particolare quella di riduzione del prezzo.
Precedenti sentenze espressamente affermavano l’esistenza della novazione oggettiva dell’originaria obbligazione di garanzia in presenza dell’impegno assunto dal venditore di riparare o sostituire la cosa difettosa.
In pratica qualora il venditore, tenuto per legge alla garanzia per vizi, riconosca la sussistenza di difetti della prestazione eseguita ed assuma, in luogo dell’obbligazione di garanzia rientrante nel contenuto originario del contratto, l’obbligo di eliminare i vizi stessi, si configura a carico di tale parte un’obbligazione nuova ed autonoma rispetto a quella di garanzia, non soggetta ai termini di decadenza e di prescrizione previsti dal contratto di vendita, restando soggetta alla prescrizione ordinaria decennale (Cass. sent. n. 8294/2000).
Tale indirizzo distingue il mero riconoscimento dei vizi (che ha come limitato effetto di rendere superflua la denuncia da parte del compratore dei vizi entro gli otto giorni) dall’impegno assunto dal venditore di eliminarli o di sostituire la cosa, sottolineando il verificarsi della novazione oggettiva dell’originaria obbligazione di garanzia, in quanto sostituita da una nuova che, avendo ad oggetto un facere, non rientra nella previsione di cui all’art. 1490 cc. rendendo conseguentemente inapplicabile la disciplina dettata in tema di decadenza e di prescrizione dall’art. 1495 c.c.
In altre pronunce si era espressamente esclusa la configurabilità della novazione oggettiva, argomentando che la modifica dell’oggetto del contratto costituisce novazione soltanto quando viene data vita a una obbligazione incompatibile con quella originaria, ma non anche quando le parti provvedono a regolare semplicemente le modalità relative all’esecuzione dell’obbligazione preesistente, senza alterare l’oggetto e il titolo, poiché rientra tra le obbligazioni del venditore la prestazione di una cosa comune, immune da vizi elencati nell’art. 1490 c. c.
“L’assunzione dell’impegno di eliminare i vizi, che eventualmente sussistessero nella cosa oggetto della vendita, non è che uno dei modi con i quali si assicura e si attua l’esatto adempimento dell’obbligazione; essa di per sè, non dà luogo all’esistenza di un accordo diretto a modificare uno degli elementi essenziali dell’obbligazione stessa, posto che la scelta di uno dei rimedi offerto dalla garanzia non comporta un obiettivo mutamento del precedente vincolo obbligatorio, come nemmeno implica necessariamente le volontà di sostituire alla precedente una nuova e diversa obbligazione”. (Cass. sent. n. 13249 cit.)
Le Sezioni Unite, risolvendo il prospettato contrasto giurisprudenziale, avuto riguardo alle considerazioni volte e ai principi espressi, richiamata la tutela del consumatore e la responsabilità del produttore che impone l’adozione di soluzioni interpretative più favorevoli all’acquirente nel caso di consegna di cosa difettosa, hanno ritenuto che “l’impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano la cosa inidonea all’uso cui è destinata (ovvero ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore economico) di per sé non dà vita ad una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva dell’originaria obbligazione, ma consente al compratore di essere svincolato dai termini di decadenza e dalle condizioni di cui all’art. 1495 ai fini dell’esercizio delle azioni edilizie (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo) previste in suo favore (art. 1492) sostanziandosi tale impegno in un riconoscimento del debito, interruttivo della prescrizione (art. 2944 c.c.)” (Cass. Sez. Unite n. 13294/2005).
La novazione quindi per la Suprema Corte non è effetto consequenziale dell’impegno del venditore ad eliminare i vizi, ma è piuttosto la conseguenza di un accordo tra le parti in quanto espressione dell’autonomia negoziale.
Solo quando tra le parti risulti un accordo, espresso o per facta concludentia, diretto a estinguere l’originaria obbligazione di garanzia e a sostituirla con una nuova per oggetto o titolo, l’impegno del venditore di eliminare i vizi dà luogo a una novazione oggettiva.
L’impegno del venditore di riparare la cosa viziata, quindi, non ha affatto valore novativo della precedente obbligazione, ma attuativo della medesima in quanto esclusivamente preordinato ad attuare il risultato economico che il compratore intendeva ottenere dal contratto di compravendita, svincolando il compratore dai termini e condizioni per l’esercizio delle azioni di cui all’art. 1492, dal momento che queste non vengono esercitate in pendenza degli interventi del venditore diretti a eliminare i vizi redibitori.
Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 1994, n. 11281
Transazione novativa.
Il riconoscimento dei vizi della cosa venduta ed il contestuale impegno del venditore ad eliminarli in sede di esecuzione del contratto non è che uno dei modi con cui il venditore, che ha l’ obbligo di consegnare una cosa immune dai vizi di cui all’art. 1490 c.c., assicura ed attua, l’esatto adempimento della sua prestazione, e, di per sè, non dà luogo, pertanto, ad un accordo novativo se non sia in concreto provata la volontà delle parti di sostituire al rapporto originario un nuovo rapporto con diverso oggetto o titolo, così come è richiesto per la novazione dall’art. 1230 c.c. e dall’art. 1231 dello stesso codice, che espressamente chiarisce come non si abbia novazione nel caso di fiera modifica degli elementi accessori dell’obbligazione; conseguentemente, in mancanza della predetta prova, il riconoscimento dei vizi della cosa venduta e 1 ‘impegno ad eliminarli determina solo l’’interruzione del termine di prescrizione annuale di cui all’art. 1495 c.c., e non la sostituzione di questo termine con il nuovo e diverso termine di prescrizione ordinaria.
Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8294
Vizi riconosciuti o occultati.
Qualora il venditore, tenuto per legge alla garanzia dei vizi, riconosca la sussistenza di difetti della prestazione eseguita ed assuma, in luogo dell’ obbligazione di garanzia rientrante nel contenuto dell’ originario contratto, l’ obbligo di eliminare i vizi stessi, si configura a carico di tale parte un’obbligazione nuova ed autonoma (rispetto a quella di garanzia) non soggetta ai termini di prescrizione e decadenza previsti dalla disciplina del contratto di vendita (articolo 1495 c.c.) restando soggetta all’ordinaria prescrizione decennale.
Cass. civ., sez.II, 6 agosto 1983, n. 5279.
In genere.
Non integra novazione l’accordo con cui 1e parti regolano puramente e semplicemente le modalità relative al1’esecuzione del1’obbligazione preesistente, senza alterarne l’ oggetto o il titolo, avendo i1 nuovo negozio per oggetto soltanto modificazioni accessorie, a norma dell’art. 1231 c.c.
Cass. civ., sez. II 19 aprile 1995, n. 4363
In genere.
La novazione quale modo di estinzione dell’obbligazione diverso dall’adempimento implica la imprescindibile necessità che all’’ accordo novativo intervengano tutti i soggetti del rapporto che si intende modificare, non potendo alcuna modificazione verificarsi senza il concorso dell’animus novandi degli autori del negozio originario.
Cass. civ. sez. unite, 21/06/2005, n. 13294
Garanzia per i vizi della cosa venduta: (termine e condizione)
In tema di compravendita, l’impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano il bene inidoneo all’uso cui è destinato (ovvero che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico) di per sé non dà vita ad una nuova obbligazione estintiva – sostitutiva (novazione oggettiva: art. 1230 cod. civ.) dell’originaria obbligazione di garanzia (art. 1490 cod. civ.), ma consente al compratore di non soggiacere ai termini di decadenza ed alle condizioni di cui all’art. 1495 cod. civ., ai tini dell’esercizio delle azioni (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo) previste in suo favore (art. 1492 cod. civ.),sostanziandosi tale impegno in un riconoscimento del debito, interruttivo della prescrizione (art. 2944 cod. civ.); infatti, solo in presenza di un accordo delle parti (espresso o “per facta concludentia”), il cui accertamento è riservato al giudice di merito, inteso ad estinguere l’originaria obbligazione di garanzia e a sostituirla con una nuova per oggetto o titolo, l’impegno del venditore di eliminare i vizi dà luogo ad una novazione oggettiva.